【ワンルームマンション】売却仲介と買取のメリット・デメリット

ワンルームマンションの売却を考えた場合に、不動産業者に依頼するのが一般的だ。だがこの時の売却方法は2通りあるのを知っているだろうか。不動産業者を仲介してマンションを売却する方法と、不動産業者に直接買取を依頼する方法だ。ではこの2つがどう違うのか詳しく説明していこう。そして、ファミリータイプのマンションを売る時とは状況が異なってくる。マンション売却の流れを以下で確認しながら、最後にワンルームとファミリータイプで売却の事情がどう変わるのかチェックしていこう。

そもそもマンションはどうやって売却するのか

ワンルームマンションだけではなく、マンションの売却方法、流れを説明しておこう。

不動産業者を仲介してマンションを売却する

不動産業者を仲介してマンションを売却するというのは、売主と買主の間に不動産業者が入って仲介するという方法である。この場合、売主は不動産業者と相談しながら販売価格を自分で決めることができる。その後、不動産業者が物件の広告を出すなど販売のための手助けをしてくれるのだ。

不動産業者に直接買取をしてもらう

不動産業者に直接買取をしてもらう場合は、買主が不動産業者自身となる。売主は、不動産業者に売却するだけでその後の物件販売には一切関わる必要がなくなる。

仲介のメリット・デメリット

2つの売却方法にはそれぞれメリットとデメリットがある。まず、仲介のメリット。これは何といっても自分で販売価格を決められるということがあげられる。ただし、売れるまでに時間が掛かるのを覚悟しないといけない。販売から売却まで長い場合は年単位で掛かることも多いのだ。あまり売れない場合は、販売価格を下げることが必要になってくることを知っておこう。また、不動産業者に仲介手数料を支払う必要がある。

買取のメリット・デメリット

買取のメリットは、不動産業者にそのまま売却するので、すぐに資金を回収できることにある。その分、将来設計を立てやすいということになるのだ。ただし、一般的に仲介よりも買取価格が低い傾向にあるのがデメリットとなっている。

仲介に比べて不透明な買取価格

仲介の場合は自分で販売価格が決められるので、わかりやすいし納得もできる。だが、買取を依頼する場合は、なぜその金額になったのかは詳しく聞かないと中々わからないものだ。では、その買取価格はどのようにして決まるのだろうか。まずは、買取の流れからみていこう。

買取までの手順

初めての人はなかなか想像できないこのポイントについてまとめていこう。

まずは査定してもらう

ここでは買取までの流れをみてみよう。まずは、どの不動産業者に買取をしてもらうかを決める必要がある。そのために自分が売却したい物件の査定を、複数の不動産業者に依頼する。インターネットでの査定や、詳しい訪問査定などで具体的な金額が提示される。その中から最も自分の条件に合う不動産業者を選択するのだ。

売却方法を決める

売却方法は、不動産業者によって違いがあるが、大きく2通りに分けることができる。一つ目が「買取保証」。これは、市場で一定期間の売却活動をして、それでも成約に至らない場合は事前に提示した金額で買い取るという方法だ。もう一つが「即時買取」。これは、市場の売却活動を一切しないですぐに買い取る方法となる。

不動産業者はどのように買取価格を決めるのか

評価基準、査定基準について解説していこう。

物件そのものの価値をみる

まずは、物件の条件をみてみよう。例えば、物件のある地域。地価の高い人気エリアかどうかや、近年の傾向から価格上昇の期待が持てるかなどを見る。次は、物件の場所。最寄り駅からの距離や、周辺の環境などの条件を検討する。そして物件そのものについて。マンションの築年数や、間取り、物件の状態などを確認するのだ。

費用を考える

さらに、不動産業者は買い取った後に必要となる費用も考える。マンションの年数や状態にもよるが、基本的にリフォームをしてから販売することが多いためリフォーム費用を考えることになる。また、金融機関から融資を受ける場合はその事務手数料が掛かる。そして仲介の場合に得られたはずの仲介手数料分の金額や、粗利益なども計算に入れていくのだ。

