【保存版】不動産売却の確定申告・必要書類・税金対応

土地や物件など、不動産を売却をした際に動く金額は一般的にかなり高額なもの。そのため必要書類は膨大になり、売却した後には税金の金額の算出や確定申告も必要という、とても煩雑な事務作業が待っている。非常に面倒ではあるが、基礎とからくりを理解すれば難しいことではない。ここでは不動産を売却した際の事務事項について、必要書類・税金算出・確定申告の三点を整理していこう。

House Sold / aag_photos

不動産売却をする際に必要な書類

必要書類をそろえよう

不動産を売却するときに必要な書類というのは、何も「法的に決められている書類」ばかりではない。できるだけ「いい値段」で売ることは売主の誰もが望むところなのだから、そのために有効となる書類を用意することが大事なのだ。価格などの交渉に役立つ書類というのはあらかじめ知っておかないといけないし、いざ売却の話が軌道に乗ったところで「あれがない、これがない」と手間取ることも避けたい。そのためにはどんな書類がどのタイミングで必要なのかということを徹底的に知り、しっかりと準備しておくことが重要となる。

「売主」「権利」「建物」それぞれに関するもので分類・準備を

不動産売却の際に用意すべき書類は、大きく分けて「売却を業者に依頼するとき」と「不動産を引き渡すとき」に必要となる。それぞれの時期で必要となるものは異なるが、どちらも早めに用意をしておくに越したことはないだろう。

「売主」に関する書類

売主についての基本的な書類としては、身分証明書、実印、印鑑証明書、銀行口座書類など。登記上の住所と現住所が異なる場合にはさらに住民票、住宅ローンを利用しているのであればローン残高証明書も必要となる。

もしも物件が共同の複数名義になっている場合は、全員分のこれらの書類が必要となるため、取得に時間がかかる場合もある。早めの準備を心がけるようにしたい。ただし住民票や印鑑証明書などは発行から3ヶ月以内のものを用いなければいけないという点にも留意しよう。

「権利」に関する書類

まずは登記済権利書、または平成17年以降の取得であればその代わりに発行されている場合がある登記識別情報というものが必要になる。これらは登記名義人が物件所有者であるということを証明する書類で、これを買主に渡して移転登記を行い、所有権を移すことになる。さらに、固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書。これらは固定資産税の納税額の確認、および移転登記などの際、登録免許税の算出に必要になる。

「建物」に関する書類

土地測量図・境界確認書は、一戸建て物件や土地の売買の際に非常に重要な書類となる。隣家との境界線があやふやなまま譲渡が行われるとトラブルの元になるからだ。

他に買主の信頼を得たり付加価値をつけられる書類として、建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書など、マンションの管理規約・または使用細則など、マンションの維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費など）、耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書などが挙げられる。買主にとって有益な情報、その不動産と長くつきあっていく上で必要な情報となり得るこれらの書類。売却価格にも影響してくるところなので、必ず必要な書類ではなくても、できるだけ用意しておくべきだろう。

さらに、地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書などや、購入時の重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告なども有効となり得る。

不動産売却におすすめのサービス

不動産を売るのにぜひ利用してもらいたいサービスを紹介しよう。状況に合わせて活用してほしい。

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売却する際の税金は？

不動産を売却する際、気になるのは税金のことだろう。税金と一口に言っても国税や地方税等さまざまある。ここでは、どんな税金がかかってくるのかを見ていきたい。

不動産売却には費用もかかる

不動産は一般的に高額なものであるが、売却すれば利益だけが得られるかというとそんなことはない。得た利益を所得と考えれば所得税がかかるし、業者を通して売却したのであればその業者に支払う仲介手数料なども生じる。特に税金については規定が細かく、状況によっても金額が異なってくる上に、毎年税率が変化する可能性もある。そのため、ここでは不動産売却時にかかる税金について、基本的な点を説明する。

