地価は、人口数や経済状況、金利水準などの要因によって変動する。日本全体の地価の推移を見ていくと、2008年に起きた世界的経済危機であるリーマン・ショック以降下落傾向が続いていた。そこに長引く不景気や震災、就職難に出生率低下による人口減少など様々な要因も加わり、地価の価格変動は今後しばらく大幅な回復はないものと見込まれていた。
Dōtonbori at night, Osaka / Kristoffer Trolle
しかし、近年はその下落幅は縮小し、商業地においては地価上昇率が横ばいになるなど徐々に回復傾向が見られ、2016年の公示地価は全国平均でついにリーマン・ショック以降初の上昇に転じた。
地方都市大阪に目を向けると、地価の推移は全国のそれに沿うような形で推移している。就職難や人口減少など、日本経済が抱える諸問題の具体的な打開策が打ち立てられていない現在の状況の中で、リーマン・ショックに端を発する長いトンネルを8年たった今なぜ抜けたのか。その理由を考えることが、今後大阪で地価が上がりそうな地区を予想するために必要なこと>だろう。
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円安と海外マネー
外国人観光客が多く訪日している昨今、日本経済の変動は意外な展開を見せている。地価の上昇には、こういった経済動向が大きく関係している。
外国人観光客と地価
1990年代に起こったバブル崩壊後、日本経済は長期に渡るデフレ状態に陥っていた。円高が進むことで消費が落ち込み、企業が疲弊する中で、低迷する日本の景気を回復させるべく安倍晋三首相が行った経済対策がかの有名なアベノミクスであった。大規模な金融緩和や公共投資を行い、これまでとは反対に一気に円安が進むこととなったのだ。
2016年に起こった8年ぶりの地価の上昇には、円安により増加した外国人観光客が大きく関係している。中国からの集団観光客が信じられない量の家電製品や化粧品などを購入していく「爆買い」の様子をテレビやメディアで見たことがある方も多いのではないだろうか。彼らの購買行動は日本の経済に大きな動きを生み出した。実際の数値にも、目に見えてその影響を見ることができる。平成27年度において大阪で最も地価が上昇したのは、大阪を代表する繁華街であり心斎橋筋商店街を抱える大阪市中央5-2であった。その変動率は11.3％にも及び、前年度公示された変動率4.1％という数値からなんと3倍近い上昇を果たしたことになる。
このような現象は、首都圏を中心に日本のいくつかの地域でも起こっている。
海外からの注目を浴びる観光地とその地価
海外からの注目が高まることで地価が高まる例は全国にいくつか存在する。その最たる例が北海道虻田郡倶知安町だ。なんとこの街は、2015年の地価上昇率が全国第1位を記録したのだ。北海道の、しかも札幌のような大都市とは違う小さな町が脚光を浴びた背景には訪日外国人の存在がある。
倶知安町のニセコ地区は雄大な自然や温泉をはじめ、スキーにスノーボードなどのスポーツを楽しむことができる北海道屈指のリゾート地だ。口コミにより外国人観光客の数が増加し始めると中国やマレーシアをはじめとする海外企業によるリゾート開発が進み、今では観光客だけではなく海外からの移住者も増加し続けている。海外からの注目と需要を高めることが地価を押し上げた好例だ。
その他、中国やアジア諸国からの観光客が多く爆買いの恩恵を受けた沖縄県那覇市、日本随一の観光都市である京都も同様に地価が上昇し続けている。日本の社会情勢や経済が抱える不安がなかなか解消されない今、地価の上昇という点において訪日外国人が大きな鍵を握っているのだ。
大阪全体の傾向について
もう一度大阪に視点を戻してみよう。いわゆる「爆買い」は一種のブームのようなもので、今後どうなっていくのか予測が難しいところではある。この特需景気のような状況がいつまでも続くとは考えにくいのではないだろうか。しかし、たとえ「爆買い」ブームが落ち着いたとしても、海外観光客の誘致が今後も地価に大きな影響を与えていくことはほぼ間違いないところだ。
