不動産業者にとって、不動産の査定は大事な業務のひとつだ。そして難しい業務でもある。顧客の不動産にいくらの価値があるのかを見極めなくてはならないからである。
不動産の価値は様々な要因から決まる。過去のデータをピックアップし、それらを整理していくのに手助けとなるソフト、不動産査定ソフトの導入について検討してみてはどうだろうか。
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不動産業界の査定とは
不動産業界における査定は、他の中古市場における査定とはかなり性格が違ったものになっている。
不動産の相場は他の市場とは違う
例えば、中古車市場を見てみようか。中古車市場における査定は、その車の買い取り価格そのものだ。50万円と査定された車は、50万円で買い取り業者に買い取られる。
査定額＝買取価格ではない
しかし不動産は違う。2,000万円と査定された不動産は、2,000万円で売れると限らない。なぜなら、実際に買い取るのは査定した不動産業者ではないからだ。不動産業者はあくまで仲介でしかない。そこが、査定額がその商品の価値となる他の中古市場とは違う点なのだが、だからといって、不動産の査定価格はいいかげんなものかというと、もちろんそんなことはない。
不動産価格を決める要因とは
不動産価格は色々な要因が絡まって決まる。築年数、間取り、立地条件…。都市部であれば駅からの距離や最寄り駅の数、路線の多さなども関係してくるだろう。不動産には相場があり、その相場を元にいくらの値をつけるか勘定する。
また、売り主の事情も考慮される。今すぐにでも売りたいのであれば、今すぐにでも売れそうな価格を提示する。急がないのであれば、高めの値段を設定することもある。
では、不動産価格を決める際にはどのような方法で査定を行っているのだろうか。
不動産会社はどのようにして査定を行っているのか
不動産業界にいれば、これらのことは既に知っていて当たり前かもしれないが、不動産会社が査定を行う時、「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」といった査定方法が取られる場合が多い。どういうものかを説明しよう。
「原価法」とは
その不動産をもう一度建築したり造成したりした場合、いくらになるかという再調達原価を算出し、そこからその不動産の建築年数による価値の下落を加味して、現在の価値を推測するというものだ。
主に建物や戸建て住宅の査定に使われる場合が多いが、土地だけの場合でも新しい造成地など、造成地を作るにはいくらかかるかという再調達原価が割り出せるのであれば、使える方法である。
「取引事例比較法」とは
これは近隣や近郊の同じような条件の不動産が、いくらで取引されたかという実績を元に、実際に査定する不動産の条件やら相場を加味しながら比較評価していく方法だ。
中古住宅を評価するのにスタンダードな方法として使われているが、似たような不動産というあいまいさを含んでいるため、評価する人によっては評価内容に差が出る方法でもある。
「収益還元法」とは
対象となっている不動産が、これから生み出すだろうと考えられる純利益と現在の価値を総合していくらになるかを見極め、価格を算出する方法だ。
得られる価格の値は収益価格といい、この収益価格を求めるには直接還元法、DCF法といった方法が使われる。この収益還元法は、投資に使われる不動産価格を算出するには特に有効だといわれている。
不動産査定ソフトが便利
以上のことからわかるように、不動産を査定する場合、実に多くのデータベースが利用されている。そこで便利なのが不動産査定ソフトだ。ソフトがパソコンやタブレット端末に入っていれば、便利なことこの上ないといっては言い過ぎだろうが、業務がはかどることは間違いないだろう。
ではこの不動産査定ソフト、どうやって手に入れればよいのだろうか。
不動産査定ソフトを手に入れるには
インターネットで検索すると、不動産査定ソフトがいくつかヒットする。これらの中から選んで購入するのもひとつの方法だ。もちろん購入しなくてはならないので、有料である。提示されている価格が高いか安いかはさておき、コストをかけたくないのであれば、フリーソフトという選択肢もある。
フリーソフトの特徴
フリーソフトとは、無料で手に入れることができ、無償で使うことができるソフトのことを指す。タダで使えるソフトといってもいい。ダウンロードにお金がかからず、ソフトに対する対価も払わなくていい。コストをかけたくないのであればぴったりのソフトである。
個人利用に限る制限に注意
ただフリーソフトを利用する際に気をつけなくてはならないのが、個人での利用に限るという但し書きが付いている場合があるということだ。個人で使う分には無料だが、商用で使うとなると有料となる、もしくは商用での利用を認めていないなど、ライセンス（使用許可）はそれぞれで違うので注意してほしい。
また、保証がないというのもフリーソフトの特徴だ。有料ソフトであれば受けられるサポートサービスも、フリーソフトにはないと考えていたほうがいい。
自分で作り上げる
一から構築してソフトを作り上げるのは難しいだろうが、既存のソフトを利用して自分なりのソフトを作り上げるという手もある。
フリーソフトを改変する
先ほど述べたフリーソフトだが、このフリーソフトのフリーには無料で使えるという意味のほかに、ソースコードを入手し、改変と再配布が行えるという意味もあるのだ。もちろんそれには制作者が許可していることが大前提であるが、フリーソフトを手に入れて、独自の査定ソフトを作り上げるのもいいだろう。
このようなソフトは特にオープンソースソフトウェアと呼ばれているが、改変したソースコードは公開しなくてはならないので、こちらも注意が必要だ。
オンラインサービスを利用する
不動産査定ソフトを手に入れる方法について述べてきたが、絶対にソフトでなくてはだめなのだろうか。CD-ROMを購入してパソコンにインストールしないと安心できないとか、ダウンロードしてパソコンに保存しなくてはならないというこだわりがあるのだろうか。
もしもこだわりがないようであれば、ソフトに限らず便利なサービスを利用するというのも手段の一つだろう。つまりはオンラインサービスを利用するのだ。
不動産査定ソフトを手に入れることが最終目的ならともかく、業務を円滑に、なおかつスピーディーに行うことが目的であるなら、最終目的に合致した手段に変更するというのもおすすめの方法である。
オンラインサービスの利点とは
メリットは何といっても、パソコンやタブレットがあればどこでも利用可能という点である。これがソフトであれば、ソフトをインストールしたパソコン上でしか使えないし、そもそもパソコンにしかインストールできないソフトであれば、タブレットでは使えない。
またパソコンの容量は限られているため、容量が大きくなると負荷をかけることにもなる。これがオンラインであれば、データはサーバーやクラウドに蓄積される。必要に応じてほしいデータだけを取り出せばいいのだ。
正確な情報を常に入手可能
スピードという点でも、オンラインサービスは優れているだろう。サービスの質にもよるが、常に新しい情報が提供されるのは大きなメリットだ。我々と同じように、顧客も新しい情報を求めている。
リアルタイムで査定結果が得られるというのは、より正確な情報を顧客に伝えることができることにつながる。それは信用を得られることにもつながらないだろうか。
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最後に
パソコンはありとあらゆる業界に浸透している。いまやパソコンなしでできる、もしくは行っている仕事の方が少ないのではないか。
不動産業界においても、サイトを立ち上げるのは当たり前で、中には実店舗を持たず、インターネット上でほとんどの業務を行ってしまう不動産業者もいるほどだ。業務の効率化とスピードが求められる現代、うまくパソコンやインターネットを活用してみてはどうだろう。
不動産買取を効果的にすすめるなら
どんなに不動産の査定業務を効率化できたとしても、査定依頼や買取希望者がいないことには不動産業は成り立たない。
インターネットが発達している今日、売り手もネット上で業者や査定価格をリサーチし多くの情報を収集しているため、効果的な集客を狙うならインターネットを駆使する方法がおすすめだ。
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