不動産を高額査定して貰おう！買取相場や評価ポイントを知ってる？

転勤や家族構成の変化にともなって、住む家を変えようと考えている方も多いことだろう。不動産を買取してもらう方法はもう決まっているだろうか。不動産を手放す方法はいくつかあるが、できるだけ短期間で売却したいのであれば買取がおすすめだ。

そこで今回は、不動産を高く買い取ってもらうための具体的なコツをご紹介したい。

不動産を売却する2つの方法

不動産を売却する方法は、大きく分けて2つあることを覚えておこう。

仲介と買取

1つは不動産会社に「仲介」してもらい、新しい家主に不動産を買ってもらう方法。これまで「不動産を売却する」と言えば、この不動産会社の仲介による売却を指していた。もう1つは、不動産買取業者に直接不動産を「買取」してもらう方法。いわゆる「買取」である。最近は買取専門の不動産業者も増えてきている。

どちらの方法にもメリット、デメリットがある

できるだけ短い期間での売却を望むのなら後者の「買取」のほうが適している。できるだけ高価格での売却を望むなら前者の「仲介」のほうがよい。このように、どちらの方法にもメリット、デメリットがある。まずはこの違いから確認していこう。

最近は、状況に応じて「仲介」と「買取」のどちらのメニューも選ぶことのできる業者もあれば、両者のメリットを掛け合わせた売却方法も開発されているので、それぞれの言葉の意味をしっかり理解しておきたい。

仲介で物件を売却するメリットとデメリット

「仲介」で物件を売却するメリットは、納得のいくまで物件を購入する相手を探すことができる。可能な限り高く買い取ってもらうことができ、仲介業者もリスクを負わないので手数料もある程度抑えられている。トータルで見て、高値で買い取ってもらえる可能性が高いのだ。

「仲介」のデメリットとしては、買い手が見つかるまで長い時間がかかってしまう可能性があることや購買する人の見学対応、特に知らない人を家に上げるというストレスフルな仕事を何度も引き受けなければならない。また、売った後の買い手に対する担保責任を負うことなどが挙げられる。

さらに、事故・事件があったような物件（事故物件）や非常に古い物件は買い手を見つけることが非常に困難なため、手間暇や買い手が現れないリスクを考えると「買取」に切り替えたほうがよいと考えられるケースもある。

不動産買取業者に物件を売却するメリット

不動産買取業者を利用するメリットは、主に以下の4つが挙げられる。それぞれ説明していこう。

• ・仲介手数料がかからない
• ・短期間で売れる
• ・瑕疵担保責任が免除となる
• ・買主候補の見学対応などをする必要がない

仲介手数料がかからない

メリット1つ目は、仲介手数料がかからないことだ。不動産の仲介業者を利用すると、買主への売却金額から仲介手数料が引かれてしまう。不動産はただでさえ高額な買い物のため、仲介手数料もそれなりに高い。以下に家を買取してもらう場合にかかる費用を列挙しておこう。

• ・仲介手数料
• ・印紙代
• ・抵当権抹消登記費用
• ・ローン残高の返済
• ・税金

仲介手数料の簡易計算式は、取引価格×3％＋6万円＋消費税。「6万円」とは、手数料の料率が販売価格によって異なるため、その差分を調整する金額と考えていただきたい。

さて、取引価格が2,000万円だった場合の仲介手数料は、2,000万円×3％＋6万円＋52,800円 = 712,800円となる。当然取引価格が上がれば仲介手数料はもっと高くなるわけで、実際に払うとなるとけっこうかかると思っていたほうがよいだろう。

短期間で取引が終了する

2つ目は、短期間で取引が終わることだ。前述した通り、買取の場合は買主を探す必要がない。不動産仲介を利用して広告を出したとしても希望価格で取引できるとは限らず、ローン残高をよりも少ない価格でしか売れない場合は、手放すことを諦めなければならないという事態もありうる。売価でローン残高を賄わなければ、売却することができないからだ。

仲介をしている不動産業者も、仲介手数料を取りたいがために早く買い手を見つけたいと考えている。ところが一部の業者は、探し出した買い手にはできるだけ安くすると伝えて、売り手には「この額でないと買い取ってもらえない」と伝える。そうすると、よくわかっていない売主は泣く泣く希望価格よりも低い価格で売ることを承諾してしまうというケースも多い。

仲介の場合、買い手が見つかりさえすればそれだけ早く買い取ってもらえるかもしれないが、実際の価値よりも低い価格でしか売れないケースもある。できるだけ早く不動産の買取金が欲しいという方は、買取業者を利用するとよい。そもそもそういった買い取れる・買い取れないといった不安に使うエネルギーももったいないと考えるならなおさらだ。

瑕疵担保責任が免除となる

3つ目は、瑕疵担保責任が免除となることだ。瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して負う責任で、通常買主が買ってから1年以内に物件の瑕疵が見つかった場合、売主が責任を持って修理しなければならない。

