家を任意売却するなら離婚前？離婚後？住宅ローンの残債はどうなるのか

長きに渡って一緒に生活してきた夫婦が離婚をするとき、財産分与の中で住宅ローン残債の扱いに悩むケースが非常に多い実態がある。

また残債による問題を解消するために任意売却という手段を選択する場合は、ほとんどの夫婦が「離婚前と離婚後、どちらのタイミングで手続きを行なえば良いの」といった疑問を抱く傾向もあるようだ。

今回は、住宅ローンの残債がある状態で夫婦が離婚をする際に想定される問題と任意売却のメリット、デメリット、理想的な手続きのタイミングなどを皆さんと一緒に整理していきたい。

家やマンションの財産分与はとても難しい

夫婦で購入したマンションや住宅が財産分与時の大きな問題となるのは、このタイプの財産が現金のように簡単に2人で分けられないからである。また親権を獲得した妻が非正規雇用といったあまり収入が高いとは言えない働き方だった場合は、賃貸物件の契約ができるだけの資金力がないという理由で夫名義の家に住み続けるケースも多い実態があるようだ。

夫婦間の連帯保証人

離婚時の財産分与で最も厄介な存在になるのが、一戸建てやマンションの購入時に夫婦2人が連帯保証人もしくは連帯債務者になっているケースだ。

連帯保証人と連帯債務者の違い

金融機関からお金を借りた人と同じ責任を負うことを連帯保証人と呼ぶ。例えば妻が、夫名義の住宅ローンで連帯保証人になった場合は、お金を借りた夫が支払いのできないときに妻に返済義務が生じる形となる。

これに対してひとつの債務に対して同等の返済義務や責任を負う連帯債務者は、夫婦共有名義で組んだ住宅ローンなどに該当する考え方となるようだ。

離婚は連帯保証人から外れる理由になるのか？

夫婦の勝手な都合とも言える離婚は、残念ながら連帯保証人から外れる理由にはならない。基本的に連帯保証の解除が可能となるのは、住宅ローンの返済がすべて終わったときのみであるとされている。このルールを知らずに軽い気持ちで連帯保証人になってしまうと離婚時の財産分与などの手続きが難航するため、注意をして欲しい。

住宅ローン名義と家の所有名義

離婚によって家やマンションの財産分与をする場合、登記上の所有者と住宅ローン契約者という2つの名義が存在する点も注意しなければならない。

金融機関に断りなく名義変更は行えない

登記上の所有名義は、お金を借りた金融機関の承諾が得られれば、住宅ローンが残っている状態でも変更可能となる場合がある。しかしそのローンが夫婦の共有名義であった場合は、名義変更手続きはシンプルな形では完了しないと捉えた方が良いだろう。

所有名義を変えても支払い義務からは逃れられない

銀行の許可により不動産の所有者名義を変更できても、まだ残債のある住宅ローンが夫婦の共有名義である限り、完済まで双方に支払い義務が生じる形となる。

例えば、自宅の名義変更や財産分与といったひと通りの離婚手続きが終わっても、夫婦のいずれかが住宅ローンの支払いを滞納すれば、債権者は双方に一括返済を迫ってくることもあるため、注意が必要だ。

こうした形で戸籍上の関係が途絶えても支払い義務が生じる可能性の高い自宅の共有名義や連帯保証は、配偶者との夫婦関係が今後も続くと自信を持って言える時のみ承諾すべきだと言えるだろう。

住んでいる人とローン名義人が違う

離婚後も支払いを続ける債務者と購入住宅で暮らし続ける居住者が等しくならない場合も、さまざまな問題に発展しやすい状況と考えられている。

債務者と居住者が異なるのはどんな時？

例えば、長きに渡って専業主婦をしていた妻が経済的自立ができない段階で離婚をするとき、新たに賃貸物件を借りるお金がないという理由で夫が住宅ローンを支払う戸建てやマンションに住み続けるケースがある。

今後も支払いを続ける夫が離婚を機に持ち家から出ていけば、債務者=夫、居住者=妻と子供というあまり良いとは言えない状況が生まれてしまう。

元夫の経済的困窮でローンを支払えなくなった

このケースで生じやすいのは、養育費なども支払い続ける夫の経済的負担が大きくなり、住宅ローンの返済までに手が回らなくなるトラブルだ。

今まで専業主婦をしていた妻と子供を残してマイホームから出ていく夫には、新たな生活拠点となる賃貸物件の家賃や食費、クリーニング代といった意外と多くの出費が発生する実態がある。また大事な子供のために養育費を支払い続ける場合は、さらなる経済的負担困窮により既婚の頃と比べて住宅ローンの返済が厳しくなってしまうこともあるようだ。