考えるべき税金は「譲渡所得税、住民税、消費税」の3つ

不動産の売却によって利益が出たら、その利益は「譲渡所得」とみなされ、国税として所得税が、地方税として住民税がそれぞれ課される。この場合の「譲渡所得」額は、「譲渡価格－（取得費+売却費用）」という計算式で算出される。単純に譲渡したことによって得られた価格から、その不動産を取得したときの価格と売却にかかった費用を差し引いたものが「譲渡所得」の額となる。ただしこの「取得費」には減価償却がかけられることもあるので、一概に購入したそのままの額とはならないことに注意しよう。

また、この算出された「譲渡所得」額に特別控除を受けられる場合もある。たとえばその不動産が居住用であれば3,000万円の控除がある、といった具合にだ。つまり実際に課税対象となる金額は、「譲渡所得額－特別控除額」という計算式で出すこととなる。消費税に関しては、個人売買であれば不動産自体は非課税になるが、仲介業者を通した場合の仲介手数料などには消費税がかかってくることになるので、その点に注意が必要。

不動産は所有期間によって税率が変わる？

では、実際に所得税と住民税の金額はどう出すのか？それは前述した「譲渡所得額－特別控除額」で計算した課税譲渡所得額に、所得税と住民税の税率をかけた金額となる。ただしこの税率は、不動産の所有期間が5年以上か5年未満かで変化する。しかも所有期間の計算方法が独特であり、「不動産を購入した日」から「譲渡した年の1月1日」までなのだ。

つまり平成元年の6月に購入した不動産を平成6年の7月に売却した場合、「平成元年6月～平成6年1月1日」が所有期間となり、5年に満たないということになる。5年以上所有した場合の方が、所得税・住民税の両方とも圧倒的に税率が下がるので、計算を間違えると損につながることもあるため、売却のタイミングには特に十分注意したい。

確定申告の方法

不動産を売却した時には、譲渡所得があったとみなされるため、確定申告をしなくてはならない。なお、実際に税務署へ赴くのは難しいという人は、e-Taxを利用して自宅から電子申告、あるいはe-Taxで入力した申告書をプリントアウトして所管の税務署へ郵送する方法もあるので、おすすめだ。

譲渡所得を得た場合は確定申告が必要

前述したように、不動産売却時には譲渡所得に税金がかかることになる。この場合譲渡所得は「分離課税」といって給与所得などとは分けて考えなければならないため、会社で年末調整していたとしても、自ら確定申告が必要となる。もし怠れば税務署から通知が来るので注意したい。

確定申告を行うには

確定申告のために準備するものがいくつかある。税務署や国税庁のHPで配布している確定申告書B様式、分離課税用の確定申告書、譲渡所得の内訳書などが挙げられる。その他特別控除が受けられる場合、さらに書類が必要になることもあるので確認を忘れずに。自分で準備しておくものとしては、売却時の売買契約書のコピー、売却した不動産購入時の売買契約書のコピー、仲介手数料等・売却手数料の領収書のコピーなどが挙げられる。

書類の書き方は国税庁のホームページを参考にしたり、実際に税務署に赴いてアドバイスを受けるのがおすすめ。税金の金額の一般的な計算は、前述した方法で行ってみるといいだろう。なお、確定申告期の税務署は大変混雑するので、確定申告期間前に税務署へ赴き相談すると良い。相談窓口は予約制としている税務署も多いので、まずは電話で確認することをおすすめする。

譲渡所得ではなく、譲渡損失が出てしまった場合にも確定申告を

不動産の売却によって、損失が出た場合もある。この場合にも確定申告をすることによって大幅に減税できることがあるので、税務署に相談してみることをおすすめする。

まとめ

一生になかなか何度もあることではない、不動産の売却。その分しっかり準備をしておきたい。細かいことは不動産の状況によって変わってくるが、基本的なことを押さえておけば専門家や買主との話もスムーズに進み、良い取引になることだろう。