つまり、仲介業者を使って不動産を売却すると、1年間の瑕疵担保責任を負わなければならないということだ。小さな欠陥であればよいが、多額の費用がかかる大きな欠陥が見つかる可能性もゼロではない。そうなった場合に余分な出費が発生する可能性がある。

買主候補の見学対応などをする必要がない

4つ目は買主候補の見学対応などをする必要がないことだ。仲介業者を利用した場合、買主候補が不動産を見学に来ることがある。これが簡単なようでかなり大変なのだ。買取されるまでの間、物件の状態をそれなりに見栄えよく保つ必要がある。

当然ながら購入希望者がこれから買おうとしている物件の内部が汚れていたり、部屋が散らかっていたりしたら買う気にはならないだろう。家の中にモノが積まれ、居住スペースを埋め尽くすように置かれてると部屋を狭く感じてしまうし、日当たりのよさも購入の判断には重要なファクターなので日当たりを遮っていないかなど、さまざまなことに注意しないといけない。

加えて、休日のたびに見学の予約が入ると家にいなくてはならない。こうした準備を毎回しなければいけないのは、精神的にも疲労する。これらの気遣いが面倒に感じるならば、やはり買取業者の利用をおすすめする。

不動産買取業者に物件を売却するデメリット

買取業者を利用するデメリットを挙げるとすれば、仲介業者を利用するのに比べ、買取価格が低くなることだろう。

再販売のためのリフォーム代が加味される

理由はさまざまだが、近年は買い取った不動産をリフォームして再販売する業者が多いため、そのリフォーム代を加味した売却価格になるケースが多い。瑕疵担保責任が免除になる代わりだと考えたとき、売却価格が安いか高いかは不動産の状態によって判断していただきたい。

とはいえ、リフォーム代を加味されることによって価格が下がるとしても、水周りがきれいに保たれていたり、壁の張り替えなども必要ないくらいにきれいに保たれていれば、その分の価格は低くされなくて済むかもしれない。

買取価格が低くても……

買取価格が低くなるかもしれないが、希望価格で買い取ってくれる買主が現れるまで待っていたら、先ほど説明したような心的な疲労も募るであろう。買取が完了するまでローンの支払いをすることを考えれば、早く買い取ってもらったほうがいいとも考えられる。

特に次の家を探していて買い替える場合や転勤や里帰りなどで自宅を手放さなければならないのであれば、下がった価格分も仕方ないと割り切れるのではないだろうか。

不動産の買取価格・相場の目安

不動産の買取価格は、市場価格の5～6割が目安と言われている。ただし土地の人気度によってはもっと高い値段がつくこともあるので、近辺の情報を集めたうえで、業者と交渉するとよい。

近辺の開発予定が付加価値につながる

たとえば、付近の都市開発の進み具合や住みたい街ランキングなどをチェックしてみよう。特に都内は2020年東京オリンピックに向けて、道路の整備や新しい施設の建設がおこなわれているので、今後の動向をしっかり把握しておこう。なぜなら、これらの予定は不動産の付加価値につながるからだ。

中央リニア新幹線乗り場ができる予定とされている品川などは、人気と言えるだろう。また、東京の山手線沿いや山手線の内側などの都心の場合は、景気の動向の影響があったとしても基本的な価値は下がりにくいため、すぐに売りに出しても損をすることは少ないように思われる。

WEBサイトでも確認できる

不動産の市場価格は、地域毎に変わる。これらの価格や地域の相場を、全国の都道府県別に確認できる相場マップを公開しているケース、売買相場表を公開しているケースなどがある。

前者で言えば、例えばマンションの買取相場はマンションマーケットで確認できる。リブセンスが運営するイエシルも同様のサービスを提供している。後者については、国土交通省が公開している、不動産取引価格情報検索ページが最高に便利だ。下記のリンクにある関連記事も含めて、ぜひチェックしてみていただきたい。

マンション査定相場を可視化するというトレンド

更新日 : 2023/11/22

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相場は時期によっても変動しているので、保有物件の資産価値を日々チェックし、買取に出すタイミングを逃さないことが重要だ。不動産のように価格の高いものは、少しの変動でも大きな金額の差が生じる。覚えておこう。

買取業者の査定ポイント

不動産業者は、買取価格を決める際、何を見て査定しているのだろうか。ここからは、この点について紹介していこう。

清潔感

1つ目は「清潔感」だ。家を訪れたときの雰囲気は査定に大きな影響を及ぼす。壁や床に傷や汚れが目立つ物件より、多少傷があっても、ワックスがキレイに塗ってある物件のほうが印象が良いのは言うまでもない。

自力で掃除ができれば一番安く済むが、時間がなかったり本格的にクリーニングをするなら、ハウスクリーニング業者に依頼してもいいだろう。お風呂やコンロ、シンクなど素人では思わず見落としてしまうような部分もキレイにしてくれる。住んでいるうちに慣れてしまって気付かなくなってしまったニオイも業者ならきちんと処理してくれるだろう。

