2016年5月に千葉県内で殺人事件があった豪邸に1,111万円の値がついたことにより、さまざまなメディアで事故物件や心理的瑕疵に関するニュースが報じられるようになった。報道の中には、事故物件の意外な需要や公示サイトの存在が紹介されることもあったが、ユーザーに不安を与える要素の多い不動産物件でも、最近は十分に買取や再生が可能であると考えられる。ここでは、意外と知られていない心理的瑕疵の大きな物件の特徴から、「事故物件を買取と売却のどちらで手放すべきか」を考えていくことにしよう。
Old House in a Town / EuroSlice
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事故物件の定義
まずは、意外と知られていない事故物件の定義を確認しておこう。
事故物件とは何か
今回のテーマである事故物件とは、不動産取引の対象となる土地、建物、マンション、アパートの室内や共用部分で、「何らかの原因で前に住んでいた人が亡くなった物件」の総称である。厳密な定義は不動産業者によって異なるものの、基本的には火災や地震による一部崩壊によって死者が出たり、殺人や自殺のあった土地や建物が事故物件と位置づけられるケースが多いようだ。
事故物件は売ることができるのか
このように買い手側に不安や気持ち悪さを与える事故物件は、一般の不動産物件と比べて売却や買取が難しいと考えられる。しかし多彩なサービスや買取業者が増えている今の時代は、より良い選択をすることが早期の現金化につながるとも言われる。「事故物件=絶対に売れない」といったようなネガティブな考え方は捨ててもいいのではないだろうか。
事故物件は「売却」に適さない
仲介業者によって買い手探しが行われる「売却」は、事故物件にはおすすめできない。この方法で土地や建物を売る相手は基本的に「個人」となるため、物件で生じた事故の詳細をきちんと説明し、相手から「問題はない」という返答をもらう手間や労力を考えると、使い勝手の良い手放し方とは言い難いものがある。
損害賠償請求の可能性も
また、事故物件の詳細において「伝え漏れ」があり、契約完了してからその実態が明らかになった場合は、心理的瑕疵による損害賠償請求（瑕疵担保責任）などにつながることもあるため、さまざまな意味でのリスクの高さを想定すれば、仲介業者を利用した売却は事故物件に適さないと考えられよう。
事故物件を「買取」で手放すメリット
買い手を不安にさせる要素の多い事故物件は、近年人気が高まっている「買取」で手放すのがおすすめだ。良心的な業者が行う買取を利用すれば、事故物件を抱えたオーナーの悩みも早期に解消できるはずだ。ここからは、事故物件を買取で手放すメリットを紹介していこう。
精神的苦痛がない
不動産売買のプロフェッショナルである買取業者と取引すれば、売却の際に生じる「買い手から心理的瑕疵についての訴えがあったらどうしよう」といった不安から解放される。また、事故物件買取実績の多い業者であれば、物件のリフォームやリノベーション、コンバージョンといった知識にも長けているため、所有物件を新たに生まれ変わらせてくれるという希望を持つことができ、クリアな気持ちで取引を進められることだろう。
早く現金化できる
個人ではなく業者との取引となる買取は、基本的に「事故物件の買取が可能か」という点と、「いくらで買い取るのか」という2ステップだけの判断となる。条件面で折り合いがつかなければ、また次の業者との交渉へと進むことができるから、買い手がつくまでただ待ち続けるだけの「売却」と比べて、時間を浪費することもなく、焦ってイライラすこともなくなる。事故物件買取実績の豊富な業者と出会うことができれば、数週間～1か月以内の現金化が可能となるだろう。
積極的な価格交渉ができる
仲介業者を利用した売却が「受け身」の手放し方であるのに対して、買取は売主自ら積極的に価格交渉が行える方法である。特に事故物件のリノベーションやコンバージョンを得意とする業者との交渉の場合、相手も積極的に買い取りたいという気持ちで交渉してきているはず。従来の買取の問題だった「査定額の安さ」も、ある程度は解消されるかもしれないという期待が持てる。
近隣の人たちに知られずに手放せる
業者と直接的な交渉を進める「買取」は、事故物件を手放す作業をクローズドで行いたい人たちに特におすすめの方法でもある。殺人事件や自殺のあった物件は、ある意味「地域の人たちの注目の的」となっているため、これ以上の悪い噂を増やさないようにするためにも、買取業者を利用して公にすることなく売ってしまったほうが、穏便に済ませられる。
これに対して、仲介業者による売却やオークションを使った方法は、事故物件の存在で再び地域を騒がせてしまうこともありうる。近隣住民への配慮といった面でも、事故物件に適した方法ではないと思われる。
事故物件に直接行く回数を減らせる
内見が少ない買取を利用すると、売り手自身が事故物件に立ち入る回数を減らせるというメリットもある。売却の場合は、冷やかし目的の購入希望者の内見対応も必要となるため、契約に直結しない対応の多さ等も考えると、さまざまな意味で売り手の負担が増える可能性がある。しかし、成約につながる業者だけを相手にする買取の場合は、仕事や私生活の忙しい売主であっても、比較的簡単に内見のスケジュール調整ができることだろう。
事故物件買取が得意な業者は簡単に見つかるか
「事故物件専門の買取業者」や「事故物件専門の売却仲介業者」が存在しない2016年6月現在では、業者に「事故物件であること」を明かしたうえで「買取可能か否か」を確認するしかないだろう。実は不動産買取業者からすれば、事故物件はそれほど珍しい存在ではない。しかしその事実を告げる売主にとっては、買取・売却どちらの方法を選ぶにせよ、「事故物件をカミングアウトする勇気」は必要であり、そのことで多少のストレスが生じることは考えられる。そこで、買い手の精神的負担をできるだけ少なくする事故物件を手放す方法として、おすすめの便利なWEBサービスを紹介しよう。
簡単に業者探しができる不動産一括査定サイト
たったの60秒ほどで最大5～7社とマッチングできる一括査定サイトを利用すれば、少なくとも問い合わせの際に、即座に「ウチでは事故物件は取り扱ってません」と言われてしまうような、ぞんざいな扱いを回避できる。
そして、このWEBサービスによってつながった業者は全て「事故物件に興味がある」業者であるため、土地や建物に関するネガティブなストーリーや問題も、気軽に相談できるはずである。
なお、一括査定サイトにも「買取」と「売却」の2種類があるため、成約までの流れなどを見て「どちらの業者が参入しているのか」をきちんと確認してほしい。
「ヒカカク！」にも事故物件カテゴリがある
さまざまな買取額を比較する当サイト「ヒカカク！」には、事故物件の買取査定をOKとする業者カテゴリがある。当サービスを利用すれば、業者の口コミや評判も確認できる。また「ヒカカク！」内には、デザイナーズマンションやリゾートマンション、ソシアルビルといった特殊なカテゴリもあるため、物件のタイプから買取可能な業者を探してみるとよいだろう。
まとめ
このように一般的にクローズドとされる事故物件の売買に臨むなら、売却より、買取が適しているという現実を頭に入れたうえで一括査定サイトやヒカカク！といった便利なWEBサービスを活用するようにしてほしい。また、なかなか納得できる価格で買い取る業者と出会えない場合は、一括査定サイトから参考買取相場を調査してみてもよいだろう。
