空き家の売却時に気を付けたい査定ポイントとは?買取の流れも調べてみた

空き家の処分方法にお悩みではないだろうか。

今回は、空き家の売却における注意点最適な売り方、そして売却の手順について調べてみた。空き家の売却を考えている人は、ぜひ参考にしてほしい。

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空き家のまま放置しておくのはNG?

空き家の処分に困っている人は意外に多い。

中でも「実家を相続したけれど、誰も住まないために空き家になっている」というケースが目立つ。所有する不動産を賃貸に出すか売却するか決められず、空き家のまま放置している人も少なくない。

そもそも、空き家は必ず処分しなければならないものなのだろうか。

空き家のまま放置しておくのはいけないことなのだろうか。

空き家を維持するのはコストや手間がかかる

空き家のまま放置しておくのはタダではない。空き家を維持するには、実は結構なコストがかかるのだ。

人が住まなくなった家は急速に劣化してしまうものだ。そのため、建物や庭の手入れはこまめに行う必要があり、コストだけでなく手間もかかる。

さらに、空き家が居住地から離れた場所にある場合は交通費もかさむことになる。

「特定空き家」に指定されると固定資産税がぐんっと上がる

空き家対策特別措置法が施行され、空き家対策が本格的にスタートした。

倒壊する危険や衛生上問題のある空き家を「特定空き家」に指定し、所有者に対して市町村が撤去や修繕の勧告や命令ができるようになったのである。

この「特定空き家」に指定されて勧告を受けると、固定資産税の優遇が受けられなくなるため、金銭的な負担が大きくなる。

さらに命令に反した場合、50万円以下の過料、あるいは強制撤去される場合もある。

空き家は放置せず、できるだけ早くに処分すべきなのだ。

空き家売却の注意点

不要な空き家とはいえ、高く売れるに越したことはない。

家を売却する際は、利便性や建物の状態だけでなく、売り方も売却価格に大きく影響する。空き家を売却する際に知っておくべき注意点について説明しよう。

住まなくなった日から3年以内に売るべき!

親が介護施設に入居するのを機に空き家となった実家を売却するなど、所有者自身が生活していた家屋(敷地含む)を売却した場合、特別控除の特例が適用される。

住まなくなった日、つまり空き家になった日から3年目の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除されるという特例があるのだ。

売却益が3,000万円以内である場合、所得税は課税されない。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という。

ちなみに、なぜ3年以内なのかというと、家は売りに出してもすぐに売却できないことが多いためである。

特別控除の特例が適用されるのは「実際に住んでいた家」のみ

自宅の建て替え期間中の仮の住居など、一時的な利用のために入居した家や別荘などはこの特例の対象にはならないので注意しよう。

実際に住んでいた、生活の拠点としていた家でなければ、この特例の対象にはならないのだ。

更地にして売るのは避けよう

さまざまな理由から、空き家を解体して更地にしてから売却しようを考える人も多いが、敷地だけを売却した場合は、特例の対象外となるので注意してほしい。

敷地だけの売却で特別控除の特例が適用されるには、以下の条件を満たしていなければならない。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結、かつ住まなくなった日(空き家になった日)から3年目の年の12月31日までに売却する。
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していない。

このような条件があるため、更地にしてから売却するのは、できる限り避ける方が得策だろう。

空き家の処分に悩んだ際は、まずこのような税金関連について調べておくことをおすすめする。

相続した空き家を売却するなら3年10か月以内に

相続した空き家を売却する場合、相続発生から3年10か月以内に売却すれば、譲渡所得税住民税が軽減される。

これを「相続税の取得費加算の特例」という。相続発生から3年10か月以内に売却しなければ、金銭的な負担が大きくなるのは確実だ。

この「取得費加算の特例」が適用されるには、以下の条件を満たす必要がある。

・相続や遺贈により財産を取得した者である。
・その財産を取得した人に相続税が課税されている。
・その財産を相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

空き家の最適な売り方

空き家を売却する際の注意点を踏まえた上で、空き家の最適な売り方について説明しよう。

一括査定サイトを利用しよう

空き家をできるだけ高値で売却したい時は、不動産の一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社に査定依頼をするべきだ。1社にだけ依頼するのは避けた方が良い。

一括査定を依頼すると、複数の不動産会社の査定額が比較でき、より高い査定額を出してくれる不動産会社を見つけることができる。

各社の査定額には100万円単位の差が出ることも珍しくないため、空き家をより高値で売るには、必ず複数の不動産会社の査定額を調べるべきだ。

さらに、複数の不動産会社の査定額から売却価格の相場も把握できるため、実際に売却価格を決める時の参考になるだろう。

親身になって相談に乗ってくれる不動産会社に依頼する

依頼する不動産会社は、親身になって相談に乗ってくれる、丁寧かつ親切に対応してくれるところを選ぼう。

空き家の売却を依頼する際に結ぶ、媒介契約を押し付けてくるような不動産会社には依頼しない方が得策だ。

あくまでも依頼主の考えを尊重してくれる不動産会社、担当者を選んだ方が、その後の売却活動も上手くいくだろう。

空き家を売却する時の手順

最後に、空き家を売却する時の手順について説明しておく。前提として、家の売却には時間と手間がかかることを知っておいてほしい。

所有する空き家を売却する場合

所有する空き家を売却する際の手順は以下の通りだ。

1)不動産会社に査定を依頼
2)不動産会社と媒介契約
3)売却価格の決定・販売活動開始
4)購入希望者と交渉
5)契約・引き渡し

売りに出してから3か月で売却できない場合、不動産会社の担当者と相談し、このまま様子を見る売却価格を下げる不動産会社を変えるなどの対策をとろう。

売却にかかる時間は物件によって異なるものの、3か月以内に売れるか売れないかは1つの判断材料となる。

相続した空き家を売却する場合

相続した空き家を売却する際は、通常の不動産の売買よりも手順が複雑になるので注意が必要だ。

不動産会社に査定を依頼する前に、遺産分割協議を行い、登記上の名義を変更しなければならない。

売却の手順は以下のようになる。

1)遺産分割協議
2)相続人の名義に変更
3)不動産会社に査定を依頼
4)不動産会社と媒介契約
5)売買契約・引渡し
6)確定申告

相続した空き家が売りにくい条件の物件である場合も十分に考えられるため、協議や名義の変更などは速やかに済ませ、不動産会社に依頼したいところだ。

まとめ

空き家はできるだけ早く処分すべきであり、そうすれば得をするものだ。

相続の場合は「手続きなどは四十九日を過ぎてから」という意見もあるが、空き家を相続したなら四十九日を待たずに手続きなどをした方が得策だろう。

空き家を売却する際は、より高値で売却するためにも、必ず一括査定を依頼すべきだ。

空き家だから売れればいい、と考えるのはもったいない。空き家でも思いがけない価格がつく可能性も十分にあるのだ。

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