離婚して財産分与対象となるマンション売却時の注意点

離婚をするとき、それまで夫婦で購入したマンションや車、貯めた貯金、保険などはどうなるのか。これを決めるのが財産分与だ。離婚時のトラブル原因になりがちな財産分与について、少し解説していきたい。法律上、離婚時に相手方に対し財産の分与を請求できる権利があるため、きちんと話し合いをしておこう。

財産分与には大きく分類すると、「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」がある。それぞれ詳しく解説していく。

離婚における財産分与

では、そもそも離婚時に発生する財産分与とはどういうものなのか、ここから見ていこう。

清算的財産分与

婚姻関係にあった間、夫婦で形成・維持してきた財産については、その名義のいかんにかかわらず夫婦の共有財産とされる。離婚時には、その貢献度に応じて公平に分配しましょうというのが、清算的財産分与だ。これは離婚原因に関係なく公平に分配される。

扶養的財産分与

専業主婦であったり、病気だったりと、離婚により夫婦のどちらかが生活に困窮してしまうという事情がある場合に、その生計をもう一人が援助するというのが扶養的財産分与だ。離婚後も相手を扶養するために、一定額を定期的に支払うというのが一般的なケースだ。

慰謝料的財産分与

離婚時に、離婚原因によっては慰謝料を請求される場合がある。本来、慰謝料は財産分与とは性質が異なるものだが、どちらも金銭が関わってくるため慰謝料と財産分与を別々に請求せずにまとめる場合がある。この場合は、財産分与に慰謝料も含まれているため慰謝料的財産分与と呼ばれている。

どこまでが財産分与の対象となるのか

財産分与の対象になるのはあくまでも結婚後に増やした財産となるため、結婚前に貯めていた預金や、結婚時にどちらかが持ち込んだ家電や家具は対象にならないので注意が必要だ。

どのような資産が財産分与の対象となるのか

財産分与の対象となる資産は、現金はもちろん、株券や社債といった有価証券、年金、退職金、家具家電、不動産などが挙げられる。つまり、マンションなどの不動産も、この財産分与の対象となるのである。

マイナス財産の取扱は

資産はプラス財産だが、マイナス財産がある場合も考えられる。マイナス財産とは、例えばギャンブルでの借金、生活レベルを逸脱するような高い個人的な買い物や浪費などである。これらのマイナス財産は財産分与の際に考慮され、分配されたプラスの資産から差し引いて渡されるケースが多い。ただし、夫婦で購入したマンションの住宅ローンなどについは、財産分与の対象となる。

離婚時のマンション売却で気を付ける点

それではここから、離婚時にマンションを売却する際の注意点をお話ししていこう。

住宅ローンを確認する

先ほども説明した通り、住宅ローンは財産分与に含まれる。そのため、住宅ローン残額と不動産価格を確認する必要があるのだ。住宅ローンの残額は借入先の銀行等で簡単に確認できる。不動産価格は不動産鑑定士に依頼するか、不動産業者に査定額を提示してもらうのが一般的だ。そのうえで、不動産価格が住宅ローンの残額より大きい「アンダーローン」か、不動産価格が住宅ローンの残額より小さい「オーバーローン」かを確認しておこう。

不動産を獲得するか、売却するか

住宅ローンが残る「オーバーローン」の場合、不動産を獲得するか、売却するかは慎重に検討する必要がでてくる。マンションの名義・債務者が夫となっている前提で、離婚後に引き続き「妻がマンションに住む場合」と「夫がマンションに住む場合」、そして「マンションを売却する場合」のそれぞれについてみていこう。

妻がマンションに住む場合

妻がマンションに引き続き住む場合、　
1.マンション名義を妻に変更し、住宅ローン債務者は夫のままにする
2.マンション名義と住宅ローン債務者を夫のままにする（＝住宅ローンを夫に支払ってもらう）
ということが可能だ。ただしこれらのケースでは、夫が将来、ローンの支払いを滞らせた場合に大きなトラブルに発展することがあるので注意が必要だ。

