【保存版】戸建て売却時の確定申告など必須手続きまとめ

新しい住宅を購入するから、親から譲り受けたが自分はマンションに住みたいから、離職などやむを得ない理由で家屋を手放さなければならなくなったから…さまざまな事情で現在持っている戸建住宅を売却することになったとき、そこに「売却益」という利益が発生する場合には、確定申告が必要となる。普段は給与所得だから確定申告などしたことがない、やり方がわからない、と焦らないように、戸建売却時の確定申告についてまとめて確認しておこう。

確定申告とはそもそも何？

戸建住宅を売却して利益が出たら…という本コラムではあるが、なにも確定申告はこの場合にのみ発生するイベントではない。これは生きていくうえで誰しも一度くらいは経験するであろう税金イベントだ。では、まずはこの確定申告について説明していこう。

確定申告が必要な場合とは

確定申告とは、前年の所得額を税務署に申告し、1年間で支払うべき税額を確定させるための手続きである。払い過ぎてしまった場合は還付に、不足がある場合には納付することになる。会社勤めのサラリーマンなどは、給与所得について会社で源泉徴収をしてくれる場合がほとんどのためあまりなじみがないかもしれない。しかし、戸建住宅などの不動産を売却した場合には「譲渡所得」といって、給与所得とはまた別の「所得」とみなされるため、確定申告が必要となってくる。

確定申告の時期

確定申告の時期は、2月16日から3月15日の間。この期間中に前年の1月1日から12月31日の1年間に発生した所得についての申告を行う。毎年正月明けから確定申告が始まるまでの約1ヶ月半は、税務署で確定申告相談コーナーが設けられて混雑する光景も見られる。早めに書類整理と準備を始めておこう。

確定申告はどこでできる？

確定申告は、一般的には各所管の税務署で書類を作成して提出することになるが、税務署は毎年確定申告の時期になると、当然のことだが大変混雑する。また、税務署の立地と自分の居住地によっては往復することすら困難かもしれない。なかには税務署以外の大型公共施設を申告会場として期間限定設営するところもある。すべての税務署が自署を会場とするわけではない上、自宅から近いからといって所管税務署以外に行くと、受け付けられませんということもある。さらには市町村の区画整理に伴い、確定申告期直前に所管の税務署が変わったなんていうこともあるため、よくよく確認してほしい。

税務署や申告会場との往復が大変、平日に休みを取れないなどといった場合は、国税庁のホームページで完結することもできる。
① 郵送提出・・・国税庁ホームページで用紙をダウンロードし作成、必要書類とともに、郵送提出する方法。
② e-Taxソフトで電子申告・・・いくつかの事前準備が必要だが、e-Taxで申告書を作成し、電子証明を付随して申告する方法。
③ e-Taxで作成・印刷して郵送提出・・・国税庁ホームページにあるe-Taxの画面で申告書を作成し、印刷して必要書類とともに郵送提出する方法。
ただし、②の方法については2016年にマイナンバー制度が導入されたため、従来必要だったソフトや周辺機器が使えなくなる可能性が示唆されている。これから②の方法でと考えている方については、数年様子見してほしいというのが税務署の意向のようだ。

また、現在は会計ソフトもさまざまなラインナップがあるため、最終手段として税理士に全ての手続きを頼むという手もある。自分の生活スタイルに合わせた確定申告方法を選ぶといいだろう。

戸建住宅を売却したときの課税方法とは

戸建住宅などの不動産を売却した際に生じる「譲渡所得」は、給与所得や事業所得などとは分けて考えないといけないもの。これを分離課税という。

譲渡所得額はどう算出するか

「譲渡所得税」は、「譲渡所得額」に一定の税率をかけて算出するものだが、この譲渡所得額は単純に戸建住宅を売却した金額そのものではない。そこから「購入代金（不動産の代金）」や「購入諸費用（不動産の購入の際にかかったさまざまな費用）」、「売却諸費用（不動産の売却の際にかかったさまざまな費用）」を引き、各種特別控除額を差し引いたものが「譲渡所得」となる。式で書くと、
「譲渡所得＝譲渡収入－（購入代金+購入諸費用+売却諸費用）－特別控除額」 ということになる。ただし購入代金には減価償却がかけられるので、購入した当時の金額をそのまま計上することはできない。確定申告の際にはこの減価償却も計算して算出する必要があるので、計算方法も確認しておかなければいけなくなる。