大阪で今後どの地区の地価が上がってゆくのかを考えると、やはり現在においても人気の高い商業地区が第一の候補に上がってくるだろう。当然、交通の利便性が高く観光の拠点となり、ホテルの建設用地にも適している駅近くの地区なども安定した需要がある。大阪府全体を見ると、商業地・住宅地ともに利便性の高いエリアの地価は上昇傾向にある一方で利便性が劣るエリアでは下落が進んでおり、中心部はより高く郊外はより低いという二極化がいっそう強まっている。
大阪でこれから注目の地区はどこか
では、そんな二極化が進んでいる大阪において、これから注目すべき地区というのはどこだろう。この点について詳しく見ていく。
大阪市北区
大阪の中心地といえば北区である。西日本最大の規模を誇るJR大阪駅をはじめ地下鉄やバス乗り場が集中する交通の要であり、多くの企業や新聞社、テレビ局などが立ち並ぶ巨大なオフィス街が広がっている。大規模な商業施設や飲食店、ホテルなどが林立していることに加え、再開発が進みマンションも多く建設された。大阪のみならず西日本の経済の中心地として今後も発展していくことが予想され、常に高い人気を集めている。
大阪市中央区
大阪で北区に次ぐ商業地区といえば「ミナミ」と呼ばれるこの中央区だ。大阪城や通天閣、道頓堀などの大阪のランドマーク的なスポットを有し、心斎橋商店街や難波など大阪らしい活気と人情味溢れる賑やかな繁華街が立ち並ぶ。その一方で、巨大なオフィス街も広がる多彩な魅力を持つ街だ。
外国人観光客の増加による「爆買い」の影響で、近年地価が急上昇したことでも注目を集めたエリアである。ここまでの上昇率を打ち出してしまうと、今後の上昇傾向については歯止めがかかるのではという危惧もあるが、「爆買い」以前から人気の高いエリアであることは間違いなく、極端に下落するというのは考えにくいのではなかろうか。安定した需要が見込まれるという点で、やはり今後も目が離せない。
大阪市阿倍野区・天王寺区
隣接するこの2地区で特に有名なのは2014年に開業した超高層ビル「あべのハルカス」だろう。この他にもMIO、ルシアスなど多くの商業施設が集中しているほか、天王寺動物園、日本庭園「慶沢園」を有する天王寺公園に美術館などの文化施設に四天王寺をはじめとする神社仏閣の数々など、近代的な施設と歴史が共存している。大阪市民はもちろんのこと海外からの観光客の姿も多く見られ、駅周辺はいつも活気に満ちている。かつて大阪の繁華街と言えば「キタ」（北区）と「ミナミ」（中央区・浪速区）と言われていたが、阿倍野区・天王寺区はそこに新たに加わった注目のエリアであり、地価も上昇し続けている。
北摂エリア
大阪北部の北摂エリアは、大阪市内へはもちろん京都や神戸などにも近く、都心部のベッドタウンとして発展した街が点在している。複数の自動車道や高速道路が走っているほか関西国際空港もあり、陸空両方の交通網が整っているため人気が高い。吹田市や高槻市、豊中市など、利便性が高く駅周辺の開発が進められている街の地価は上昇傾向にある。
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終わりに
冒頭でも述べたが、地価というのは人口数や経済状況、金利水準など、様々な要因によって変動する。例えば先日先送りになった消費税増税問題が、7月の参院選後にどのような動きを見せていくのか。2020年に開催予定の東京オリンピックが日本や地方経済にもたらす影響はどのようなものか。大阪都構想を打ち出し注目を集めた橋下徹氏が2015年に大阪市政から退き、今後大阪はどのような道を選び歩んでいくのか。地価の推移を正確に予測することは専門家でも難しいことだが、世の中の動きを注視し見通しを立てることは可能だ。様々な要因に目を向けて不動産投資の参考にしていくことが重要である。
