【売却が肝】中古マンション投資で資産運用する方法

資産運用を考えている人におすすめなのが、中古マンション投資だ。中古マンション投資とは、購入した中古マンションを賃貸に出して家賃収入を得る、売却して利益を上げることである。

資産運用として中古マンション投資をする際、利益の物差しとなるのが「利回り」。この利回りを計算するときは、購入価格を含めなければならない。購入価格が高いほど利回りの面では不利になる。そのため、価格の高い新築マンションよりも、中古マンションの方が資産運用の面では有利になるのだ。

中古マンション投資の利回り計算方法

利回りの計算方法は以下の通り。

• ・年間賃貸収入÷購入価格×100％

例えば、資産運用のために中古マンションを3,000万円で購入し、月15万円で貸し出したとする。年間賃貸収入は180万円なので、180÷3,000×100＝6となり、利回りは6％ということになる。

忘れてはならない諸経費

資産運用としてマンションを賃貸に出す場合、忘れてはならないのは諸経費がかかることだ。諸経費とは、管理費や修繕費用の積み立て、賃貸管理代行手数料などである。家賃収入からこの諸経費を引いて計算した額が手取り利回りとなる。毎月の諸経費を5万円と仮定すると年間でかかる諸経費は60万円。

先ほどの例に当てはめると、（180－60）÷3,000×100＝4となり、手取り利回りは4％ということになる。東京都内で資産運用のために中古マンションを購入した場合、相場は1,000～2,000万円で4.5～6％の利回りが平均的な数値だ。

中には10％以上の利回り可能の物件も

中古マンション投資の利回りの平均は4.5～6％だが、中には10％以上の利回りが可能の物件もあり、ほかの資産運用や投資用の金融商品と比べても利回りは高い。利回りの高さが中古マンション投資の売りである。

ローリスクとして知られる定期預金の金利は0.1％前後。資産運用として多くの人がおこなっている株式投資においても、大手企業の優良株を所有しても得られる利回りは2～4％程度。中古ではなく、新築マンション投資の利回りでも3％が平均値だ。比較すると、いかに中古マンション投資の利回りが高いかがわかる。

中古マンション投資のメリット

中古マンションで資産運用をするメリットには、以下の点が挙げられる。

• ・中古マンションは価格が安い
• ・利回りが高い
• ・資産価値が安定している
• ・賃貸料が急激に下がることはない
• ・毎月安定した収入がある

安い初期投資で高い利回り

「中古マンションの価格が安い」ということは、つまり初期投資費用が抑えられるという意味だ。中古マンションの価格は、新築マンションの価格の7～8割ほど。安い初期投資で高い利回りを得られるのが、中古マンション投資の最大のメリットだ。

資産価値の安定性が高い

また、資産運用において注意すべきなのは資産価値である。資産価値の安定性は中古マンションならではのメリット。築年数が15～20年以降の物件は、資産価値が急激に下がることはない。資産価値の下落率は緩やかであるため、購入時と売却時の差が少なくてすむ。

購入価格よりも高く売却するのは難しいが、東京都心など需要の高いエリアや、リフォームなどで価値を高めた場合は売却時の方が高いケースもある。

安定した資産運用が可能

さらに中古マンション投資は、ほかの資産運用と異なり、利回りが激しく上下する心配がほとんどない。株や国債は、景気次第で激しく利回りが上下するが、賃貸料が急激に下落することはないため、安定した資産運用が可能になる。株とは違い、安定性と安全性に優れた資産運用なのである。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資の主なデメリットは以下のとおり。

• ・資産運用できる年数が短い
• ・室内設備の老朽化に伴い修繕費用等がかかる
• ・室内の間取りや設備がトレンドから外れている

投資金額を回収できない可能性

マンションの寿命は、60年と言われている。新築と違い、年数が経過している分、中古マンションは資産運用できる年数が短いというデメリットがある。築20年が経過しているマンションなら、資産運用できるのは最長で40年ということになる。

中古マンションは価格が安いといっても、運用年数が短ければ投資した金額（中古マンションの購入価格）を回収できない可能性も大いに考えられる。長く運用したい場合は、中古でもできるだけ築年数が浅い物件を購入すべきである。

設備の老朽化に注意

注意したいのが、中古マンションの老朽化だ。物件によっては、中古マンションそのものだけでなく、設備の修繕、交換費用までかかり、初期投資がかさんでしまう。室内のエアコンや給湯器などの設備が交換されてから売りに出されるわけではないので、マンション購入後にすぐ故障してしまう可能性もある。中古マンションを購入する際は、室内設備をチェックし、比較的新しい物かどうかを確認しておくべきだ。

間取りや設備にもトレンドがある

さらにマンションやアパートの間取りや設備にもトレンドがある。90年代中頃まで「都会的でおしゃれ」として人気のあった3点ユニット（バス、トイレ、洗面台が一緒になっているユニットバス）は、2000年以降は人気がなくなり、再びバスとトイレは別という間取りがトレンドになった。