税率は所有年数によって変わる

譲渡所得税額は、前述の計算方法によって算出された譲渡所得額に、一定の税率をかけたものとなる。この税率は売ろうとしている戸建住宅を所有していたのが「5年未満」か「5年以上」かによって変化する。前者であれば30％、後者であれば15％、現在はそこに復興特別所得税の2.1%が加算されるが、いずれにしても2倍という差がある。所有年数によって税額がガラリと変わってくるので、ちょうど境目の年数の場合は注意が必要となる。

ただしこの所得年数の計算の仕方は特殊なもので、「物件を購入したときから物件を売却したときまで」ではなく、「物件を購入したときから物件を売却する年の1月1日まで」で算出する。たとえば平成20年の6月に購入した戸建物件を平成25年の7月に売却したとしたら、「平成20年6月から平成25年1月1日」が所有年数とされるため、5年に満たないことになる。これを間違うとかなりの金額差が出てしまうので注意しよう。また、譲渡所得税額の算出については他にも特例やさまざまな計算方法が存在しているため、しっかりと細かく調べておこう。

確定申告をしてみよう

戸建住宅の売却が済んだら、確定申告をすることは前述した。では、実際申告する際に事前準備は必要だろうか？この点について整理していこう。

確定申告に必要な書類

確定申告をするためには、いくつかの書類が必要となる。大きく分けると、①税務署からもらってくる書類、②自分で用意する書類、である。①の主なものは、確定申告書B様式・分離課税用の確定申告書・譲渡所得の内訳書の3点。②の主なものは、売却時の売買契約書のコピー、売却した不動産の購入時の売買契約書のコピー、仲介手数料や売却手数料などの領収書のコピーとなる。代表的なものはこれぐらいだが、他にも各種特例を受けられる場合はさらに必要書類が増えるため、国税庁のホームページなどで確認しておくと良い。

確定申告には必要な書類が多く、手続きも煩雑になりがち。時期が来てから焦らないように、普段から関連書類は1ヶ所に集めておくなど整理をしておこう。

税金の計算と特例の適用

書類がそろったら、前述した計算方法で譲渡所得課税額を算出し、所有年数に応じた税率をかけて譲渡所得税額を計算する。このとき、適用になる特例の主なものとして「マイホームの場合の3,000万円特別控除」「戸建住宅の所有期間10年以上の場合の軽減税率特例」「買い換えの特例」が挙げられる。これらは比較的当てはまる場合が多いので、しっかりチェックをしておこう。税率の数字をかける前に、譲渡所得額からこれら控除額を差し引いておくことを忘れずに。

税額を計算したら、すぐに申告書作成に入るのではなく、まずは「内訳書」を利用する。計算結果をこの書類に書いていくことによって、それからの申告書作成も正確かつスムーズに進められるだろう。しっかりと内訳書が完成できたら、いよいよ申告書の作成だ。内訳書と手引きに従って記入をし、間違いがないかをよく確認した上で必要添付書類を添えて税務署に提出する。

譲渡損失が出た場合の確定申告

確定申告することで減税になる場合も

確定申告は納税額を確定させるものなので、売却によって利益が出たときにしか原則必要ない。しかし損失が出てしまった場合も確定申告をすることによって、税金を抑えることが可能となっているため、特例が適用になるかをしっかり確認しておきたい。

他の所得との「損益通算」ができる場合がある

「損益通算」とは、給与所得などの他の所得額から譲渡損失の金額を差し引くことができるというもの。「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除」などのいくつかの特例で適用となる。この場合も自分が特例の適用になるのかどうかをしっかりと確認しておこう。損失が出たからといってあきらめるのではなく、きちんと確定申告をすることによって得をする場合もあるということを覚えておきたい。

まとめ

普段はなじみがないという人も多い、確定申告。ただでさえ戸建売却の際の手続きに面倒な思いをするのだから、確定申告の煩わしさは少しでも緩和したいところ。基本的な知識をしっかりと得ておいた上で、早め早めの準備をして乗り切ろう。