事故物件の参考買取相場の調査や買取、売却を行う際にも、不動産に詳しい専門家による査定が必要不可欠となる。また買取に向けた行動を起こす場合は、「事故物件か否か」によって、査定に大きな影響が生じるため、業者が提示してきた金額に違和感を覚えた時のためにも、事故物件の定義を確認しておくべきと言えるだろう。
そこで今回は、これから買取査定に臨む方が参考にできるよう、「事故物件の参考買取相場はどのように決まるのか」について、詳しく確認していきたい。
Abandoned House v1.0 / spfldphoto
CONTENTS
このコラムには、合法的な広告・宣伝が含まれている可能性があります。また、当社のサービスである「ヒカカク！」と「magi」の紹介も含まれています。
事故物件の判断基準とは？
まずは、売る側・買う側に大きな影響を与える事故物件の基準について考えていこう。
事故物件の定義とは？
事故物件の判断基準や定義には、法的な決まりは一切ない。しかし一般的な不動産業者では、「自殺、殺人、火災などの事件で死者が出た物件」や、「地震による一部崩壊や孤独死などで入居者が亡くなった物件」を事故物件とするところが大半のようだ。
人が亡くなっていても事故物件にならないこともある
これに対して、基本的に屋外で亡くなることの多い「飛び降り自殺」や「部屋で倒れて搬送先の病院で亡くなった」などのケースは、人の生死に関わる事故があったとしても「事故物件には該当しない」という判断により、一般物件と同じ扱いで賃貸されることもあるという。
このように事故物件の判断は、購入者や不動産業者の常識や主観に任される部分が多い。その意味では、これから物件売却する側は、多少シビアにとらえておいたほうが、後々のトラブルが起こりにくいと言えるだろう。
事故物件は参考買取相場にどう影響するか
物件内で人が亡くなったことによる気持ち悪さや不安を入居者に与える事故物件は、その心理的瑕疵により査定額が大きく下がる傾向がある。
買取相場は一般売却額の50%以下
詳しい金額は物件の事情や事故内容によって大きく異なるものの、事故物件の買取相場は、基本的には一般売却額の50%以下になることが多いという。また事故が起きてからリフォームやメンテナンスがまったく行われず、ただ放置されていただけの物件の場合、さらに買取額が下落すると思われる。外観が荒れ果てて誰も寄り付かない建物と化しているようなら、なおさら厳しい査定となってしまうだろう。
事故物件を少しでも高く売りたい時にすべきこと
二束三文となりやすい事故物件の売却で泣き寝入りをしないためには、買取業者や仲介業者に問い合わせをする前に、ユーザー自ら参考買取相場を把握しておくことが必要になる。
相手に流されることなく価格交渉を進められる
買取業者の評価基準や参考買取相場を把握しておくと、提示された金額に対しての「YES・NO」を的確に判断できるようになる。このことは、業者と価格交渉を進めるうえで、大きなメリットになるはずだ。たとえば、査定額が自分で調査した金額よりも低い場合は、その理由を買取業者に尋ねることができる。そうすれば、相手に流されることなく、価格交渉を進められるだろう。
以下の章から、買取や仲介業者利用の目安となる参考買取相場を調べる方法について、詳しく紹介していこう。
不動産鑑定士による事故物件の評価基準と鑑定額
不動産鑑定のプロは事故物件の価格をどう決めるのか。
不動産鑑定士による参考買取相場は法的効力がある
国土交通省の不動産鑑定評価基準によって価値判断を行う不動産鑑定士は、買取の参考値として適正な時価証明を求める人に利用価値の高い存在だ。不動産鑑定士によって算出された参考買取相場は、法的効力がある。自分で調査した情報に自信がなく、買取業者に対して有無を言わせず突きつけられる資料を求める人には、特におすすめできる方法と言えるだろう。ただし、利用するには安くても15万円から20万円という鑑定料が必要だ。
不動産鑑定士は多くの要因を総合的に判断して査定額を決める
では、不動産鑑定士は不動産の価格をいかにして決めるのか。基本的には、社会や経済状況といった一般的要因や、物件の構成、規模、機能に関する地域要因、不動産の個別性に関する個別的要因から総合的な判断が行われ、査定額が決まることになる。
不動産鑑定評価基準における意外な盲点