現在は90年代に建てられたマンションが中古物件として数多く売り出されているが、間取りは今のトレンドから外れており、結果として入居しにくくなる可能性がある。入居者が入るように家賃を相場よりも低く設定したとしても利回りが期待できなくなる。購入時には、マンションの間取りとトレンドになっている間取りや設備を確認すべきだろう。

中古マンション投資の失敗例

高い利回りが期待でき、メリットの多い中古マンション投資だが、必ずしも成功するとは限らない。資産運用の失敗で発生した損失はかなりの痛手になる。中古マンション投資の失敗例としては、主に以下のようなものが挙げられる。

• ・地方の安い中古マンションを選んだケース
• ・ローンの借り過ぎ

空室リスクの高い地方マンション

東京都以外の中古マンションだと100万円台から売りに出されている。価格の安さを理由に購入し、家賃収入で儲けようと考える人は多い。しかし、地方は中古マンション投資で避けるべき「空室リスク」が高い。1年近く入居者が決まらないケースも珍しくなく、そのために失敗する人が後を絶たない。

購入価格が安ければ高い利回りが期待できるが、それは空室状態がほとんどない場合だ。中古マンション投資では、入居者がいなければ利回りは生まれない。需要が見込める地域ならともかく、価格の安さだけで地方の中古マンションを購入すべきではない。

ローンの借り過ぎは禁物

中古マンションの資産運用で失敗する最大の理由が、ローンの借り過ぎである。物件選びではなく、購入の仕方で失敗してしまうのだ。空室状態が数か月ほど続く、入居者から家賃を滞納されるなど、家賃収入が一時的に途絶えても普通は特別大きな問題にはならない。

しかし、ローンを借り過ぎていた場合、一時的に家賃収入を失っただけでかなりの損失になる。結果、資産運用に失敗するケースが後を絶たないのだ。

中古マンション投資を成功させる物件の選び方

資産運用のために中古マンションを購入するときは、大都市部の単身者向けの物件を選ぶべきだ。

重視すべきは賃貸需要が見込めること

大都市部は独身のサラリーマンや学生などの単身者が多いため、単身者向けの物件の需要が高く、空室リスクを回避することができる。大都市部の単身者向けのワンルームマンションがおすすめだ。

価格の安い地方の中古マンションに目がいきがちだが、中古マンション投資で重要なのは賃貸需要が見込めるかどうか。資産運用初心者であれば、リスクの少ない大都市部の物件を買うべきである。

利便性のいい物件は安定した利回り

単身者が部屋を選ぶときに重視するのは利便性。自由な一人暮らしをするのに、わざわざ便の悪い部屋を選ぶ人はいないだろう。駅までの所要時間、都心部へのアクセス、職場や学校に近いか、近くにコンビニがある、飲食店の多さなど立地と利便性に優れた物件は人気が高い。利便性に優れた物件を購入すれば空室リスクを回避でき、安定した利回りが期待できることになる。

空室が続けばそれだけ損失が大きくなる

部屋が空室になると、当然家賃収入を得ることができない。ただ家賃収入が入らないだけでなく、管理費や修繕積立金、ローンの支払いなどを自分自身で払わなければならないため、赤字になる。

一時的ならともかく、長期的に空室が続けばそれだけ損失が大きくなり、資産運用に失敗する可能性が出てくる。中古マンション投資にとって、空室はリスクそのものなのである。

耐震強度に優れた物件を選ぶ

もう1つ、中古マンション投資を成功させる物件の選び方がある。それは耐震強度だ。日本は地震大国であり、以前から耐震強度への関心は高かったが、ここ最近でますます高まっているため、耐震強度に優れた物件を選ぶことで空室リスクの回避につながる。

昭和56年に施行された新耐震基準法に基づいて建てられたマンションは、耐震強度に優れているため人気が高い。新耐震基準法が施行される前は、震度5程度の地震に耐えられるように設計、建築されていた。

新耐震基準法では、震度6程度の地震でも倒壊しないように設計、建築されているのだ。同じ中古マンションであっても、新耐震基準法が施行された昭和56年以降に建てられたマンションを選ぶべきだ。

中古マンションを売却するタイミング

資産運用のために所有していた中古マンションを売却するのに、最適なタイミングはいつだろうか。

早急に資金が必要な場合は売却へ

売却に最適なタイミングは、売却する理由によって変わる。早急に資金が必要になったので、資産運用のため所有していた中古マンションを売却したいという場合は、早急に売却手続きを進めるのが得策だろう。

必要がなければ資産運用による利益を優先

今すぐ売却する必要がなければ、資産運用による利益を優先した方がいい。所有する中古マンションの立地や利便性から今後の需要を予想し、できるだけ高額で売れる時期をじっくり見定めるべきだ。