夫の収入が変わらない保証はない

そもそも、離婚をした夫の経済状況が今までと同じように続く保証はどこにもない。例えば、離婚による寂しさなどのストレスで夫がうつ病にでもなれば、これまで頑張ってきた仕事も休職せざるを得なくなる。

また心身の健康が維持されていても、会社の業績悪化などによりリストラや倒産などのリスクも少なからずあると捉えるべきだと言えるだろう。

住宅ローンを支払う夫が逃げてしまった

妻子と同じ家で暮らしているわけでもない夫は、自分の経済状況が困窮したときに住宅ローンの支払いから逃げてしまう可能性もある。滞納から数ヶ月経つと、督促状よりも遥かに重い内容の書かれた書類が残債の残った自宅に届く形となる。

また金融機関からの連絡を無視し続ければ、妻子の暮らすマイホームが競売にかけられてしまうこともあるだろう。元夫と元妻が同居を解消することにより、相手がローンの支払いから簡単に逃げられる可能性を考えると、離婚後もその家で暮らし続けるリスクは非常に高いと言えるだろう。

そもそも住宅ローン名義人の条件に違反している

そもそも債務者である夫が家を出てしまう状況は、債権者の銀行からすれば契約違反となってしまう。

前述のように支払いの滞納やローン名義人との連絡が付かないなどの理由で、そのマイホームに本人がいないことが発覚すれば、契約違反を理由に残債の一括返済が求められる可能性もゼロではないと言えるだろう。

またローン支払いが難しい相談をしたときに名義人の住居がほかにあることが発覚すれば、その時点で銀行からの信用を失う可能性は非常に高いと捉えたほうがよいだろう。

住宅ローン名義を妻に変える

妻が何らかの形で仕事をしていて収入がある場合、妻子がそのマイホームに住み続けるために、住宅ローン名義人を夫から妻に変えようと考える人達も少なからず存在している。

妻単独収入でローンが組めない問題

この方法を実践する際に注意すべきなのが、「妻の単独収入だけでローン返済ができるのか」というポイントだ。例えば、長きに渡って正社員で働くキャリアウーマンの妻に夫以上の収入があれば、返済能力に問題なしと判断されて比較的スムーズに名義変更ができると考えられる。

これに対して妻が夫よりはるかに収入の低いパートタイマーなどの場合は、名義変更時の審査に通る可能性はかなり低いと捉えたほうがよいだろう。

シングルマザーゆえのリスクもある

正社員でそれなりに収入のある妻への名義変更が可能となっても、たった1人で子育てをするシングルマザーならではのリスクも想定しなければならない。

例えば、どんなに利便性の良い環境にあるマンションであっても、月々の住宅ローン返済額が10万円近くなれば、母ひとり子ひとりの家庭にとっては大きな負担になると言えそうだ。

また夫婦共稼ぎと比べて、病気などにより収入が途絶えるリスクの高さを考えると、シングルマザーが無駄に高い住宅ローンを支払い続ける状況は得策ではないだろう。

離婚前に行っておきたい家の任意売却とは？

どの方法を選択しても住宅ローンの残債がトラブルの原因になりやすい離婚時におすすめとなるのが、離婚届を提出する前に任意売却を使って不動産を手放してしまう方法だ。金融機関の了承を得たうえで家を売る任意売却は、住宅ローンの残債が支払えずに競売にかけられるのとはまったく異なる流れの手続きとなる。

離婚前に家の任意売却をするメリットとは？

これから別れる夫婦が離婚届を出す前に不動産の任意売却をおこなうと、下記のように非常に多くのメリットが得られやすくなる。

市場相場に近い価格で自宅の売却ができる

金融機関の了承を得て行う任意売却には、ローン名義人が自分で売却活動をおこなえる利点がある。よりよい不動産会社の仲介で市場価格での売却ができれば、長きに渡って貯めた預貯金を使わなくても住宅ローン完済に向けた計画を立てやすくなる。

また夫婦のどちらかが残債を支払い続けていくといった部分で考えても、経済的負担はかなり軽減できると言えるだろう。

引っ越し時期などの融通がきく

住宅ローンの滞納を続けることで銀行から申し立てがおこなれわる競売は、金融機関主導の手続きとなる。これに対して住宅ローンの名義人自身が金融機関への相談や売却活動を行う任意売却の場合、その家に暮らす人の主導で行動を起こせる点も大きなメリットとなるのだ。

一般的な任意売却は3～5ヶ月ほどでおこなわれる実態があるようだが、ある日突然、競売の開始決定通知が自宅に届く状況と比べるとはるかにスケジュール部分での余裕があると捉えて良いだろう。

近所に競売や離婚といった事実を知られずに済む

長きに渡って住宅ローンを支払えず自宅が競売にかけられてしまうと、裁判所の執行官や不動産業者が自宅調査をおこなうことで、近隣の人達に滞納や離婚の事実を気づかれてしまうリスクが高まる。