収納力

業者は家全体の収納力もチェックしている。収納容量の大きさは、業者が次の家主に売却する際に大事な買取ポイントになるからだ。査定をしてもらう前は、必ず家全体を整理整頓しておこう。物がキレイに収納されていると印象が良い。間違っても、いらなくなったものを押入れに詰め込んだまま査定を迎えないように気をつけよう。

周囲の環境

業者は物件内だけではなく、物件の周囲の環境もチェックしている。たといえば近くに公園や学校があるか、スーパーやコンビニまでの距離はどのくらいか、騒音はあるかなど項目はさまざまだ。おそらく査定価格にプラスになる部分もあれば、マイナスになる部分もあるかもしれない。

事前に良い点・悪い点をまとめておく

大切なのは、事前に買取ポイントと懸念ポイントをまとめておくことだ。そして買取業者の査定時にそれらを伝えよう。日当たりが悪い、隣の犬が吠えることがあるなど、デメリットも隠さず言うことが重要だ。

不動産を買取してもらうタイミング

不動産には「もっとも高く売れる時期」があると言われている。

買取の場合は時期はあまり関係ない

不動産業界全体でみると、もっとも不動産取引が活発になるのは9～11月と1～3月だ。進学や転勤にともない、新居に移る人が多いからだと言われている。そのため不動産売却に関しても、仲介業者を利用するならば、9～11月と1～3月を狙うと買い手が見つかりやすいと言われる。しかし買取業者を利用する場合、買い手を探すのはあくまで業者側なので、特に高く買取してもらえる時期があるわけではない。

売りたいと思った時が売り時

とはいえ、東京、大阪、神戸、福岡などの都市部は、2020年に向けて土地の価値が上がっている。今後もこの傾向は続いていくとが考えられるため、買取してもらいたいと思った時に即売ってしまうのも悪い判断ではない。買い取ってもらうことを渋り、相場が下がってきたときに焦らないようにしたいものだ。

査定額を一括比較する

物件を売却する際に不動産買取を利用することは、仲介業者を利用するのに比べ、多くのメリットがある。しかし、いざ買取業者を利用するとなると、数多くある業者からどれを選ぶか悩む方も多い。そんな時は、とりあえず3社～5社に査定価格を出してもらおう。出てきた値段を比較すれば、物件のだいたいの価値が分かるはずだ。

不動産は高額のため、場合によっては最も高い査定価格と最も低い査定価格で300万円以上の差が出ることもあるという。しっかりと比較したうえで、一番高額買取してくれる業者を選ぼう。一方で、この段階で仲介業者に手数料をとられるケースもあるので注意をしておこう。

ネットの声を活用する

ネット上の口コミを検索するのもオススメだ。当サイト「ヒカカク！」で各買取業者の口コミを確認することができるし、個人のブログやSNSなどで業者名を検索してみてもよい。

細かなスタッフ対応や気をつけるべき点、価格交渉のポイントがわかってくるはずだ。業者の自社サイトにはプラスな売り文句しか載っていない。実際の利用者の意見は、自力でリサーチしたほうがいいだろう。

手数料無料で高く買取してもらえるサービスも

最後に、手数料無料にて高く買取してもらえるサービスを特別に紹介しよう。不動産査定オークション【さてオク】であれば、仲介手数料無料で一括査定を受けられる。なんと買取時の手数料相場3.24%を、無料にて買取してもらえるのだ。

驚きなのはここから。この一括査定結果の査定額を最低ラインとして、買取オークションにてさらに業者間競争を促す。その結果、価格を釣り上げて、最高値で買取してもらえるのだ。そのうえで買取を断るという選択もできるので、ひとまず無料での申し込みを検討してみてもよいのではないだろうか。

一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ

ヒカカク×イエウールは仲介業者を探す手間を省き、手間をかけずに不動産売却をスムーズに進めたい方へオススメする。ヒカカク！内で査定をリクエストできるので、是非ともこのコラムに掲載されているフォームから不動産一括査定を依頼してみてほしい！

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まとめ

今回は不動産を買い取ってもらうコツや買取業者の査定ポイント、買取時、買取業者を利用する時の注意点などを説明した。最も大切なことは、物件の価値を事前に把握しておくことだ。現状だけではなく、数年後の周囲の環境の変化も加味して、査定スタッフにアピールできるとなお良い。

そのうえで、クリーニングや整理整頓をきちんとしておけば、なお高額買取が期待できるだろう。少しの努力で査定価格は大きく変わるため、できる努力はすべてしておくことを強くおすすめしたい。

いえカツLIFE

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ソニー不動産の「売却エージェント」

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売却の際には「売却エージェント」が様々な手段でニーズを掘り起こしていくので、結果として高く早く売れる可能性が高まる。対象地域は一都三県（東京・神奈川・埼玉・千葉）。該当地域にお住まいなら、ぜひ一度相談してみてはいかがだろうか。