不動産投資家必見！東京の地価相場はどこが上がりそうか？

今、東京への不動産投資が日本だけでなく、世界から熱い視線を浴びている。都心のマンションを外国人が爆買しているなどという話もあるのだ。なぜこんなに東京の不動産が注目されるのか。今回はそんな疑問を解消するために、土地価格相場やおすすめの土地などを紹介していこう。

Panoramic View of the City of Tokyo / Yoshikazu TAKADA

世界が注目、東京への不動産投資

今、東京の不動産への投資が世界から注目されている。なぜなのだろうか？まずはこの理由について見ていこう。

日本が注目される理由

人気の理由の一つは日本の経済だ。世界のGDPで3位という好水準は世界的に見ても大きな経済規模だ。さらに、国の体制が安定していることも大きな魅力だ。日本では政権交代があっても国の体制が崩壊したり、治安に影響が出たりということもない。イコール不動産価値の下落リスクも少ないという安心感があるのだ。

もう一つは投資のしやすさにある。世界の中では外国人の不動産購入を禁止や制限している国も少なくなく、敷居が高い。しかし、日本は外国人の不動産取得に対して禁止や制限を設けていないので外国人も投資しやすいという利点があるようだ。

中でも東京が注目される理由は

外国人投資家だけでなく、日本人投資家も東京の不動産に注目する理由がある。それが、2020年に開催されるオリンピックだ。今、東京はオリンピックに向けてさまざまなインフラ整備や施設の建設が急ピッチで進んでいる。そのため不動産価値が上昇しつづけているのだ。

さらに、都心への人口集中はとどまることを知らず、賃貸需要が高いのも魅力の一つだ。元々の地価が高いため利回りは決してよくないが、常に安定した需要が見込めるのは見逃せない。不動産自体にも資産価値がある東京は、不動産投資に適した街だといえよう。

東京の中で人気なのは

では、そんな魅力たっぷりの東京だが、そんな東京の中でもさらに人気がある場所というのはどこなのだろうか。

土地価格相場ランキング

まずはざっくりと2019年の区別地価ランキングを見ていこう。

• 1位.中央区：地価平均610万7129円/㎡（前年比+9.13％）
• 2位.千代田区：地価平均504万6250円/㎡（前年比+7.12%）
• 3位.港区：地価平均423万8947円/㎡（前年比+9.01％）
• 4位.渋谷区：地価平均392万2142円/㎡（前年比+7.85%）
• 5位.新宿区：地価平均368万8829円/㎡（前年比+7.87%）

なお、前年比のランキングは下記の通り。

• 1位.台東区：地価平均150万6884円/㎡（前年比13.81%）
• 2位.荒川区：地価平均66万9642円/㎡（前年比+9.19%）
• 3位.中央区：地価平均610万7129円/㎡（前年比+9.13％）
• 4位.港区：地価平均423万8947円/㎡（前年比+9.01％）
• 5位.豊島区：地価平均169万2181円/㎡（前年比+8.97%）

中央区・港区を除くと、前年比が高いのは人気地区以外の区であることがわかった。

やはり人気、東京の高級住宅街

六本木、麻布、赤坂、青山など誰もが聞いたことのある高級住宅街は常に高い人気を誇る。東京都内の他の地区が2019年時点で平均3.06%程度の上昇率であるときでも、どこも7%を越えてきた。これは元々の人気に加えて、マンション用地が不足したことも要因の一つだろう。例えば、常に人気の高い地区である青山では、数億円するマンションへの申し込み倍率は10倍を超えるという。やはり人気地区は安定した強さがあるのだろう。

不動産の世界では都心6区という呼び方があり、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区が入る。この6区は周辺エリアに比べて資産価値が高いといわれている。都心の人気地区を選びたいなら参考にしてみよう。

商業地・台東区が人気地区を抑え前年度比トップ

前年度比ランキングにおいては、再開発がおこなわれている渋谷区・港区を抑え、下町商業地区の台東区が1位、そして荒川区が2位となった。

台東区には下町の代表浅草があるが、訪日外国人が訪問することによってインバウンド需要の増加が地価の押し上げの要因となった。

また、台東区は現在ホテルの開発ラッシュが発生している。国際通りや昭和通りなどの幹線道路沿いはもちろんのこと、至るところでホテル建設が進んでいる。

そもそも台東区は関東大震災後に区画整理がおこなわれ、商業地が盛んかつ道路幅が非常に広い。そのため、開発しやすい地区ではある。近年のインバウンド需要と重なり、台東区の土地需要が非常に高まっているのである。