実は国土交通省が定めた「不動産鑑定評価基準」には、事故物件に関する項目が一切ない。しかし、物件価格決定のプロフェッショナルである不動産鑑定士は、もちろん過去に生じた事故やトラブルも参考材料とする。したがって相手が売却先ではなくても、正しい金額を知るために全ての事故情報を鑑定士に伝えるべきである。でないと、正しい査定金額を算出することはできない。
不動産鑑定額と買取業者が提示する金額は同じか
一方で、不動産鑑定士が算出した鑑定額と、不動産買取業者や売却仲介業者が計算した査定額は、基本的に「全く異なるもの」と考えてよい。
買取業者の場合は、自社の買取実績データや後述の土地総合情報システムを活用して「近年の実勢価格」を調べる形で査定額が算出される。そして、業者が提示する金額には、その会社の資金力やニーズも大きく影響するため、自ら売買を一切行わない不動産鑑定士の視点とは少し異なる結果が生じることが多いのだ。
不動産鑑定額があれば買取金額は変わるのか
とはいえ、法的な効力を持つ不動産鑑定額は、業者の低い査定価格を相場並みに引き上げる効果はあったとしても、業者との価格交渉の場面でより高い買取価格を引き出すことができるほどの強制力はないと思われる。なぜなら、買取業者としては当然「競合他社に物件を奪われたくない」はずなので、価格交渉中の相手を動かすためには、不動産鑑定士によって導き出された「鑑定額」よりも、他の不動産買取業者によって出された「さらに高い査定書」を提示したほうが、より良い成果を得られると考えられるからだ。
自分で事故物件の相場を調べることは可能か
安くても15～20万円もの鑑定料がかかる不動産鑑定士の利用が難しかったり、自分の足で不動産会社まわりをする余裕がない人には、自宅のパソコンで「一般不動産の参考買取相場」を調査する方法もある。これから紹介する3つの手段は、たったの数分で検索や情報入力可能なものばかりだ。買取業者との価格交渉を強気で進めたいと考える人は、ぜひ活用していただきたい。
事故物件相場の調査法1：土地総合情報システム
国土交通省が提供する土地総合情報システムを使えば、同じエリアにある類似物件の取引額を調べられる。しかしこのシステムから表示される情報には、「事故物件か否か」といった項目が一切ないため、調査した取引総額の50%前後を参考買取相場として再計算すればよいだろう。
事故物件相場の調査法2：不動産の一括査定サイト
資金力や転売力に長けた業者の集まる一括査定サイトは、事故物件のように問題やトラブルが多くて「なかなか買い取られない不動産」にはおすすめのサービスである。フォームの備考欄に事故の詳細を入力すれば、事故物件でも全く構わないと考える業者がマッチングされる形となる。サイトから複数業者が紹介されれば積極的な価格交渉も可能となるため、土地総合情報システムなどから調べた情報をベースに、業者とのコミュニケーションも図りやすい。以下のリンクの関連記事もぜひご一読願いたい。
事故物件相場の調査法3：「ヒカカク！」
不動産一括査定サイトを使っても事故物件買取に積極的な業者が見つからない場合は、当サイト「ヒカカク！」を活用してみてほしい。事故物件カテゴリのあるヒカカク！を使えば、事故物件でも積極的な査定や買取を行う業者を簡単に見つけることができる。
またログハウスや別荘、保養所といった少し特殊なカテゴリも用意されているため、物件のタイプから業者に問い合わせることも可能なのだ。ヒカカク！から各企業の口コミや評価を確認すれば、事故物件売買に関するトラブルも回避できると考えられる。
まとめ
参考買取相場が半額以下になりがちな事故物件も、近年では告知義務のいらない宿泊所やセミナーハウスといった利用法の登場により、多くの買取業者が注目する存在となっている。さらには、過去にどんな事故やトラブルがあった不動産でも、購入者の考え方次第では「お買い得物件」になるとも言え、一概に事故物件だから売れないとは限らない時代でもある。
そのような積極的な買取を行う業者との交渉には「このぐらいの金額で売りたい」といった売り手側の希望条件が欠かせない。つまり、自分なりの売却条件を持つことが業者に流されないための重要なポイントとなる。今回紹介した方法を使って判断材料としての参考買取相場をじっくり調べ、事故物件の高価買取につなげていただきたい。