買取価格の相場

一般的に、買取価格は市場の相場価格の60％程度だといわれている。ただし、人気エリアや価格が急上昇しているエリアなどは交渉の余地があるという。ただ、大部分が不動産業者感覚によって変わってくるので、一概にはいえない。実際に査定を依頼すると、不動産業者によってかなり価格差があることに驚くだろう。その価格差は大きい時には数百万円にもなるという。

不動産業者を選ぶポイント

査定をしてみると一番高い値段を付けた不動産業者に飛びつきたくなるが、ここで少し考える必要がある。説明した通り、市場には相場があり買取の費用もだいたい決まっている。それなのに他の業者より数百万円も高く見積もる業者は、何かからくりがある危険性もあるのだ。不動産の常識的な感覚を知るためにも、事前に売却物件の周辺エリアの相場を調べておくなどの準備をしておこう。また、不動産業者になぜその価格で査定したのかを聞くことも大切だ。良心的な不動産業者なら、詳しく教えてくれるはずだからだ。

少しでも高く見積もってもらうには

高い買取価格で査定して貰うための方法を以下でまとめていこう。

きちんと事前準備をしておく

不動産業者によって査定の見積もり金額は変わるが、事前準備をきちんとしているかどうかによっても金額は変わってくる。例えば、日頃から定期的に物件のメンテナンスをきちんと行う、内見時に部屋をきれいにしておくことなどが大切だ。また、物件に関する情報をきちんと不動産業者に伝えておく必要がある。では、具体的にどうしたらいいのだろうか。

定期的に物件のメンテナンスをしておく

売却するまで物件を良い状態に保つためには、やはり日ごろからガスや水道管などの設備の定期点検をきちんと行うことが重要だ。定期点検などは立ち合いが必要な場合もあり面倒に思うこともあるが、売却時のトラブルを未然に防ぐためにも必ずやっておこう。

内見時に部屋をきれいにする

不動産業者は内見時に間取りや収納の使いやすさを見るので、荷物が散乱していると正しい査定額が出ない場合がある。また、傷や汚れが目立つ場合はリフォーム代が高くかかると思われ、リフォーム料金を割り増しして計算されることもあるのだ。

物件に関する情報を伝える

マンションの管理会社の対応や、近隣住民とのトラブルの有無についてプラス面はもちろんマイナス面もきちんと不動産業者に伝えておこう。マイナスの情報を隠しておくと、後でトラブルに繋がることもあり、結果として大幅な減額になることも考えられるのだ。

ファミリータイプ、ワンルームマンション買取の違い

最後に、マンションの形式に応じた買取事情の差を見ていこう。

ファミリータイプとワンルームマンションではポイントが違う

買取価格の査定方法について一般的な内容をご紹介してきたが、今度はもっと具体的な話をしよう。一口にマンションといっても様々な種類がある。それによって買取のポイントが変わってくるのだが、特にファミリータイプのマンションとワンルームマンションでは大きく異なってくるので注意が必要だ。

ファミリータイプのポイント

ファミリータイプの場合は、同じ面積でも部屋の数や間取りがとても重要になる。例えば台所からリビングが見える間取りなら、小さな子供がいても安心して家事ができるといった具合だ。また、家族の人数分の駐輪場が確保できるか、駐車場はあるのかなども大事なポイントになる。もう一つ大切なのが周辺環境だ。近くにスーパーやコンビニがあるか、学校に通いやすい場所にあるか、子育てに向いている環境かなどが考慮される。

ワンルームマンションのポイント

ワンルームマンションの場合は、物件の場所がポイントになる。中でも、最寄り駅までの距離や、使える路線などが重要になってくる。逆に、働いていて日中家にいない場合も多く、日当たりなどはあまり重視されない傾向にある。また、ワンルームマンションは家族が増えた場合の売却を考えている人も多いため、将来の物件価値が上昇するかどうかも大切なポイントになるのだ。

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まとめ

マンションの買取価格は相場があり、おおよその市場価格が決まっている。だが、事前準備や不動産業者をきちんと選ぶことにより、大きく異なってくることも知っておく必要がある。なにより普段からのメンテナンスや情報収集は強い味方となるので、きちんとしておきたい。