転勤や住み替えなどによって、これまで住んでいたマンションから引っ越すことになったという人はたくさんいる。ここで悩むのが、「住んでいたマンションをどうすべきか」だ。
今回は、住まなくなったマンションは貸すか売るか、どちらがより良いのか考察してみる。
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住まなくなったマンションはどうする?
住まなくなったマンションをどうするか悩む人は多い。
賃貸に出す、売却する、空き家のままにしておくなど、さまざまな手段があるが、マンションの状況を見極めた上で、一番利益になる手段を選ぶべきだろう。
一般的に売却する人の方が多い
住まなくなったマンションは、賃貸に出すよりも売却する人の方が多く、一般的であると言える。
マンションの持ち主が、不動産業者に「住まなくなったマンションを賃貸に出したい」と相談しに行っても、売却を勧められるケースも多いと言う。
ローンの残りを返済できないために賃貸に出すケースも
住まなくなったマンションを売却したくても、売却できない場合もある。
マンションのローンを完済しないうちに売却したい時は、残ったローンを全額返済しなければならない。
そのため、住まなくなったマンションを売却したくても、ローンを完済できないために売却できず、仕方なく賃貸に出すケースもあるのだ。
空き家のまま維持する人もいる
空き家のまま維持する人も少なくない。
空き家のまま維持しておくと、いつでもすぐに戻れる、マンションという資産を保有し続けられるといったメリットがある。
もちろんデメリットもある。
家は無人状態になると痛んだり、劣化が早く進む。そのため、空気の入れ替えなどの定期的な管理や手入れが必須だ。他にも、不法侵入などの危険性や、コストがかかるというデメリットもある。
住まなくなったマンションを貸す場合のメリット
住まなくなったマンションは貸すか売却するか、どちらの方が得かを比較していこう。まずは、貸す場合のメリットについて説明する。
毎月不労所得が入ってくる
住まなくなったマンションを賃貸に出す最大のメリットは、毎月不労所得が入ってくる点だ。
これは家賃収入が、マンションのローンの返済額やかかるコストを上回る場合に限るが、安定した収入を得られるのは魅力的である。
住まなくなったマンションのローンが完済していれば、家賃収入のほとんどが所得となり、資産として収益物件(マンション)を持ち続けられる。
家賃を高めに設定できる
分譲マンションは賃貸用の物件とは異なり、部屋の作りがしっかりしている。
そのため、同じような間取りの賃貸物件の相場よりも高く家賃を設定しても、入居希望者が現れる可能性が高い。
特に、最近は騒音や壁の薄さを気にする人が非常に多いため、壁がしっかりしている分譲マンションは魅力的な物件となる。
住宅ローンの金利や固定資産税などが経費扱いに
住まなくなったマンションを人に貸すと、法律上、住宅ローンの金利や固定資産税などが経費扱いになるというメリットもある。
加えて、マンションの管理費や修繕積立費なども経費として計上可能となり、すべて所得から控除することができる。
住まなくなったマンションを貸す場合のデメリット
住まなくなったマンションを貸す場合のメリットは理解していただけただろうか。
次にデメリットについて説明するので、マンションを貸すことを考えている人は、デメリットも考慮した上で決定しよう。
初期投資がかかる
マンションを貸す場合、まず初期投資が必要となる。
初期投資とは、部屋のクリーニング代だ。壁紙の張り替えやハウスクリーニングは必須。初期投資としてかかる金額は、だいたい20万円~30万円ほどだ。
空室リスク
賃貸に出したからといって、必ずしも入居者が来るとは限らない。
入居者がおらず、空室の期間が発生した場合、家賃収入は入ってこないが、ローンの返済や管理費などのコストの支払いをしなければならない。つまり、大幅な赤字になってしまうのだ。
二重ローンになる可能性も
マンションのローンがまだ残っている状態で、別の不動産を購入しようとしても、ローンを組んでの購入ができない可能性がある。
別のローンを抱えた状態でさらにローンを組もうとしている人に対し、貸す側が難色を示すのは当然だと言える。
新しい不動産をローンで購入できたとしても、二重ローンとなるため、経済的に苦しくなるだろう。
売却時に収益物件扱いになる