売却したいならまず不動産査定から

中古マンションを売却したいなら、まず査定をしてもらうところから始めよう。最近では、不動産の査定が簡単にできるサイトが数多く存在する。不動産の査定サイトでは、必要なデータを入力するだけで所有する不動産の査定額が算出される。複数の不動産会社の査定額を比較でき、査定額で100万円もの差があったというケースもある。

3つの売却プランで比較できる「いえカツLIFE」

いえカツLIFEでは、「仲介」・「業者買取」・「リースバック」の3つの売却方法で徹底比較ができる不動産比較サイトだ。厳選された優良な不動産業者から、査定額だけでなく売却期間も比較できる。

査定料は、完全無料で早急に売却したい人や売却時期に悩んでいる人にもおすすめのサイトといえる。売却理由や条件など、人によって異なるが不動産売却以外の問題が絡む場合も専門家が丁寧に対応してくれる点もおすすめしたポイントだ。

短期間での買取が売り「すむたす買取」

すむたす買取は、中古物件の買取・再販をてがける不動産会社だ。匿名で申し込める無料査定は、最短1時間で査定額を提示してもらえる。最新テクノロジーを駆使しており、早く適正価格での査定が可能。仲介手数料もかからないため、まずは問い合わせてみてほしい。

売却エージェントに相談するのもアリ

収益物件の売却には、ソニー不動産が提供している「売却エージェント」に相談してみるのも悪くない。「売却エージェント」とは、売主だけの“エージェント”としてオープンに物件情報を公開し、売主の利益を追及するためにあらゆる努力を惜しまない。しかも、収益物件には豊富な経験と高度な知識を持った専門の「資産コンサルティングチーム」がサポートしてくれるから、投資や相続などの相談も気軽にできる。対象地域は東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県のみと限られるが、高値売却を徹底的に追及するエージェントの存在は従来の日本の不動産業界にはいなかったことから、試してみる価値はありそうだ。

中古マンション売却時におすすめの不動産査定サイト

おすすめの不動産査定サイトは以下のとおり。

おすすめ1：イエイ

イエイ

不動産の一括査定で業界トップクラスの実績があり、参加している不動産会社の数は1,000社以上。大手不動産会社だけでなく、中小の不動産会社の見積もりも見ることができる。査定対象は日本全国で、入力する項目も少ないために使い勝手は良好である。ちなみにマンションや一戸建て、土地、ビル、店舗事務所、工場、倉庫などの見積もりも可能だ。

おすすめ2：オウチーノ

オウチーノ

大手不動産会社を含む全国500社以上に一括査定の依頼ができる。査定だけでなく、不動産売却に関するさまざまな情報が掲載されており、査定をしなくとも役立つサイトと言える。査定方法は簡単で、売りたい物件の情報と売却を相談したい不動産会社を選択するだけで結果が届く。

おすすめ3：不動産査定エージェント

不動産エージェントの【無料一括査定】

50社以上の不動産会社に一括査定の依頼ができ、必要な情報を入力するために必要な時間はわずか1分。最大6社までの査定金額を比較できる。査定する範囲は大都市部が中心あり、範囲は広くはないが、大都市部に持っている投資用物件を売却したい人にはおすすめできる査定サイトだ。

一括査定ならすまいvalue

一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ

ヒカカク×イエウールは、手間をかけずに不動産売却をスムーズに進めたい方へおすすめする。ヒカカク！内で査定をリクエストし、仲介業者を探す手間を省けることが魅力的だ。
イエウールは、年間20万件以上の売却成立実績がある不動産売却一括査定のWebサービスだ。マンション、一戸建て、土地などの大切な不動産のオンライン査定依頼を可能にし、複数の不動産会社を訪れる手間を省いて一括査定を受けることが可能。全国の2300以上の不動産会社から最大6社と比較ができ、高額な売却価格を実現！

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まとめ

中古マンション投資は資産運用として優秀な商品であり、高い利回りが最大の魅力である。過疎化する地方とは反対に都市部の単身者の人口は増加しており、今後も都市部の単身者向け物件の需要は高まり続けると予想されている。独身の若い単身者だけでなく、高齢の単身者も増えていく見込みだ。しばらくは都市部の単身者向け物件、立地や利便性が良い物件の人気が続くだろう。

リスクやデメリットも知っておくべき

資産運用として中古マンションを購入する前には、リスクやデメリットも知っておくべきだ。絶対に損失を出さない資産運用法は存在しない。中古マンション投資は安定性と安全性に優れているが、今回紹介したように、失敗したケースも数多くある。リスクやデメリットを把握したうえでの資産運用であれば、大きな損失を出す可能性も低くなる。また物件の売却時には「売却エージェント」や「ヒカカク！×イエウール」を利用するなど、少しでも高値で売却する方法を模索することも必要になってくるだろう。中古マンションを賢く利用して、資産運用を成功に導こう。