より高価格で住宅を売却するためには、評価基準から導き出された「参考買取相場」を目標ラインとして、業者と価格交渉を行うやり方が一般的だ。もちろん不動産会社や仲介業者は、ユーザーが参考買取相場を知らなくても、良心的な対応をしてくれるはずだ。しかしこの場合は、契約に進むべきボーダーラインが全く不透明であるため、業者の押しに負け、二束三文で住宅を売却してしまう失敗が生まれてしまうのだ。
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参考買取相場の把握が理想的な売却を生む
住宅の売却にあたって、ありがちな失敗やトラブルを回避するためには、住宅物件の参考買取相場を調査したうえで、それらをしっかり比較検討する必要がある。
業者への対策として把握しておきたい
参考買取相場の算出根拠となる評価基準にもさまざまな種類があるため、買取業者や仲介売却業者の話に流されないようにするための対策として、それぞれの違いを把握しておくべきではないだろうか。以下の章から、住宅売却の初心者でもわかりやすい、住宅売却における参考買取相場と評価基準の基礎知識を紹介していこう。
混同しやすい住宅にまつわる価格と評価基準
「一物四価」とも言われるように、不動産物件はユーザーを混乱させるたくさんの価格や評価基準が存在している。これらの特徴やメリット・デメリットを知らずに「調べたつもり」になっていると、不動産会社から提示された金額と自分の認識との間に大きな差が生まれることもある。さらに、当初から認識をまちがえたまま参考買取相場の調査をしたところで、「骨折り損のくたびれ儲け」となるだけである。これから紹介する違いをしっかり把握したうえで、自分はどの方法で調査すべきか認識していただきたい。
不動産鑑定士による鑑定額
国家資格を持った不動産鑑定士は、適正時価に法的根拠が必要なシーンで多く利用される鑑定評価の専門家である。不動産鑑定士は、国土交通省の「不動産鑑定基準」をベースに住宅物件の価値判断を進めていく。ただし、不動産鑑定評価は、相続、離婚、会社更生、民事再生といったトラブル解消に用いられることが多く、「買取業者に売却するだけ」といったケースでは、高い料金を払ってまで利用する必要はないであろう。
全国地価マップ内の評価額
資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」用いると、公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税路線価の4つを調査することができる。このWEBサービスで求められる金額は、あくまでも「住宅物件の周辺における参考価格」である。表示される路線価や地価は、売却に欠かせない参考買取相場とはイコールにならない。住宅の売却に相続税や固定資産税の問題が絡まないのなら、利用するメリットはほとんどない。
土地総合情報システム内の買取額
実際に不動産取引を行なった当事者から集めたデータが公開されている土地総合情報システムは、国土交通省によって運営されているという信頼性の高さもあって、おすすめできる調査方法だ。宅地、土地、土地と建物、中古マンションといったカテゴリの中から、市区町村に絞ってデータ検索を行うことができる。地方都市に住む人でも「自分の物件の近くでどんな売買が行われているか」も確認でき、利用しやすいWEBサービスである。
不動産買取業者による実勢価格
不動産買取業者や仲介業者が提示してくる実勢価格も、前述の土地総合情報システムと似た特徴を持っている。年間数百件以上もの不動産買取を行っている業者では、自社のデータベースを評価基準にして売り手への金額提示を行っている。これに対して、年間売買数が少なく、自社内だけで評価基準を決められるだけのデータベースがない会社の場合は、前述の土地総合情報システムを併用しつつ、ユーザーへの提示価格を決定しているという。
不動産鑑定にかかる費用とその効力
前章で参考買取相場の調査に不動産鑑定を依頼する必要はほとんどないと述べたが、ここでは少しだけ不動産鑑定にかかる費用と、その効力について説明しておこう。
不動産鑑定の調査費用は高い
不動産鑑定士に適正時価証明の作成依頼を行うと、500万円以下の安い物件であっても15万円~30万円前後の報酬を支払う必要が出てくる。この金額は、不動産売却の仲介業者に支払う仲介手数料と比べても「はるかに高い」と断言できる。不動産鑑定士への報酬は、その物件の金額に比例してアップするため、時価3,000万円ほどの住宅物件を依頼した場合、50万円以上の調査費用がかかることになる。
不動産鑑定士による時価証明の効力
高い鑑定料を払って作成してもらった適性時価証明が効力を発揮するのは、相続や遺産分割協議、財産分与、減額会計などの「トラブル解消に向けた法的根拠が必要な場合」である。一般の不動産会社との間で売買契約を結ぶためには、「業者が提示した条件にお互いが納得できるかどうか」という考え方で各種交渉が進められるため、国家資格を持つ不動産鑑定士によって算出された時価であっても、売却の参考にならないケースがほとんどなのである。
「どうしても不動産鑑定士の金額で売りたい」と無理強いしたところで、買取業者との価格交渉を悪い方向に導くだけである。少なくとも、通常の住宅の売却時においては、数十万円もの資金を投じて不動産鑑定をしてもらうメリットはほとんどないということだ。