賃貸に出していたマンションを売却する場合、中古マンションではなく、「収益物件」の扱いになる。
収益物件の扱いになると、購入希望者が限られるだけでなく、売却価格の査定基準が中古マンションとは異なるため、査定額が低くなる可能性があるのだ。
トラブルが発生する可能性あり
住まなくなったマンションを人に貸す際に忘れてはいけないのが、入居者との間にトラブルが発生する可能性があることだ。
近隣住人との騒音トラブルや、敷金・礼金の返還要求、家賃の滞納など、実際にトラブルに悩まされるオーナーは多い。
住まなくなったマンションを売る場合のメリット
次に、住まなくなったマンションを売る場合のメリットとデメリットについて説明しよう。
先ずはメリットから紹介するが、売却するとどのようなメリットがあるだろうか。
売却時に利益が出ると税制優遇を受けられる
住まなくなったマンションを売却した際に利益が出た場合、実は税制優遇が受けられる。
一部だけ説明すると、居住用の物件を売却して譲渡益が出ると、その譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる。つまり、3,000万円までの利益は非課税になるということだ。
さらに条件を満たしていれば、3,000万円の控除に加えて、さらに税率が軽減される。
ローンを完済できれば次のローンも組みやすい
住まなくなったマンションを売却し、その売却金額で残っていたローンを完済できると、次の住宅ローンが組みやすくなるというメリットがある。
売却してローンが完済できるという場合は、賃貸に出してローンを抱え続けるよりも、売却してしまった方がお得だろう。
固定資産税などの支出がなくなる
住まなくなったマンションを売却して手放せば、当然、固定資産税などの支出はゼロになる。
マンションを所有し続けると、家賃収入はあるかもしれないが、コストはゼロにはならないのだ。
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住まなくなったマンションを売る場合のデメリット
住まなくなったマンションを売るメリットは非常に魅力的だが、もちろんデメリットもある。売る場合のデメリットとは、一体何だろうか。
売却によって損失が出る可能性がある
売却したからといって、必ずしも利益が出るとは限らない。購入価格よりも低い価格でしか売れない場合は、大きな損失になる。
さらに売却してもローンが完済できないなら、売却できないか自己資金を返済にあてるしかなく、経済的に大きな負担となることは間違いない。
売却時にローンが返済できない状態になると、新しくローンを組めない可能性も高くなる。
コストがかかる
住まなくなったマンションを売却する場合、不動産への仲介手数料や登記費用、部屋のクリーニング代など、ある程度の費用がかかるのもデメリットの1つである。
売却するのもタダではないのだ。
売るか貸すかはどう見極めるべき?
住まなくなったマンションを貸す場合のメリット・デメリットと、売る場合のメリット・デメリットについて説明してきた。
最後に、貸すか売るかをどう見極めるべきかについて考察しよう。
売却した方がリスクは低い
一般的には、住まなくなったマンションは売却した方がリスクは低いとされている。
不動産投資が注目を集めているため、住まなくなったのを機に賃貸に出そうと考える人も多いが、低くないリスクやデメリットを考慮すると、売却の方が安心かつ安全ではある。
将来的なプランをしっかり立てた上で決めよう
売却した方がリスクは低いとはいえ、マンションを賃貸に出して上手くいけば、安定した不労所得を長期にわたって得ることが可能となる。なおかつ、マンションという資産を手放したくない人は多い。
住まなくなったマンションを貸すか売るかは、その時の状況だけでなく、将来的なプランをしっかり検討した上で、不動産のプロに相談しよう。
まとめ
住まなくなったマンションは貸すか売るか、どちらを選ぶべきかについて考察してきたが、参考になっただろうか。
自分にとってより有益な手段を選べるよう、それぞれの手段のメリット・デメリット、将来的なプラン、そしてマンションの状態までを明確に把握しておくべきだ。
なお、売却する場合はマンションの売買に特化した不動産業者に依頼することをおすすめする。積み上げてきた実績とノウハウによって、より良い価格で売却できるだろう。