【完全版】築年数が古いマンションの売却・買取ガイド

築年数が古いマンションを売りたいと思っていても、あきらめている人も多いのではないだろうか。確かに古い中古マンションは人気がなく、売りに出しても売れ残ってしまうケースが多いという。しかし、あきらめるのはまだ早い。

そのような古い物件を手放したい人におすすめしたいのが、不動産業者による「買取」だ。なぜ「買取」なら大丈夫なのか。ここでは築年数が古いマンションの「買取」について説明していこう。

築年数が古いマンションを手放すなら「買取」を依頼しよう

不要になったマンションや戸建てなどの物件は、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探し「売却」するのが一般的だろう。一方「買取」とは不動産会社が物件を売り主から買うことを指す。築年数が古いマンションは「売却」よりも「買取」を選択したほうが良いと言われているが、なぜだろうか。また、本当に買い取ってもらえるのだろうか。

築年数が浅い、見た目が新しいマンションが人気

古いマンションを不動産会社に買い取ってもらったほうが良い理由は、中古マンションを買う側の立場に立ってみればわかることだ。中古マンションの購入希望者が探しているのは、だいたい築年数が10年から15年ほどの物件であり、築年数が古い時点で購入候補からは外れる。

長く住める中古マンションを購入しようと考えたら、築年数が浅く見た目も新しい物件を探すのは当然だろう。さらに、最近は耐震強度を重視して購入する人が多く、地震に強い設計の築浅の中古マンションに人気が集まっている。

古いマンションは買い手が見つかりにくい

そのため、築年数が古いマンションは売りに出してもなかなか買い手が見つからない。「売却活動が長期化し、価格をかなり下げてようやく買い手が見つかった」となるよりは、不動産会社に依頼して買取をしてもらったほうがリスクは低く、確実に現金に換えることができるわけだ。

買い取られた古いマンションはリフォームして売却される

では、業者は築年数の古いマンションを買い取ってどうするのかというと、数百万円をかけてリフォームした後で売却し、利益を得ることになる。

流行りの間取りに変更したり、最新の設備を取り付けたりと、建物自体は古くても買い手が現れるような部屋へと作り変える。そのうえで利益を得られるような価格を設定し、売りに出すのだ。

買取のメリットとは？

ここで買取のメリットをまとめて説明しよう。主なメリットは以下のとおりと考えられる。

• ・最短なら数日ほどで現金化が可能
• ・売却後にも発生する「瑕疵担保責任」が免除になる
• ・仲介手数料が無料に
• ・内見を受け入れる手間がない
• ・周囲に知られずに売却できる
• ・都合に合わせた売却ができる
• ・売却にあたってかかる費用の負担がなくなる

「瑕疵担保責任」とは、不動産業者に仲介を依頼して第三者に不動産を売却した後に設備の故障や不具合が生じた時、一定期間内であれば売主に修繕の義務があるというものだ。多額の修繕費を請求される可能性があるが、不動産会社による買取の場合は、この「瑕疵担保責任」がなくなるので急な出費を心配しなくてもよい。

特に築年数が古いマンションの場合、見た目はきれいでも、内部の老朽化がかなり進んでいるケースも多く、売却した後に修繕をめぐるトラブルが発生するケースも少なくない。そのため、古い中古マンションを手放す際、売却ではなく買取を希望する人が多いのである。

買取のデメリットとは

不動産業者に買取を依頼した時のデメリットは、売値が一般的な売却（仲介による売却）よりも低くなること。買取のデメリットはこの１点のみであり、メリットの方が多いとも考えられる。

売値がどの程度安くなるかは、不動産業者や売りたい物件の価値や希少性、利便性などによって異なる。一般的には、売却した場合の価格の６割～８割程度になると言われている。築年数が古いマンションは売りに出したとしても、そもそも購入希望者が現れる可能性が低く、売却後も「瑕疵担保責任」を負うために急な出費が必要になるかもしれない。

やはり築年数が古いマンションは、売却よりも買取を依頼して現金化する方が得策と言えるだろう。

築年数が古いマンションの買取相場を調べる方法

マンションをより高い価格で買取をしてもらうためにも、買取に出す前に、自分自身で買取相場を調べておくことが大切だ。ここからはマンションの買取相場を調べる方法を2つ紹介しよう。

