土地を売ろうと考える時に多くの方が利用しているのが、不動産業者の査定である。とりあえず幾らぐらいの価値があるのか知りたい、という時にも便利なのがこういった査定のサービスだ。
必要事項を入力してサイトから査定を受けられるサービスも定着化しており、気軽に査定を受けられる機会が増えている。簡単な情報だけでなぜ土地の価格が分かるのか、疑問に感じている方もいるかもしれない。
今回は、不動産業者が提示する査定価格の仕組みについて解説していこう。
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査定価格を決めるポイント1.路線価と面積から算出した価格
インターネットを利用すると、全国の業者から不動産査定が受けられる。地元の業者でないのになぜ物件の価値が分かるのか、不思議に思った方もいるかもしれない。
こういった査定をする時に不動産業者が参考にしているのが、全国の路線価。路線価は国税庁が公表しているデータであり、相続税や贈与税などを算出する時にも利用される。国土交通省が発表する公示地価に基づいて価格が決められていることから、信頼性の高いデータとして扱われている。公示地価の8割を目安に算出されているのが、路線価の特徴。そのため、公示地価が変われば路線価もそれに従って前後するのが常だ。
各道路にはそれぞれ路線価があり、評価額を出す時には土地の面積を路線価にかけて金額を割り出す。道路に面していない土地の場合にも、国税庁が発表している特殊な計算の仕方をすることで大よその金額が出る。従って、路線価が分かれば例え土地勘のない不動産業者でも、その土地の価値が大体把握出来るのである。路線価は、広く公開されているデータであるだけに入手しやすく、査定の根拠としても有効性が高い。
ただ、土地の価値は路線価だけでは十分に掴めないという問題点もある。同じ道路に面していても、土地によって形状や立地環境などに差があるのは珍しいことではない。そのため、路線価だけで自動的に土地を評価出来るとは言い難い。実際、不動産査定も、路線価以外の情報を加味しながら行われている。
また、国税庁では毎年その年の路線価を公表しているため、不動産査定の結果も査定を受けるタイミングによって変わることがある。土地を出来るだけ高く売るには、コンスタントに不動産査定を受け続けて、売り時を見極めていくことも1つのコツになるだろう。
査定価格を決めるポイント2.取引データの記録
査定では、対象になっている物件が位置するエリアで、過去にどのような取引が行われているかも参考にされる。
この手の情報は、国土交通省の不動産取引価格情報（土地総合情報システム）を利用して調べることが出来る。市町村や地域などを指定して過去に行われた売買の記録を閲覧出来るのが、こちらのシステムの特徴だ。
取引が行われた時期や土地の種類で絞り込めるため、欲しい情報が得やすい便利なシステムになっている。誰でも利用が出来るため、物件の情報があれば自分で取引記録をチェックしておくことももちろん可能だ。不動産査定を受ける前に、こういったシステムを利用して豆知識を得るのも、上手に土地を売るための方法になるだろう。
不動産取引価格情報（土地総合情報システム）では、取引が行われた土地の情報がかなり詳しく公開されている。売買価格はもちろん、面積なども公表されており、坪単価がすぐに分かるのもメリットと言えるだろう。
また、土地の形状や面している道路についての情報も得られるため、素人でもその土地のイメージが得やすい。最寄りの駅や駅からの所要時間といった情報も、土地を売る時には参考になるだろう。
ただ、こういった土地の売買は当事者間の話し合いなどによって、価格が決まる部分がある点は押さえておきたいところ。事実、取引価格が相場から外れているケースもあり、その時の状況によって左右されやすいのが、取引価格だ。従って、あくまで参考程度に留めておきたい情報と言えるだろう。
取引の現状を冷静に判断するには、路線価から割り出した評価額を意識するのがベスト。不動産業者でも、こういった情報についは参考程度に捉えていることが多い。取引情報をこまめにチェックして、土地の価格の動向を押さえておくと、実際に不動産業者と話し合いをする時にも有益な予備知識になるだろう。
査定価格を決めるポイント3.土地の現状
土地の現状は、査定価格を出す時に1つのポイントになる要素だ。路線価やエリアの取引データに、こういった少し踏み込んだ情報をプラスするのが査定の仕組みになっている。
査定専用のフォームなどにも、大抵は土地の現状についての項目がある。特に重視されるのが、土地に建物があるかどうかという点。更地と何らかの建物が建っている土地とでは、価値が違うのが一般的だ。すぐに使える更地は査定価格も高くなる傾向がある。
一方、住居や店舗といった建物がある土地は、幾分査定価格も低く抑えられる。再利用が見込めない古い建物が付いた土地は、家を取り壊すコストがかかるのが難点。住居の撤去にかかる費用は予想以上に高額になるため、その分を計算した上で査定価格を下げる不動産業者は実のところ少なくない。面倒な手間がかかる建物付きの土地は、買う側からも敬遠される場合があるだろう。