これに対して名義人自身が主導でおこなう任意売却の場合、金融機関との調整や交渉を除けば普通に不動産を売却するのと同じ流れの手続きとなるため、家族のプライバシーを守れるといった意味でも、安全性の高い方法となるだろう。

精神的ダメージが少ない

住宅ローンを支払う夫の失踪や滞納、連帯保証人への返済請求といった問題が離婚後に生じる可能性を考えると、別れる前にトラブルの種とも言える不動産を手放して早めにスッキリしておく方がよいとも考えられている。

また別れた元パートナーと住宅ローン関連でつながり続ける面倒さを考えると、離婚前に家やマンションを売ってしまった方が心機一転、新たな暮らしに集中しやすくなるとも言えそうだ。

将来的な金銭計画も立てやすくなる

将来的に住宅ローンの支払いが厳しくなるかもしれない家に住み続けるよりも、配偶者を失う離婚のタイミングで不動産を売却した方が、この先のライフプランも立てやすくなる。

特に自分よりも収入の多い夫に住宅ローンを支払ってもらいながら戸建てやマンションに住み続ける妻の場合、早めに経済的な自立をして賃貸アパートなどを借りた方が離婚のメリットが更に高まると言えるだろう。

修繕などの心配も要らなくなる

財産分与で離婚一戸建て住宅をもらった側は、外壁塗装や屋根塗装といった将来的な修繕に向けて貯金をする必要がでてくる。また中古マンションの場合は、長く住めば住むほど修繕積立金が上がるリスクがあるため、夫婦間の協議により住宅ローンの問題が解消していても不動産を貰った側には想定外の支出が生じると捉えた方がよいだろう。

特に古い家には設備の故障なども起こりやすい実態があるため、年々増えていく修繕への不安から解放されるためには、不動産を手放して賃貸物件で暮らしたほうがよい場合もあると言えるだろう。

任意売却では費用が一切かからない

住宅ローンの支払いが難しい場合に選択される任意売却には、不動産を売るときにかかる諸費用のすべてが物件の売却価格から配分されるメリットもある。家やマンションの売却時に不動産会社に支払う仲介手数料は、諸費用の中で最も多くの割合を占める実態がある。

しかし、仲介手数料なども売却費用でまかなえる任意売却を選択すれば、少しでも手数料の安い仲介業者ではなく、高い市場価格で物件を売却してくれるより理想的な専門店と出逢いやすくなると言えそうだ。

引越し代が確保できるケースもある

債務者に金銭的余裕がないことを前提とした任意売却では、交渉次第で30万円ほどの引っ越し代を出してもらえることもある。

これに対して、住宅ローンを支払えない状況を長きに渡って放置し、競売に至ってしまった場合は落札日まで遅延損害金の14.6%が日々加算されることにより、債務残高が増大するリスクがあるのだ。

こうした形で売却や引っ越しにかかる諸費用を負担せずに済む任意売却と遅延損害金などがかかってくる競売では、比較にならないほど大きな違いがあると捉えたほうがよさそうだ。

離婚前に任意売却をするデメリットとリスク

離婚後の住宅ローンの残債問題を解消する上でメリットの高い任意売却にも、意外と多くの注意点や難点が存在している。

数ヶ月住宅ローンの支払いを止める

任意売却は、住宅ローンの支払いができず滞納などをしている人が利用可能な手続きとなる。そのため、離婚時の財産分与をおこなった後、双方にそれなりに金銭的余裕があるような夫婦の場合、任意売却という手段は使えないと思ったほうがよいだろう。

また任意売却を希望する場合は、敢えて3～6ヶ月ほど住宅ローンの支払いができないなどの要件が必要となってくるため、検討中の方々は注意をして欲しい。

離婚前に任意売却が適した夫婦とは？

離婚前に任意売却で自宅やマンションを手放す方法がおすすめとなるのは、配偶者の借金問題などにより住宅ローンの滞納などが始まっている夫婦だけとなる。基本的に支払いの滞納開始から3～6ヶ月ほど経つと残債の分割払いができなくなってしまう。

そのため、保証会社による代位弁済や一括返済、競売の申し立てといった流れに進む前に金融機関への相談をおこなう必要がでてくるだろう。

ブラックリストに載ってしまう

住宅支払い困難者の救済手段とも言える任意売却には、個人信用情報へのブラックリスト掲載という大きなデメリットがある。前述のとおり金融機関への相談前に数ヶ月間の住宅ローンの滞納情報が記載されると、新たなクレジットカードやカードローンなどの審査に通らなくなる。

また一般的にその期間は7～10年ほど続くと言われているため、離婚後に再びマンションなどの購入を考えている人にとって任意売却という選択は得策ではないと言えるだろう。