もちろんマンション名義と住宅ローン債務者を妻にすることも可能だが、妻の収入や資産状況を審査されるため、状況によっては難しくなる。

夫がマンションに住む場合

夫がマンションに引き続き住む場合は、妻には住宅ローンの負担がなく財産分与の支払いもない。しかし、「アンダーローン」なら不動産価格から住宅ローン残額を差し引いた不動産の実質的価値が、財産分与の対象となる。

マンションを売却する場合

「オーバーローン」の場合はマイナス財産として財産分与に考慮され、他のプラス財産から差し引かれることになる。「アンダーローン」であれば、マンション売却で得た金額から住宅ローン残額を差し引いた金額が財産分与の対象なる。

不動産を獲得するか売却するかは、状況によって判断する

以上のように、不動産を獲得するか売却するかは残債があるかどうかを考慮して決めたいものである。しかし、それだけでは決められないこともあるだろう。子どもがいて転校させたくない、仕事の関係上簡単に引っ越せないためにマンションを獲得して住み続けたいという場合だ。

しかし、今後の住宅ローンの支払いや、離婚後の配偶者との関係を考えた場合、マンションは売却して財産分与の対象とするほうがトラブルは少ないのではないだろうか。

マンションの売却方法は

マンションを売却することに決めた場合、どんな方法があるのだろうか。この点について詳しく見ていこう。

マンション売却の選択肢

マンション売却で、不動産業者に依頼するなら売却方法について知っておく必要があるだろう。マンションの売却方法は大きく分けて2通りある。不動産業者を仲介してマンションを売却する方法と、不動産業者に直接買取を依頼する方法だ。この2つはどう違うのだろうか。

不動産業者を仲介して他の人へ売却する

不動産業者を仲介してマンションを売却する方法は、マンションを売却したい売主とマンションの購入を検討している買主の間に、不動産業者が入って物件の紹介や手続きなどの仲介をするという方法である。

不動産業者を仲介してマンションを売却する場合のメリット・デメリット

仲介のメリットは自分で販売価格を決められるため、比較的高い金額で売り出すことができる。

ただし、デメリットは売れるまでに時間が掛かることが多く、様々な手間がかかるという点だ。販売から売却まで長い場合は年単位にもなることがあり、販売価格を下げる必要が出てくることもある。内見の立ち合いも売主である自分が行わなくてはならない。また、不動産業者に仲介手数料を支払わなくてはならなかったり、売却後も一年間は「瑕疵担保責任」を負わなければいけない決まりになっているため、物件に欠陥があった場合は売主である自分が修復しなくてはならない。

不動産業者に直接売却する

これは、不動産会社へ直接売却してしまう方法だ。売主は不動産業者に売却するだけで、その後の物件販売には一切関わる必要がなくなるのだ。

不動産業者に直接売却する場合のメリット・デメリット

直接売却する場合のメリットは早く売却できるため、すぐに現金化できるということにある。離婚時のマンション売却では、早く不動産価格を知りたい場合も多く、直接売却するメリットは大きい。

ただし、デメリットとして一般的に仲介よりも価格が下がることは念頭に置いておきたい。

複数の業者に査定依頼を

マンション売却の金額を知るには、不動産業者によりかなり幅があるため査定はかかせない。できれば複数の不動産業者に査定を依頼して、きちんと検討したい。その際併せて注意しておきたいのが、ただ高く査定額を出してくれている不動産業者に決めるのではなく、業者の対応やサービスも見極めるという点だ。地価の相場より数百万円も高い査定額を出してくる業者は、後から様々な理由で減額してくる可能性もあるので注意しよう。

不動産業者が決定し、直接売却する場合は必要書類を用意して不動産業者と売買契約するという流れになる。仲介を選択した場合は手続きが異なるが、このときの財産分与については、マンション売却の査定額をもって進めていくこととなる。

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まとめ

離婚時の財産分与において、マンションなどの不動産による資産はかなり大きな比重を占める。そのため、きちんと調べてお互いが納得できるように進めていきたい。離婚後も資産の有無によっては将来設計が大きく変わってくるため、マンション売却は慎重に行っていくことが重要だ。