東京オリンピックの会場周辺の土地に注目

東京オリンピックの会場としてまず注目したいのがお台場周辺の湾岸エリアだ。ここには選手村をはじめ、有明体操競技場、有明アリーナ、海の森水上競技場、オリンピックアクアティックセンターなど競技場が目白押しだ。特に、オリンピック開催後も引き続き使われる会場周辺は注目度が高い。

そして、この地区にはタワー型マンションなどが立ち並び、不動産物件が多いという特徴がある。The Tokyo Towers勝どき、晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー、アーバンドックパークシティ豊洲、Brillia有明SkyTowerWコンフォートタワーズ東雲など、人気物件がずらりと名を連ねる。オリンピック開催が決まってから購入希望者は増え続けていて、投資家の期待感の高さがうかがえる。

東京オリンピックの会場周辺の懸念材料

オリンピック需要で不動産価値が上昇しているのであれば、気になるのはオリンピックが終わった後の動向だ。大方の見解は、オリンピック終了後には土地が値下がりするという予想だ。なので、オリンピック開催前から細かな情報収集が必要な地区だといえるだろう。また、オリンピックが終わった後も人気施設であり続けられるかどうかでも変わってくるだろう。

どの地区がいいかを考える

ではここからは、実際に不動産投資を視野に入れたときどの地区がいいのかについて見ていこう。

安定の都心か、注目される再開発地区か

東京の地価上昇傾向をみていくと、常に人気の高い六本木、麻布、赤坂、青山などの高級住宅街と、再開発や東京オリンピックで今注目を浴びている地区に分かれる。どこを選ぶかは現在の地価や今後の傾向をしっかりみていく必要があるだろう。

都心への不動産投資のメリットとは

常に安定した人気がある都心は、それだけ賃貸需要があり家賃も高額なため、投資の回収率がいい。将来的にも安定して需要を見込まれるため不動産自体の資産価値が高いのだ。そして、安定した人気があるということは、売却を考えた場合も有利だ。不動産投資では、売却時期も非常に大切だが、人気の地区なら希望のタイミングで売却できる確率が上がる。ただ、坪単価も極端に高く初期投資の負担が大きいのが難点だろう。

再開発地区のメリットとは

都心部ほど家賃が高くない再開発地区だが、その分初期投資も少なく固定資産税も安くすむ場合が多い。また、再開発が計画段階の地域では、今後大幅な上昇が期待できるというのも魅力だ。ただ、東京オリンピックなど一時的な影響が地価上昇をもたらしている場合などは、オリンピックの終了とともに地価が下がるなどの懸念材料があることは忘れてはいけない。

地価動向に常に注目する

不動産投資をするには、地価の動向には常に注意しておきたい。では、東京の地価動向を知るためにはどうしたらよいのだろうか？

調べる手立てはいろいろとあるのだが、身近で簡単な方法といえばインターネットである。インターネットには東京の地価に関する情報が多く載っている。例えば、東京都財務局では、国土利用計画法施行令第9条の規定に基づいて毎年7月1日に判定している基準値の標準価格を見ることができる。この価格は一般の土地の取引価格の指針ともなっているので要注目だ。（社）東京都不動産鑑定士協会が提供しているGoogleマップを利用した東京都の地価が地図で見られるサイトもわかりやすく好評だ。

まとめ

東京は、不動産投資からみてもとても魅力のある地区を沢山抱えた街だ。その地区によってさまざまな特徴があり、自分の好みで場所を選ぶことができる。ただ、過去のバブル崩壊などいつ状況が変わるかわからないため、情報収集は欠かせない。

情報や状況は常に変化している

例えば、都心6区は安定しているという話をしたが、最近では都心3区の千代田区中央区港区に、江東区台東区墨田区を加えた新都心6区というものがあるとか。状況が常に変化している証拠だろう。

さらに、外国人投資家が増え続けていて、過去の傾向が当てはまらないような状況も生まれてきているため、国内の常識にとらわれず広い視野で見定めて行く必要もある。納得のいくまできちんと調べて後悔しない不動産投資を心掛けたい。