売却価格から計算する

買取相場を調べる方法としては、売りたいマンションと似たような条件の物件がいくらで売りに出されているのかをチェックする、という方法がある。買取価格はだいたい売却時の価格の6割から8割ほどなので、売りたいマンションと似たような物件の売却価格を見て計算すれば、おおよその買取価格を把握できるだろう。

一括査定サイトを利用する

2つ目の方法は、不動産の一括査定サイトを利用することだ。一括査定サイトを利用すれば、同時に複数の不動産会社の買取査定額を知ることができる。その結果から、だいたいの相場を判断できるというわけだ。

築年数が古いマンションの査定基準とは

築年数が古いマンションを手放したいと考えるなら、査定基準も知っておくべきだ。査定基準を知っていると、おおまかな買取価格の見当がつく。

査定基準になるのは「築年数」

マンションの査定に大きく影響するのが築年数である。築年数が新しいほど査定においては高く評価されるため、築年数が浅い中古物件は高く売れる。

基準となる築年数は10年。この基準から、築年数が1年減るごとに1.5％ずつ価格が上昇する。反対に、築年数が10年以上のマンションは築年数が1年増えるごとに1.5％ずつ価格が減少する。築16年以上は2.0％ずつ、築21年以上になると2.5％ずつ減少する、というかたちで計算される。

「新耐震」と「旧耐震」のどちらで建てられたマンションか

築年数以外に査定に大きく影響するのが、「新耐震」か「旧耐震」であるか。1981年に新耐震基準が施行された。この新耐震基準が適応されているマンションか、それとも1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションかで査定価格に差が出ると言われている。

ただし、旧耐震基準だから売れない、買取を断られるわけではないので安心してほしい。旧耐震基準は1971年に改正されたもので、コンクリートの帯筋基準（柱を補強する鉄筋の基準）はそれ以前よりも高くなっている。旧耐震だから耐震性が悪い、地震に弱いとは限らないのだ。

さらに旧耐震適応だからと言って、旧耐震基準で建てられたマンションとは限らない。実は1981年よりも前に建てられたマンションには新耐震以上の基準で建てられた物件も存在する。この点は買取依頼をする前によく調べておくべきだろう。

築年数が古いマンションを高く売る方法

築年数が古いマンションを高く売るには、具体的にどのような対策をすべきだろうか。

中古マンションの扱いに特化した不動産会社を選ぶ

不動産会社にも「強み」がある。戸建て住宅の扱いに特化した不動産会社もあれば、マンション売買に特化した不動産会社など、各不動産会社によって「強み」は異なる。 そのため、築年数の古いマンションを高く売りたい、買い取ってほしいと考えるなら、中古マンションの扱いに特化した不動産会社に依頼をするべきだ。中古マンションの扱いに特化した不動産会社は、中古マンション売買の実績とノウハウを豊富に持っているため、スピーディーな対応や高い査定価格が期待できる。

複数の会社に査定を依頼する

築年数が古いマンションでも思いがけない良い価格で売れることもある。できる限り高値で売りたいなら、複数の不動産会社に査定を依頼するべきだ。最低でも3社には査定依頼をしてほしい。

複数の会社に査定を依頼するのは、売り手側に親身になってくれる業者を探すためという理由もある。不動産の売買に詳しくないなら、親切かつ丁寧に対応してくれる不動産会社に依頼するべきなことは、言うまでもない。

築年数が古いマンションを売るときの注意点

築年数が古いマンションを売るときに注意すべきことが2つあるのでお教えしよう。

リフォームをしてはいけない

築年数が古いマンションを売る際には、リフォームをしないで売るのが正解だ。綺麗にリフォームをしてから売ったほうが高値がつくと思いがちだが、この場合は逆に売れにくくなる可能性がある。

古いマンションを購入するのは、自分好みにリフォームしたいと考えている人や、リフォームして売りに出す買取専門業者がほとんど。そのため査定前にリフォームするのはNG。そもそもリフォームしてから売ろうとしても、リフォームにかかった費用の元が十分に取れる価格で売れる、買い取ってもらえるとは限らない。リフォームしてから売るのは絶対に避けるべきなのである。

