住宅ローンが残っている戸建てを売るなら任意売却もおすすめ

離婚や突然の離職などその理由はさまざまだが、「今住んでいる住まいを売却したいがどうすればいいのかわからない」という悩みを抱えている人は、意外と多いのではないだろうか。とにかく早く売却してしまいたい場合、ネックとなるのは住宅ローンの残債であろうか。特に戸建てともなると、住宅ローンも長期間にわたるのが一般的だ。突然のアクシデントで売却せざるをえなくなった場合、都合よくローンを完済している状態となっているケースはほとんどないと思われる。

住宅ローンが残っている戸建ては売却できるのか、その場合ローン残債はどうなるのか。もしできないのであれば、売却するために何かできることはあるのか。今回はこれらの疑問点に焦点を当てていこう。

戸建て売却の際はローンの一括返済が大前提

戸建てを購入する際、基本的に一括購入できる人はまずいない。住宅ローンを組み、長期間かけて分割で支払っていく人がほとんどであろう。

住宅ローンには抵当権が掛けられる

金融機関で住宅ローンを組む際には、対象となる不動産に「抵当権」が掛けられることになる。抵当権とは、住宅ローンの契約者が将来何らかの理由で支払いが困難となった場合に、金融機関が一方的に損害を被ることになってしまわないようこの不動産を担保にし、万が一の際は差し押さえることができる権利のことだ。

戸建ての売却には抵当権の抹消が必要

戸建てを売却するには、この抵当権を抹消しなければならない。そして、抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しなければならない。万が一の際に金融機関が行使できる権利が抵当権であるため、住宅ローンが全額支払われてしまえばその抵当権そのものが必要なくなるというわけだ。これらの理由から、ローンが残っている戸建てを売却する場合には残債を払わなければならないということになる。

残債がある場合は抵当権も残る

住宅ローンの返済が滞った場合、借入先の金融機関は抵当権を持っているため、裁判所に申し立てた後、該当の不動産を競売にかけて売却することができる。しかし、競売にかけられた不動産は相場よりも低額で取引されることが一般的だ。ローン残高に売却額をあてても届かない分は、強制的に支払いを求められることもある。

ローンを完済するために

前述のとおり、残っているローンを完済しなくては、戸建ての売却はできない。しかし、ローンの完済を待っている間に戸建て住宅の価値が下がってしまっては意味がない。ローンの完済も住宅の売却も同時に行うことはできないのだろうか。

自己資金で残債を返済する

最も理想的なのは、手元にある預金から一括で返済するパターンだ。しかし、「ローンが残っている戸建て住宅を今すぐに手放したい」というケースにはそう簡単にはいかない事情を抱えている場合も多く、現実的には難しいと言わざるをえないだろう。

戸建てを売却して得たお金で残債を返済する

売却時に住宅ローンの残債を完済することができるのであれば、ローンが残っていても売却は可能である。つまり、売却額がローン残債を上回るのであれば、全く問題ない。残りを引っ越し資金としたり、新たに戸建てを購入するための頭金や返済に回せるので、資金計画も立てやすくなる。

しかし、中古住宅の資産価値は経過年数とともに下がっていくのが一般的だ。また全国的にも地価の下落傾向が続いており、ローンの残債額が少なかったり、立地条件が特に優れているなどの条件がそろわない限りは、売却額がローン残債額を下回ってしまうことも、そう珍しい話ではないというのが現実だ。

新規にローンを組んで返済する

戸建ての売却額を残債に充ててもまだ足りない場合は、新たにローンを組んで少しずつ返済していくという方法もある。金融機関のフリーローンなどを使ってもいいだろうし、もし新居の購入が決まっているのであれば、新居購入のための住宅ローンに現在のローンの残高を上乗せできる「買い替えローン」を利用してもいい。

ただし、これらの返済方法は、あくまでも売りに出している戸建てが売却できて初めて成立するものだ。また、高く売却できればそれだけ自分が負担する金額も減ってゆく。できるだけ高額で、しかも確実に売却するために、信頼できる不動産業者探しや情報収集を行い、しっかりと計画を立てていく必要がある。

ローン返済が困難な場合には「任意売却」

前述の方法で売却とローン返済を完結できる場合には、それでよい。しかし、実際には難しい場合もある。そんな人にとることのできる選択肢が、「任意売却」である。ここからは、その「任意売却」について解説していこう。

