不動産を売却したい、相続したい、放棄したい…。理由は様々だが、「この不動産には一体どのくらいの価値があるのか知りたい」と思うことは多々あるはずだ。不動産の価値を査定し、その結果を証明した書類のことを「不動産査定書」という。
不動産査定書を入手したいと思った場合、まず何をどうすべきなのかも分からないという方も多いのではないだろうか。
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不動産査定書の入手方法
不動産査定書を入手するには、専門家に依頼して書類を作成してもらう必要がある。ではどこへ依頼すべきなのかというと、それには2通りのルートがある。
目的によって依頼先が異なる
ひとつは「不動産鑑定士に依頼する」。もうひとつは「不動産業者に依頼する」という方法だ。どちらでもいいのかというと実は全くそうではなく、「不動産の価値をなぜ知りたいのか」という目的によって選択が異なってくる。目指すゴールが違うということは当然その結果が持つ意味合いも変わってくるため、両者の違いを把握し、適切な判断をしなくてはならない。
余計な手間やトラブルを防ぐためにも、不動産査定書を手にするための正しい知識を事前に得ておくことをおすすめする。
売却以外の目的の場合は不動産鑑定士へ依頼
売却を目的としなくとも不動産の価値を知りたい場合、または不動産査定書のみが必要な場合など、理由については後述するが、このようなケースにおいては不動産業者で不動産査定書の作成を行うことはなく、不動産鑑定士へ依頼することになる。
不動産鑑定士とは
不動産鑑定士とは高度な専門知識を要する国家資格である。不動産鑑定士が行った鑑定結果は信頼性が高く、法的な責任も重い。公的資料としても十分に通用し、不動産に対する課税の基準にもなる。
法律など様々な問題が絡み、情報に正確性が求められる相続や財産分与などのケースにおいては、不動産鑑定士へ依頼してしっかりとした不動産査定書を作成する必要がある。
不動産鑑定士への依頼は有料
不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき鑑定評価を行うことのできる唯一の資格である。責任も重く、様々な角度からの分析・調査が必要な鑑定にはある程度の日数が必要で、手数料も発生する。依頼する不動産鑑定士によっても、調査内容によっても金額は異なるため一概には言えないが、不動産査定書の作成には数十万円の費用がかかるのが一般的だ。
それほどまでに精度も信頼性も高いのであれば、売却目的であっても全て不動産鑑定士へ依頼すればよいのでは…と思うかもしれない。しかし不動産の売却の際に不動産鑑定士の鑑定が重視されることはあまりない。それはなぜなのだろうか。
売却目的の場合は不動産業者へ依頼
不動産業者は、不動産の所有者と顧客の間に立ち仲介を行う。ゴールに「売却」がある場合にのみ、不動産業者は不動産査定書を作成することができる。
不動産業者が査定できるのは売却目的の場合のみ
先ほど「不動産鑑定士は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づき鑑定評価を行うことのできる唯一の資格である」と述べた。この場合、不動産業者が不動産査定を行うことができるのは無料だからであり、有料になれば刑事罰の対象となる。そして、不動産鑑定士が導き出す不動産価値とこの場合とでは、決定的に違うことがあるのだ。
不動産業者が導き出す査定額とは
専門的な知識に基づき、あらゆる見地から分析を行って導き出された不動産鑑定士による鑑定評価は、その不動産が持つ純粋な価値そのものである。一方、不動産業者が行う査定は「この不動産がいくらで売れるのか」という見積もりであり、流通価格である。
不動産は流通価格が基準になる
流通価格は経済情勢、需要、タイミング、当事者が抱える事情など、あらゆる条件で変動する。そして情報とは、求めている内容に沿ったものが必要になる。そのため、不動産の売却においては不動産鑑定士によるものではなく不動産業者による査定が基準となることが一般的なのだ。
不動産業者の査定には業者によって異なる
不動産業者が行う査定は法のもとでの厳格な規格や書式が存在するわけではないので、査定を行う業者によって内容にばらつきがあることも珍しくない。もちろんそれは書式などにはとどまらず、査定結果も業者により異なる。不動産鑑定士へ依頼する場合でももちろんそうだが、不動産業者への依頼はよりいっそう「信頼できる業者を見極める」ことが大切な要素になるのだ。
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不動産業者に依頼する場合の注意点
では、「信頼できる業者を見極める」とは、いったいどういうことなのだろうか。これは不動産という、「売り物としてはやや特殊なもの」の特徴を考えなくてはならない。
一般的な商品の買取価格は高いほうが良い
自分の服を売る、家具を売る、本を売る。そのような売買の場合、買取価格として提示される数字は高ければ高いほど良い。なぜなら、その価格を提示された時点で「この価格で買いますよ」という契約が成立しているからだ。
不動産では査定額＝契約成立ではない
一方、不動産はそう簡単な話ではない。不動産が持つ価値よりも高い値段がつけば買い手はつかないのだ。売却する側からすると、より高額な査定結果を提示された業者に飛びつきたくなるのが当然で、不動産業者はもちろんそれを知っている。しかし、彼らにとっては仲介契約がとれることが大切であり、その後になって「このままでは売れないので価格を下げましょう」と言って、売却価格を下げてしまうケースが非常に多いという現実がある。
不動産の適正売却価格とは
このような事態に陥ると、依頼者（売主）は「本当に売却できるのだろうか」という不安と焦りに見舞われることになる。また、不動産そのものにも「長く売れ残った末に値下がりしたもの」というマイナスイメージがつくことになってしまう。
こういった要因が重なると、売主は業者にも購入者にもさらに足元を見られ、妥協に妥協を重ねる取引に成ってしまいがちだ。この段階で売主が不動産業者を変えたとしても、残念ながら状況は変わらない。
査定内容を確認して価格の根拠をきちんと把握する
このような悪循環に陥らないようにするためにも、不動産査定書の内容をしっかりとチェックし、この結果がどのような過程を経て導き出されたものなのかを質問しておきたい。その査定額が「ふっかけた」ものではなく、「適正価格」であるということを確認するのである。
価格の根拠と売却にむけての戦略の確認が大切
一般的に不動産は「売却を始めてから3か月以内に契約が成立する」価格が適正価格と言われている。提示された価格にどのような根拠があるのかを明らかにすることはもちろん、これから3か月の間にこの不動産を売却するにあたり、どのようなマーケティングを行っていくのかという点も、合わせて仲介業者に確認しておくべきだろう。
不動産査定書を入手することの意味
不動産査定書を入手するには、目的によって依頼先が変わること、そしてその査定書の持つ意味合いも変化するということをご理解いただけただろうか。特に売却を目的とした場合は、依頼先にすべてを委ねてお任せするのは禁物であり、自分も積極的に事態の流れを把握し、関わっていくという姿勢が大切になってくる。
不動産査定書の情報を正しく読み取る
不動産の売却において不動産査定書を入手するということは、売却を達成するための通過点にすぎない。満足のいく契約を達成するためには、そこに書かれている情報を正しく読み取り、賢い選択をする必要があるのだ。
査定書の情報は書面の内容以上
所有する不動産の現在の価値、依頼先の不動産業者が信頼に足るか否か、今後の取引の流れはどうなるか、そして手にする未来予想図まで、不動産査定書から得られる情報は書面に書かれているものよりもはるかに大きい。そこで得た情報をしっかり活かして、希望通りの売却契約を手にしてほしい。
不動産査定書取得におすすめの鑑定士
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会の公式サイトから検索することが出来る。
https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/common/kojin_search