故障した設備も修繕しなくてよい

築年数が古いマンションの場合、故障している設備もあるだろう。故障している設備は、売却のためにわざわざ修繕しなくてもよい。故障している設備にもよるが、買い手が故障している部分を把握した上で、自分好みに修繕、リフォームすることもあるからだ。どうしても不安なら、専門家に相談することをおすすめする。

おすすめの一括査定サービス・買取業者は？

築年数が古いマンションは買い取ってもらえない、売れないと考える人も多いが、【中古マンション　購入】で検索すると、築年数が古いマンションはたくさん出てくる。ここまで述べてきたように、不動産会社に「買取」を依頼するのがおすすめだ。あきらめずに、まずは不動産の一括査定や買取業者に査定を依頼することから始めてみてはいかがだろうか。

すむたす買取

簡単でスピーディーな買取を希望しているなら、すむたす買取がおすすめだ。同社のサービスは査定から入金まで最短2日という短期間での取引が可能。web査定は匿名で申し込めるほか、1時間で査定額を教えてもらえるので、とりあえず買取相場を知りたい方にはぜひ利用していただきたい。

カウル

即日スピード査定をしてくれる「カウル」がおすすめ。こちらは無料で24時間以内に査定が完了するスピーディさが特徴の一つ。さらに仲介手数料が半額で利用できるのも嬉しいポイントだ。

同社は購入者の集客から決済・引き渡しまで対応しているので、スムーズに売却の手続きが行える。丁寧かつスピーディな対応をしてくれると評判なので、マンションの売却を初めてする方にもおすすめ。まずは無料査定を申し込んでみてはいかがだろうか。

ソニー不動産

2014年に業務を開始したばかりのソニー不動産は、日本では珍しい「エージェント制」を取り入れた不動産会社だ。エージェント制最大の特長は、不動産仲介会社が「両手仲介」(売主、買主の双方を一つの会社が担当すること）となるよう他の仲介業者に売主の物件を取り扱わせないようにする行為（囲い込み）を排除していることである。

ソニー不動産では売却と購入が別組織として動いており、海外では常識の「片手仲介」を実現。売却なら売主だけの“エージェント”としてオープンに物件情報を公開し、条件に沿った買主を発掘してくれるはずである。対象地域は一都三県（東京・神奈川・埼玉・千葉）と限られているが、総合満足度91.7％と評判も上々のようだ。無料の個別相談会も行っているので、ぜひ一度問い合わせてみてはいかがだろうか。

いえカツLIFE

売却をまだ検討し始めたばかりの人にはいえカツLIFEがおすすめ。不動産の査定額を最大6社比較することができる査定サイトで、「仲介」「業者買取」「リースバック」の3つの売却プランから最適な不動産業者を探すことができる。

売却は人によって事情や条件が異なるため、なかなか自分にマッチする専門業者が見つからない。しかし、いえカツLIFEなら厳選された不動産業者を見つけることができるだろう。査定料は完全無料なのでまずは査定フォームから申し込んでみてほしい。

一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ

ヒカカク×イエウールは、手間をかけずに不動産売却をスムーズに進めたい方へおすすめする。ヒカカク！内で査定をリクエストし、仲介業者を探す手間を省けることが魅力的だ。
イエウールは、年間20万件以上の売却成立実績がある不動産売却一括査定のWebサービスだ。マンション、一戸建て、土地などの大切な不動産のオンライン査定依頼を可能にし、複数の不動産会社を訪れる手間を省いて一括査定を受けることが可能。全国の2300以上の不動産会社から最大6社と比較ができ、高額な売却価格を実現！

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まとめ

築年数が古いマンションを売却するためのポイントについて、紹介してきた。確かに築年数が浅いマンションに比べると高く売りにくいが、一括査定サービスなどを活用すれば、幅広い選択肢の中から最もお得な売却方法を見つけることができる。

今では買取や売却に関することはすべてネット上で完結することが多くなっているが、だからこそヒカカク×イエウールのような信頼精の高いサービスを利用することが大事。不動産の売却を考えている人は、ぜひ一度利用してみていただきたい。