もちろん、新築などの新しい建物や、文化的な価値がある特殊な建物の場合は、取り壊しが不要なケースもある。ただ、このような場合も、購入した後のメンテナンスやリフォームなどは、必要になることが多い。
建物付きの土地は、建物の詳細や立地環境によってリスクが変わるため、サイトからの簡単な査定ではプラスの価値が余り考慮されないことが多い。従って、この時点ではリスクが少ない更地の方が高く評価されるというわけだ。
不動産業者でも、建物付きの土地に関しては、本格的に売買を依頼されて査定スタッフが現地で物件を見てからでないと、正確な金額を出せないのが現実。場合によっては、不動産鑑定士などの専門業者に依頼して、鑑定をしてもらう必要が出てくるだろう。
建物付きの土地は、不動産業者によっても得手不得手が分かれやすい。実績がある業者は減額率も低くなる可能性があるため、建物付きの土地を売る時には、一括査定のサイトなどを上手に利用して、提示された金額を比較してみるのが良い方法になるだろう。
査定価格を決めるポイント4.土地の立地環境
土地も、交通アクセスに恵まれているなどの良い条件が揃っていれば、査定価格が上がることは言うまでもない。駅に近い物件や大型の商業施設、学校に近い物件は、プラスアルファの評価が受けられる場合がある。
同じエリアの土地でも、やはり場所によって若干条件は変わってくる。店舗として利用する場合などは、特に立地環境が重視される。道路から入りやすいか、また、人通りが多いかなどがチェックポイントになるだろう。近隣の地図を参考にすると周辺の状況は大体分かるため、土地勘がない不動産業者でもある程度までは立地環境を把握出来る。
ただ、このような立地環境についての評価は、不動産業者によって差が出やすい部分でもある。土地勘の有る無しはもちろんのこと、地域の動向を押さえているかどうかによっても、判断は変わるだろう。新しい住宅や商業施設が次々に建設されているようなエリアであれば、今後の発展が期待出来るため、物件も高く評価されやすい。
一方、過疎化が進む地域や空洞化が懸念されるエリアの場合は、立地環境によって価値が上がることは少なくなるだろう。
買い手がつくかどうかは、不動産業者の営業スタイルにも左右される。売れるという自信があれば、他の業者の査定額よりも幾分高い金額を提示する業者もいるだろう。業者間のライバル意識が芽生えやすいのが、一括査定のシステム。好物件の場合は、自社を利用して欲しいと、積極的にアピールをする業者も増えてくる。
従って、売る側も他の業者が出した金額を元に価格交渉がしやすくなる。立地環境に恵まれている土地を売りたい場合は、複数の不動産業者の査定を受けて、じっくりと依頼先を決めるのがベストだ。最高値で物件を売る上では、「さてオク」などの査定、買取オークションの専門サイトも利用してみる価値があるだろう。
一括査定のサービスにはそれぞれ違いがある
土地の査定で広く利用されている一括査定は、サービスによってシステムに違いがある。
例えば、複数の不動産業者と提携して情報を提供するサービスの中には、物件を売った時に利用者や不動産業者から手数料を受け取っている所も多く見られる。こういったスタイルで営業を行うサービスの場合は、提示された査定価格と実際に売り手が受け取る金額との間にも差が出てくるだろう。
不動産業者から利用者に電話やメールで連絡が来るスタイルも多く、個人情報を知られたくない方にとってはストレスになる場合もある。この手のストレスが少ないのが、例えば「さてオク」だ。
買取価格
スピード
手数料
許可番号
ポリシー
ウイルス
対策
「さてオク」では、不動産業者との間に入る形でサービスを提供している。連絡もすべて「さてオク」を通じて行われるため、不動産業者から直接連絡がこない。手数料も不要で、査定で提示された金額と売却価格のギャップが少なく済むのが特徴になっている。
買取する不動産業者の絞り込みも「さてオク」に依頼が可能で、自身で不動産業者を選ぶのが難しい時でもサポートが受けられるシステムだ。一括査定の結果をどう見たら良いか分からない、といった時には、このようなサービスを利用すると最良の選択が可能になるだろう。
土地を売る際には、事前準備も大切だ。査定で大よその金額が分かったら、出来るだけ状態を良くしておき、売買金額のアップを狙うのも1つのアイデア。不用品やゴミを綺麗に片づけておき、草刈りなどの基本的なメンテナンスを済ませておくと、価値が上がる可能性がある。
土地に勾配がある時には、可能な範囲で土盛りをして、地面を平らな状態にしておくのも相応に効果があるだろう。建物付きの土地の場合、売り手側で予め建物を撤去しておき、更地の状態にしてから売るという方法も可能だ。査定価格が決まる仕組みを知っておけば、価値を上げるための行動にもスムーズに取りかかれるようになるだろう。
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