収益物件の代表とも言えるアパートは、普通の住宅と比べて、その手放し方において少々難しい部分がある。特に家賃が中途半端に高かったり、設備の整わないアパートは、売る・貸すどちらにしても需要が低くなりがちである。不動産の標準的な処分方法である「買取」と「売却」の違いをきちんと把握したうえで、「自分はどの方法でアパートを売るべきか」を予め決めておきたいところだ。ここでは、これからアパート物件を手放そうか検討中の方とともに、「買取」と「売却」に隠されたメリットとデメリットを詳しく紹介していこう。
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「買取」と「売却」は違う
アパートの買取と売却は、下記のとおり全く異なる売り方である。
- ・買取 業者に直接売る
- ・売却 業者に仲介をしてもらって個人や他の不動産会社に売る
業者との各種交渉で自分の意思を反映できなくなる
この両者を混同してしまうと、インターネットを使った情報収集や業者との各種交渉の際に、自分の意に沿わない方向に進んでしまうことがあるかもしれない。理解しないままに交渉を進めてしまい、実際に売却した後に「こんなはずじゃなかった」と後悔しても、あとの祭りとなってしまう。これからアパートを売る予定があるなら、必ず「買取と売却」の違いを頭に入れておくべきだ。
なお、以下のリンクは「買取と売却」に関する関連記事である。こちらもご一読をおすすめしたい。
媒介契約によって異なるアパート「売却」のメリットとデメリット
仲介業者にサポートしてもらい「売却」を行う際には、これから紹介する3種類の媒介契約のうちいずれかを選ぶ形となる。具体的な内容や注意点を知らずに媒介契約を結んでしまうと、想定外のトラブルに巻き込まれることもある。「自分はどんな形で仲介業者のお世話になるのか」を、きちんと把握したうえで各種手続きに進むようにしてほしい。
一般媒介契約
最も制限の少ない一般媒介契約は、売主が自ら買い手を探したり、他の不動産会社にも問い合わせをすることができる売却の方法である。契約有効期間や報告義務が一切ないため、積極的な仲介を求める売主にとっては不安要素の多い契約になるかもしれない。しかしその分、売主が自分の力でアパートの買い手を探すことができるため、それなりの人脈や時間的余裕のある人には適した売却方法と言われている。
専任媒介契約・専属専任媒介契約
この2つは、他の不動産会社との同時契約をNGとする媒介契約である。売主の勝手な行動により、他業者での買取が決まった場合は違約金が発生する形となる。
また、売主の友人知人にもアパート売却ができない専属専任媒介契約の場合は、物件情報を取りまとめている「レインズ」（不動産流通標準情報システム）のデータを抹消してしまうような、顧客の「囲い込み」が社会問題化していることもあり、そうした対応への判断が難しい売却初心者にはリスクの高い方法と考えられる。
一方で、専任媒介契約と専属専任媒介契約を結ぶことで、積極的な営業活動を行う業者と出会った場合は、その強力な販売ルートによって、アパート物件がかなりの高額で売れるといった事例もある。
売却のリスク回避には「買取」で
売却における3つの媒介契約には一長一短があり、「自分に合う契約方法と優良業者」さえ選ぶことができれば、囲い込みなどのトラブルに巻き込まれる可能性はなくなるであろう。しかし、仲介業者に「営業活動をしてもらうだけ」の売却の場合、アパート物件が全く売れないというリスクをゼロにすることは難しい。安全かつ確実にアパートを手放す方法を求める人には「買取」のほうがおすすめである。
「買取」が適したアパート物件の特徴
ここからは「どんなアパートを売る際に買取が適しているのか」という面から、この方法を利用するメリットを紹介していきたい。
築22年以上のアパート
節税対策目的でアパートを購入する富裕層は、法律で定められた築22年以上の物件を探し求めている。しかし築30年～50年といった古すぎる物件となると、補修などの費用が多くかかるため、結果として節税のメリットが減少してしまう。また、あまりにも古すぎて入居者のいないアパートは、相続の際の税金の優遇がなくなる。したがって、築22年というボーダーラインを過ぎた物件は、売れ残ってしまう可能性のある「売却」よりも、確実に手放せる「買取」を選ぶべきだろう。
建築割合60%以下の木造アパート