任意売却とは

繰り返しになるが、戸建ての売却にはとにかく「住宅ローンを完済すること」が大前提となる。しかし、病気や突然の離職など、さまざまな事情でどうしても住宅ローンの返済が難しい状況になってしまった場合に、「任意売却」を選ぶことができる。任意売却とは、ローン残債がある状態で不動産を売却し、差額を支払い能力に応じた金額で分割返済していくという売却方法のことである。

債務者にとってもメリットの多い任意売却

任意売却では、借入先である金融機関とローンを借りた人間（債務者）の間に保証会社や債権回収業者が入り、この会社が代理でローン残高を返済する。債務者は代理に支払いを行った会社と話し合いをし、月々に無理なく返済できる金額を長期間にわたって分割で返済していくことになる。債務者にとってもメリットが多く、また借入先の金融機関（債務者）は少しでも多くの額を返済してほしい立場であるため、こういった任意売却に応じるところも増えてきている。

任意売却を行ううえでの注意点

債務者にとってメリットのある任意売却だが、やはりこれにも注意点はある。任意売却の大前提は「ローン返済能力がないこと」であるため、これに付随してくるデメリットもあるということだ。

任意売却は債権者の同意が必要

そもそも、お金を貸している債権者が認めなければ任意売却という返済方法をとることはできない。また、不動産の売買価格があまりに低額なため返済計画の見通しが困難になった場合などにも、任意売却が認められない場合がある。

連帯保証人の同意が必要

住宅ローンを組むときには、連帯保証人が必要となる。そして任意売却は連帯保証人の同意がなければ行うことができない。保証人と連絡がつかない、保証人にこのような相談することがはばかられる、など同意を得られない状況であるならば、競売、自己破産になってしまう可能性もあるだろう。

また、支払い能力のある者が任意売却を行うことはできない。債権者からローンの催告書が届いた段階から初めて任意売却の手続きを始めることができる。そのため債務者は、一定期間住宅ローンの返済を滞納しなくてはならない。このことで連帯保証人が迷惑を被ってしまうこともある。連帯保証人には事情をよく説明し、理解を得なければならない。

信用機関に登録される

ローンの支払いを滞納することで、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまうことになる。その後数年は新たなローンを組むことや、クレジットカードの契約などは断られてしまうだろう。

悪徳業者も存在する

任意売却の交渉を進めてくれる業者は数多く存在するが、その全てが信頼できるところとは限らないのも現実だ。法外な仲介手数料を請求してきたり、不動産を安く買い叩き転売してしまったりするなど、その手口もさまざまだ。債務者にはお金を払えない焦りと後ろめたさがあるため、油断すると簡単に足元を見られてしまう。しっかりと情報収集し、信頼できる業者を見つけることはとても大切だ。

できる努力を惜しまないことが自分の身を助ける

住宅ローンが残った状態で戸建てを売却するということは、それなりのリスクを伴うということを理解していただけただろうか。そのうえで、とにかく早く売却したいのであれば、少しでも自分の負担を減らす方法を模索することが第一となる。また、通常の売却であっても任意売却であっても、「まとまった売却額を手にする」、すなわち「買い手がつく」ことが大前提となる。いくらで戸建てが売れるかでローンの返済計画も変わってくるので、相場の把握や不動産業者の吟味など、情報収集を怠ってはいけない。できる努力を惜しまないことが自分の身を助けるということを常に念頭に置いて行動しよう。

物件の早期売却には「売却エージェント」の活用も

不動産を売却することになったら、「売却エージェント」を活用してみてはいかがだろうか。アメリカでは一般的な不動産取引のスタイルで、売主や買主には必ずエージェントが付き、依頼人の最大メリットを追求する。このエージェント制を採用しているのが、ソニー不動産である。その最大の特長とは、日本では珍しい「片手仲介」を実現したところにある。売主、買主の双方を一つの会社が担当することが多い日本の不動産業界でありがちな「両手仲介」は、顧客の“囲い込み”が起こりやすく本来あってはならない。だが同社では売却と購入の組織は完全に分けられ、「売却エージェント」は様々な手段で少しでも高く売ろうと努力をするので、結果的に物件を高く、早く売却できる可能性が高まる。対象地域は一都三県（東京・神奈川・埼玉・千葉）と限定されているが、「両手仲介」を排除したことは明らかにユーザーメリットが大きい。個別相談会は随時行われているから、ローン残債に関しても相談に乗ってくれるはず。該当地域にお住まいなら、問い合わせてみてはいかがだろうか。

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