連帯保証人の同意が必要

住宅ローンの返済や残債に大きく関わる任意売却をするときには、必ず連帯保証人の同意を得なければならない。そのため、借金苦に陥った夫が連帯保証人の妻などに内緒で任意売却をおこなうことは基本的にできないシステムとなっているのだ。

またローン名義人が数ヶ月に渡って住宅ローンの滞納をすれば、その返済が連帯保証人に求められる形となるため、任意売却に向けた行動により親族などに迷惑がかかることもあると言えるだろう。

金額部分で折り合いが付かない可能性も

任意売却を了承する金融機関は、基本的に競売にかけて安値で落札をされるぐらいなら可能な限り債権を回収したほうがよいという考えにより、任意売却の申し出を了承する実態がある。これに対して市場価値が低く、債権の回収が厳しいと判断された物件の場合、ローン名義人が早めに任意売却の申し出をしても銀行からの了承が得られない可能性もでてくるのだ。

任意売却を終えてからの離婚は時間がかかる

前述のとおり、金融機関への相談から始まり、仲介業者と一緒に進める売却活動を経て残債への対応が決まる任意売却は、この手続きが完了するまで3～5ヶ月ほどの平均期間を要する実態がある。そのため、離婚前という理想的な流れで任意売却をおこなうとなると、銀行への相談を始めてから約半年の間は夫婦が別れられないと捉えたほうがよい。

また不動産売却には、価格設定が高すぎるなどの理由で買い手が見つからないこともあるため、夫婦が住宅ローンの問題を解消して早く離婚届を提出するためには、家やマンションの売却が得意な専門店を利用する心掛けも必要となるだろう。

離婚による任意売却をスムーズに行うために

ここまで紹介したとおり、家の任意売却は離婚前におこなうのが理想と考えられる手続きだ。この方法を使って、よりスムーズに住宅ローンと夫婦関係の問題を解消するためには、下記の3ポイントに注意をして離婚に向けた行動を起こす必要がある。

条件についてしっかり話し合う

離婚問題をよい形で解決するためには、夫婦がきちんと自分の考えていることを話し合う必要がある。特に収入面で男性よりも劣る傾向の高い女性の場合、財産分与が将来的な経済状況にも大きく影響する実態もあるため、住宅ローンを含めて金銭的な不安要素をすべて解消できるだけの離婚協議が必要となるだろう。

任意売却の特徴を把握する

住宅ローン支払い困難者向けの救済手段である任意売却は、個人信用情報に傷がつくなどのデメリットやリスクもしっかり把握したうえで利用すべき手続きと考えられる。

また、自宅の市場価格が低すぎる場合は任意売却の利用自体が厳しくなることもあるため、そのメリット・デメリットだけでなく、自分たち夫婦に合った手続きなのかの判断もしっかりおこなったほうがよいだろう。

余裕を持って離婚協議を行う

住宅ローンや財産分与に関する問題を生じさせないためには、余裕をもって納得するまえで夫婦が話し合いをする姿勢が欠かせないと考えられる。離婚する相手の顔も見たくないといった理由で協議を行わずにいると、財産分与や親権などの部分で不利な条件になることもある。

また離婚時におこなった金銭的な妥協は老後まで影響することもあるため、不安要素が多い場合は弁護士などと相談しながらじっくり時間をかけて相手方と交渉する心掛けを忘れないようにして欲しい。

不動産買取をおこなえる業者とは

最後におすすめの不動産買取業者の紹介をする。いざ、任意売却をするとなったときに業者選びは重要なものとなってくる。本項にて紹介する業者をぜひ候補に入れてほしい。

東急リバブル

東急リバブルは、それぞれの事情に沿った対応をしてもらえる業者である。他人に知られずに取引をおこないたい人には最適であろう。

通常、不動産の査定には1〜2週間ほどかかるが、東急リバブルならルバブルが買主となって直接購入するため、希望の日取りで結果が出る。迅速な対応が見込めるため、より安心で確実な取引となるだろう。

ハウスドゥ！

ハウスドゥ！は全国にて買取をおこなっている業者である。シェアの規模はもちろん、利用している人の数も多い。安心してこの業者を選択できるだろう。

査定の早さを売りにしており、価格の提示が迅速におこなわれる。また査定をおこなうスタッフも経験豊富であり、適切な価格での取引が期待できるだろう。

一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ

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まとめ

離婚における不動産の扱いについて述べてきた。任意売却にはメリットもデメリットも存在する。本記事を参考にしてもらえれば、適切な対処ができることだろう。

離婚に伴ったさまざまな問題についても、本記事を通して確認してもらえればと思う。よりトラブルを避けるためにも有効な手立てとなるため、頭の片隅に任意売却を残してもらえていれば幸いである。