物件価格の15%を毎年減価償却できるアパート物件には、前述の「築22年以上」と「建築割合60%以下」という2つの条件が必要となる。減価償却制度が厳しい日本国内では、建築割合が60%を超えるアパート物件が非常に少ないため、築22年だからといって簡単に買い手が見つかるとは言い難い。このようなギャンブル並みの不確かさを抱えての売却は、「確実に現金化をしたい」と考えるオーナーにとっては、あまりおすすめできない売り方となる。
総部屋数の半数程度しか入居者のいないアパート
全部屋の半分程度しか入居者のいないアパートは、需要が非常に低い物件と考えられる。しかし売り手の中にはリフォームや賃料を下げるといった対策で「入居者が増えるのではないか」と期待する人も多く、結果として売却の方向性が決定しにくくなってしまう場合がある。このような中途半端な需要を持つアパート物件は、無理にリフォームをするよりも、「現状のまま買取業者に売る」ほうが、コストパフォーマンス的にも効率的と考えられる。
孤独死などがあったアパート
単身者や低所得者の多いアパート物件は、過去に起きた事件・事故によって売却が難しくなることも多い。また、物件数としては供給過剰気味のアパートは、「無理に事故物件を買わなくても良い」という状況であり、その売却は一戸建て住宅やマンション物件とくらべてはるかに難しい。したがって、このような問題アパートを売る際には、どんな仲介業者であっても悪戦苦闘するであろう「売却」よりは、解体を視野に入れた「買取業者」のほうがより良い話し合いができると考えられる。
アパートの「買取」にはデメリットはないのか
とても利点の多いアパート買取にも、多少の難点はある。
売却よりも価格が安くなる
業者との交渉を経て価格を決める「買取」は、売主が決めた金額で宣伝活動を行う「売却」と比べて相場が低いという難点がある。また収益物件の場合は一般住宅と比べて「買取相場を調べにくい」という問題もあるため、高価買取を狙うなら便利なWEBサービスを活用した情報収集や工夫が必要である。
自分の足で業者探しをする必要がある
「業者の仲介によって売却する」というアパートの手放し方に高い人気がある理由は、専属専任媒介契約や専任媒介契約を行えば「全てを仲介業者に任せられるから」だ。これに対して買取の場合は、売主が自ら業者選定や、業者との交渉を行う必要があるため、面倒な手続きを苦手とする人には、少々ハードルが高いという印象を持つかもしれない。
「買取」と「売却」が上手く選べない場合はどうするか
アパートを手放す際におすすめできる「買取」のデメリットを解消するためには、1分ほどの物件情報入力で最大5～7つの業者に査定依頼ができる「不動産の一括査定サイト」の利用がおすすめだ。一括査定サイトには「買取」と「売却」の2種類があるため、「さまざまな業者の査定額や話を聞いたうえで自分に合う方法を決めたい」という人にもおすすめできる。
さらに、アパート買取の一括査定サイトの場合、現金化までスピーディーに進められることから、入居者が少なく扱いに困る物件を抱えているオーナーにとっては、より良い味方になると考えられる。なお一括査定サイトについては、下記リンクの関連記事も参照していただき、理解を深めていただきたい。
売却のリスク回避には「売却エージェント」の活用もアリ
収益物件の売却におけるリスクを回避する方法として、「売却エージェント」を利用するという方法がある。日本では馴染みの薄い「売却エージェント」とは、顧客の最大メリットを追求するためにあらゆる努力を惜しまない売却のためのパートナーのこと。売主だけの“エージェント”なので、「囲い込み」が起こることはないうえ、条件に沿った買主を発掘できる可能性が非常に高まるという。アメリカでは常識のこの制度をソニー不動産が取り入れており、評判も上々だ。しかも、収益物件には高度な知識を持った専門の「資産コンサルティングチーム」がサポートしてくれる。対象地域は東京・神奈川・千葉・埼玉の一都三県のみと限られるが、ユーザーフレンドリーな「売却エージェント」を試してみるのも悪くない選択肢だ。
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まとめ
今回の記事では、アパート売却における仲介・買取業者のメリット・デメリットについて紹介してきた。売りたい人によってどちらを選ぶかはケースバイケース。その都度、より良い選択をしてほしい。ただ、どちらの選択にしても不動産売却は非常に手間がかかるものだ。そのため不動産売却は忙しいとなかなか着手できない。もしそういったお悩みをお持ちであるならばヒカカク！×イエウールを利用し、効率的に不動産売却を検討してみてもいいのではないだろうか。
