保有している不動産のうち、収益物件（※毎月一定の家賃収入のある物件）を手放す際にさまざまな情報収集をしていると、収益還元法や取引事例比較法といったユーザーを悩ませるキーワードが多く登場する。
また中には、「収益還元法を覚えるべき」といったスタンスで計算式などを紹介しているサイトも多く見受けられるため、不動産売買初心者の方にとっては、収益物件を手放す作業にとても高いハードルを感じることもあるだろう。
では、そんな評価基準や参考買取相場は、本当に売り手が習得・調査すべき存在なのだろうか。今回は、収益物件売却の敷居を高くしている評価基準と参考買取相場について、初心者でも簡単に理解できる基礎知識と調査方法をわかりやすく紹介していきたい。
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収益物件の売り手を悩ませる難しい評価基準とは？
さまざまなサイトに書かれている評価基準は、収益物件の査定額を決める上で欠かせない考え方である。
収益物件に関わる3つの評価基準
国土交通省が出している不動産鑑定評価基準で紹介されている3つの基準の中でも、収益物件の場合は「収益還元法」と「取引事例比較法」が用いられることが多いようだ。また収益物件や投資物件に関する情報サイトの中では、「購入者側がチェックすべき評価基準」として紹介されることも多いため、これから紹介する3つの概略さえわかれば、買取業者や売却仲介業者の話も理解しやすくなるだろう。
収益還元法
収益還元法は「賃貸不動産」もしくは「賃貸以外の事業用不動産」の価格決定時に最も多く用いられる評価基準である。物件の収益力がそのまま価格に反映されるこの方法は、無駄な土地の多いアパートや豪邸などでも合理的な計算ができる。
収益還元法には、1年間における利回りから評価額を算出する「直接還元法」と、将来的に得られる家賃と売却価格から計算を行う「DCF法」がある。もし、買取業者や仲介業者側で現在の入居者数や年間家賃収入をヒアリングしてきた時には、収益還元法を使って査定額を算出しようとしていると考えて良いだろう。
取引事例比較法
売却対象の収益物件と類似の買取実績から、必要に応じて修正や補正を行うことで、より精度の高い査定額を算出する評価基準である。この方法を用いてより良い金額を算出するためには、投機的物件や売り急いだ物件などを排除するテクニックも必要となる。
また取引事例比較法の場合は、地域性も大きく査定額に影響するため、全国的にたくさんの収益物件買取を行っている業者の方が、トレンドに合った金額を出せると考えて良いだろう。売り手と買い手、両者に高いメリットのある取引で定評のある業者では、前述の収益還元法と取引事例比較法を併用することもある。
購入者向けの評価基準
不動産物件の評価基準の中には、収益物件の購入や投資を行う物件を選ぶ際に必要となる「買い手向けの基準」も存在する。こちらは前述の収益還元法や取引事例比較法と比べて遥かにシンプルな、「どんな角度で収益物件を買えばいいのか？」といった考え方がベースとなる。この評価基準を把握した上で購入者の内見対応などを行うと、よりスピーディーな成約につながりやすくなるため、買い手・売り手といった境界線を設けずに目を通しておいてもよい基準と言えるだろう。
収益物件の参考買取相場を調べるメリット・デメリットとは？
ここからは、評価基準とともにユーザーを惑わせる「参考買取相場の把握や調査」について考えていく。なお、以下のリンクボタンで関連コラムを読むことができる。ぜひこちらも参考にしつつ、参考買取相場について考えてみてほしい。
より高値で売れるようになる
収益物件の売却目安とも言える参考買取相場を把握している人は、業者との価格交渉におけるゴール設定がきちんと行えていることになる。売却にありがちな「設定金額が高すぎて全く売れない」といった状況も回避できるため、誰もが望む「早く高く売ること」が可能となるわけだ。また、自分で参考買取相場を調査済みのユーザーは、業者からの提案に対してYES・NOを速やかに返答できるため、自分自身の判断力も高められると言えるだろう。
自分の収益物件における需要や特徴を客観的に分析できる
不動産会社への訪問やWEBサービスの活用で多くの業者による参考買取相場の調査を行うと、「古いから高く売れない」とか「立地環境に問題がある」といった形で、自分の収益物件に対して客観的な意見を受け入れられるようになる。その一方で、持ち主も知らない意外なセールスポイントが出てくることもあるため、物件の良いところ・悪いところの両面を把握することで、今後の価格交渉や問い合わせもしやすくなることだろう。
資金計画も立てやすくなる
いくつもの業者から出てくる査定書から「このぐらいの金額なら売れるだろう」という推測ができると、収益物件の売却によって得られる現金収入で数カ月後の資金計画が行いやすくなる。これに対して、参考買取相場を全く把握せず「下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる」的な考えで売却仲介業者を利用した場合、アバウトすぎる価格設定により全く買い手がつかないといった状況に陥ってしまうことも考えられる。やはり相場を把握しておくことは、何を売るにしても必要なのである。
調査の時間と手間がかかる
売り手が自分で参考買取相場を調査する唯一のデメリットは、「時間と手間がかかる」こと。欲張って10以上の業者に問い合わせをすれば、その分メールや電話の返信対応に追われることも考えられる。また、調査だけに時間をかけすぎると、実際の価格交渉などを念入りに行えなくなるため、参考買取相場の調査目的で行う業者へのアプローチは5～7社程度が妥当と言えるだろう。
収益物件の参考買取相場調査で使うべきWEBサービス3選
参考買取相場の調査を行う上で唯一の難点とも言える時間や手間は、便利なWEBサービスを活用することで解消できる。収益物件の場合、不動産会社が売却に消極的なケースも見受けられるため、まずはWEBサービスを使って「収益物件の扱いを得意とする業者」から話を聞くことが理想と言えるだろう。
楽侍
https://www.rakumachi.jp/fudousanbaikyaku
収益物件の一括査定に特化した楽侍は、アパートやマンション1棟、テナントビルを手放す際に活用したいWEBサービスだ。サイト内では売却物件情報が随時更新されているため、自分の物件情報を登録しなくても、他オーナーの希望売却価格や利回り、築年数などを簡単にチェックできる。また、サービス利用者の声も公開されているため、一括査定サイトを使うイメージをつかむ上でも利用価値のあるWEBサービスと言えそうだ。
スマイスター
https://www.sumaistar.com/kaitori/
収益物件の「買取」と「売却」の間に生じる大きな価格差が気になる人には、2つの角度から一括査定ができるスマイスターがおすすめだ。売却を中心とする他のWEBサービスで満足のいく対応が得られなかった時は、視点を変えてスマイスターを使ってみてもよさそうだ。
ヒカカク！
当サイト「ヒカカク！」を利用すれば、収益物件買取に積極的な業者を探すことができる。また当サイトは、収益ビルや店舗、土地、マンションといった物件別カテゴリも用意されており、さらには業者の評価や口コミも掲載されているので、これまで納得のいく買取業者に出会えなかった人にも、また違った角度から買取業者を探すことができるWEBサービスとなっている。
まとめ
収益物件売却の敷居を高める難しい評価基準と参考買取相場について、その種類と必要性、調査方法を紹介してきた。これらの情報に詳しい人は買取業者に対して「賢い売り手」との印象を与えられるため、時間に余裕があれば評価基準などの知識を掘り下げてみてもよいだろう。
そして、売却スケジュールに追われて切羽詰まった状態で売却を行う人には、数分ほどのデータ入力で買取相場を調べられる一括査定サイトの利用がおすすめだ。しっかり必要な情報を集めて、納得のいく収益物件の売却につなげてほしい。
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買取価格
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許可番号
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対策
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