東京オリンピックに向けて不動産売却はいつが売り時？

オリンピックの開催にともなって、都心部の不動産の価格は上昇している。中古マンション、中古の一戸建ての価格査定依頼も増加しており、依頼者はオリンピックが近づいている今が売り時と考えているようだ。

オリンピックの会場になる豊洲や東雲、晴海、有明などの湾岸エリアの新築マンションのモデルルームの見学者数まで増えているという。この不動産価格の上昇はいつまで続くのだろうか。

Nakayan's tilt-shift-The tower apartment group of Minato Mirai 21-箱庭みなとみらいのタワーマンション群 / pinboke_planet

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オリンピック開催前までの価格上昇

都心部の不動産価格の上昇はオリンピック開催前、2019年まで続くと考えられている。中古不動産の売却を考えているなら、オリンピック需要のある2019年までの売却がおすすめだ。

高額売却が期待できる不動産

特に高く売れるのは、オリンピック開催にともなうインフラ整備によって恩恵を受けるような場所にある不動産だ。インフラが整備され、利便性が高まれば当然価値は高まる。

注意が必要なのは、オリンピックの会場となる湾岸エリアだ。今は人気と価格が高騰しているが、オリンピック終了後は今ほどの価値はなくなると予想できる。

中古物件の需要も増加

オリンピックを機に新築物件の購入を考えている人もいるが、最近では、新築ではなく中古不動産に注目が集まっている。建築資材や人件費の上昇と、儲けたい不動産会社の思惑から、新築不動産の価格が高騰しているのだ。そのため、新築よりも安値で購入できる中古不動産への注目が集まり、需要が高まっている。需要が高まっている今こそ、中古不動産の売り時だろう。

不動産の売り時①：中古マンションの場合

オリンピック効果や新築不動産の高騰によって中古マンションの人気は高まっているが、新耐震基準のマンションとなると、さらに価値が上がる。最近では耐震強度への関心が高まっており、新耐震基準のマンションは買い手側からの人気を集めているのだ。そのため、中古マンションも高値で取引されるケースが増えており、ベストな売り時と言える。

直近数年の値動き

中古マンションの価格がここ数年でどれほど上昇したのか、平米単位で説明しておこう。

価格が上昇し始めたのは、2013年からだ。2012年の時点では、50㎡で54万円～55万円だった。2013年の間で50㎡あたり56万円から60万円まで上昇、2014年には65万円にまで上がっている。

平米単価だけでなく、成約件数や新規登録件数も上がっているため、今が売り時と考えて、中古マンションを売りに出す人が増えているようだ。

立地が相場を決める

中古マンションの売却価格を決める要因のひとつとなるのが立地である。都心6区の中古マンションだと、売却価格は前年度と比較して、およそ1割増しているものがほとんどだ。今後も上昇が見込めるが、不景気の影響で消費者の財布のひもは固くなるだろう。売れなければ意味がないので、まだ消費者の購買意欲があるうちに売却すべきだ。

一括査定を利用し、とりあえず現在の査定価格を調べてみることをおすすめする。

高い価格で売れる物件

城南城西6区や城北城東11区の場合は、売り方や売り時によっては高値での売却が期待できそうだ。現時点ではそれほど大きな価格の上昇は見られないものの、都心6区の価格上昇に引きずられる形で、今後オリンピック開催前までの間に価格上昇が見込める。

希少性と売り時、売り方によって高値で売れるかどうかが決まるので、一括査定やプロに相談しつつ、オリンピック開催前のいつまでに売るべきか判断しよう。

不動産の売り時②：戸建ての場合

建築資材や人件費の値上がりによって、新築一戸建ての販売価格は上昇している。それにつられて中古の一戸建ての価格も上昇傾向にあるのが現状だ。利便性の高い立地の中古一戸建ては希少性があり、さらに価値は上がる。オリンピック効果や新築不動産価格の高騰などを踏まえると、やはり今が売り時と言える。

さらに、これまでは築20年以上の戸建ては価値がないとされてきたが、耐震リフォームを行えば築20年以上でも問題なく住めるという知識が買い手側に広まった。売却を諦めていた一戸建てが、売れる可能性が出てきたのだ。

しかも今は、物件にもよるが売却価格は上昇傾向にある。都心の戸建てなら、今から売りに出すといい価格で売れるだろう。ただし、築20年以上の戸建ては不動産会社によって価格に大きく差が出る点を知っておいてほしい。

オリンピック開催後の不動産売却相場はどうなる？

中古不動産は2019年までが売り時と説明してきたが、オリンピック開催後の不動産売却はどうなるだろうか？具体的に考えてみよう。

空室率に注意

都心部の中古不動産の売却価格は上昇傾向にあるものの、実は都心部の空室率はすでに20％を超えており、今後はさらに空室率が上昇すると考えられている。都内の不動産はすでに飽和状態であり、今はまだ都市部に移住する人の数は増えてはいるが、今後は人口減少にともない、さらなる空室率の上昇はほぼ確実と言われている。

空室率が上昇しているということは、つまり買い手が減っているという意味であり、不動産売却においては命取りになる。不動産は売れなければ意味がない。

オリンピック後に中古不動産は値下がりの危機

さらにオリンピック開催後、上昇を続けていた中古不動産の価値は下がると予想されている。オリンピックに合わせて建設されたものの、売れ残ってしまった不動産が価格を下げて販売することも想定されており、中古不動産の売却価格の低下も避けられないだろう。

特に2020年以降に価格が下落する可能性があるエリアは、東京湾岸エリアだ。2020年以降、このエリアの価格が下落する理由は、オリンピックが終わってプレミア感がなくなるからだけではない。インフラが整備されているとしても、価格が下落する可能性がある。

相場下落が予想される地域は湾岸エリア

2020年以降、かなりの数の湾岸エリアのマンションが中古不動産として市場に出回ることはすでに予想されている。中古マンションの価値を決めるのは希少性であり、似たような中古物件が多く売り出されると、希少性がなくなってしまい、価格が下落するのだ。

地盤への懸念も

さらに湾岸エリアは、地盤が強くないと言われており、万が一大きな地震があれば、買い手は遠のくだろう。2020年以降も湾岸エリアの中古物件の価値は下がらないという意見もあるが、下落するという意見の方が圧倒的に多いのが現状である。湾岸エリアのマンションの売却を考えているなら、売り時は今から遅くても2019年までがベストだろう。

都心の一等地エリアはマンションが値上がりする

反対に、2020年以降も価格が上昇するエリアもある。都心の一等地エリアだ。高級エリアに立つマンションは希少性が高いため、2020年以降も上昇すると考えられる。最低でも、価格が下落することはまずないだろう。利便性が高い場所に立つマンションも売却価格が下がるとは考えにくい。たとえば、山手線の駅や地下鉄の主要駅から徒歩数分から10分圏内の物件だ。

これらのような物件の売り時は、一括査定価格や物件の状態、プロの意見を参考にしてベストな売り時を見極めるべきだろう。

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まとめ

オリンピックに向けて中古物件の価格が上昇している、今からオリンピック開催前までの2019年は、まさに売り時と言える。オリンピック開催後、2020年以降も価格がキープあるいは上昇するのは、都心の一等地にあり希少性の高い物件や、利便性に非常に優れた物件だ。それ以外の中古物件は、売却価格が上昇する2019年までの売却を目指した方がいいだろう。

ただし、高く売りたいからと売却価格を高く設定するのは避けるべきだ。買い手が購入できる価格を設定し、売れ残らないよう注意しよう。

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