一括査定サイトを使って参考買取相場を調べよう
不動産鑑定士や仲介業者などへの報酬や手数料を払わずに、安く効率的に住宅物件の参考買取相場を調べるためには、自宅からインターネットを使って業者にアプローチする方法がおすすめだ。中でも、たった1回の入力で最大5~7社から査定書を取り寄せられる一括査定サイトが急増している。ここからはそのメリットを含め、利用をおすすめする理由を紹介していこう。
24時間・365日利用可能
不動産の一括査定サイトは、24時間365日ユーザーの好きなタイミングで登録することができる。サイトによっては「連絡可能な時間帯」の記入欄が設けられており、仕事中は私用電話に出られないという人にも配慮が行き届いている。残業や休日出勤が多く、なかなか自分の足で不動産会社に行くことができない人にとっては、とても便利に活用できそうだ。
手数料無料
不動産一括査定サイトは、手数料無料で買取業者とのマッチングを行ってくれるサイトだ。当然ながら、不動産会社に行くためのガソリン代や電車代といった交通費を削減できることから、「少しでも高く売りたい」という願いを間接的に支えてくれていることになる。前述の不動産鑑定士や仲介業者への報酬を削減したいと考えている方には、ぜひとも使用していただきたい。
簡単に相見積もりをとれる
これから売ろうとする住宅物件の参考買取相場を調べるためには、たくさんの買取業者に査定してもらうのが最も良い。そこで一括査定サイトを使うと、最大6~7社から査定結果が届くため、自宅近くに不動産会社が少ない方でも、簡単な方法で参考買取相場を調査することができる。物件のコンディションや地域の問題で多くの査定結果が集まらなかった場合は、別の不動産一括査定サイトに登録してみるのもOK。物件の事情やニーズに合ったサイトを活用したほうが、より良い結果をもたらしてくれるはずだ。
不動産一括査定サイトについては、以下のリンクの記事に詳しい。おすすめサイトも紹介しているのでご一読をおすすめしたい。
少しでも高値で物件を売却する方法
最後に高値で物件を売るのにおすすめの手段をご紹介しよう。
いえカツLIFE
いえカツLIFEは、「仲介」「業者買取」「リースバック」と売却方法ごとに査定価格と売却適正期間が分かるサービスをおこなうサイト。いえカツLIFE厳選の優良不動産会社の中から、最大で6社を徹底比較することができる。
同じ物件でも、売却プランによって価格は変わってくるので、住宅を高く売るのに適した手段を探している人にはピッタリだ。相続や離婚、金銭問題など複雑な事情を抱えている不動産でも幅広く対応可能なので、他の不動産会社で断られてしまったケースでも一度無料査定を試してみると良いだろう。
すむたす買取
すむたす買取は、個人情報などの細かな申請なしで、最短1時間で査定価格を知ることができる新しい不動産買取機関だ。上記無料査定フォームから物件情報を入力すれば、仲介手数料無しでマンションを買い取ってもらえるので利用してみてはいかがだろうか。
SRE不動産(旧ソニー不動産)
不動産を売却することになったら、「売却エージェント」を活用してみてはいかがだろうか。アメリカでは一般的な不動産取引のスタイルで、売主や買主には必ずエージェントが付き、依頼人の最大メリットを追求する。このエージェント制を採用しているのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)である。その最大の特長とは、売主、買主の双方を一つの会社が担当する、ユーザーにとってデメリットの多い「両手仲介」を排除し、「片手仲介」を実現したところにある。同社では売却と購入の組織は完全に分けられ、「売却エージェント」は様々な手段で少しでも高く売ろうと努力をするので、結果的に物件を高く、早く売却できる可能性が高まる。対象地域は一都三県(東京・神奈川・埼玉・千葉)。無料の個別相談会は随時行われているので、買取相場のことも含めて相談してみてはいかがだろうか。
一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ
ヒカカク×イエウールは仲介業者を探す手間を省き、手間をかけずに不動産売却をスムーズに進めたい方へオススメする。ヒカカク!内で査定をリクエストできるので、是非ともこのコラムに掲載されているフォームから不動産一括査定を依頼してみてほしい!
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まとめ
不動産物件の高価買取に欠かせない参考買取相場とその評価基準について、「どんな方法でどこまで調べるべきか」を紹介した。業者によって閲覧対象が異なる評価基準については、一般の人は特に意識をする必要がないと言えそうだ。
一方、参考買取相場については、土地総合情報システムや一括査定サイトの利用によって、より精度の高い情報が得られると考えられる。査定書を送ってきた業者の評判や口コミが気になる時には、当サイト「ヒカカク!」もぜひ参考にしてみてほしい。
ほかにも当記事の最後に紹介したヒカカク!×イエウールも、手間と時間をかけずに精密な一括査定をおこないたいという方におすすめのサービスである。損することなく不動産売却をしたいのであれば、1度こちらのサービスを利用してみることをすすめたい。