アパートを売る際には、その物件の価値を正しく判断した上で「より良い手放し方」を提案してくれる買取業者の存在が必要不可欠である。
それは、アパートを含めた収益物件の買取は、単純な現金化以外にも着目すべき点が非常に多いため、分譲マンションや一戸建て住宅などを手放す以上に、業者選定を慎重に行う必要があるからだ。
そこで今回は、「アパートはどんな業者に買い取ってもらうのが理想的なのか」という疑問の答えから、不動産会社選びのコツや注意点を紹介していきたい。
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アパートの買取業者選びで重視すべき7つのポイント
アパートなどの収益物件を手放す際には、一般の不動産とは違った角度で業者のチェックを行う必要がある。
収益物件買取実績の豊富さ
アパート1棟を効率よく売るためには、普通の不動産会社ではなく「収益物件買取を得意とする業者」を選ばなければならない。このポイントで間違った業者選定を行うと、買取額が安くなるだけでなく、オーナーが抱えた諸問題の解決も難しくなってしまうだろう。そして、収益物件買取実績を確認するために、各業者のホームページや各種口コミをチェックする習慣は、結果的に各種のトラブルからユーザーを守ってくれることになるはずだ。
収益還元法への理解度
「年間家賃収入÷表面利回り＝査定金額」の公式からアパート物件の査定額を算出する業者は、投資家達が重視する収益還元法を熟知していると考えられる。ちなみに収益還元法については、以下のリンク先の記事を参照していただきたい。
これに対して、アパート物件の年間家賃収入さえ聞いてこない業者は、自社が設けた評価基準から査定額を出しているため、信頼性といった部分で若干劣ると考えられる。もし、最も高額な査定額を提示してきた業者に収益還元法への理解度が低い一面が見え隠れする場合は、即決せずに他業者との比較検討をしっかり行ったほうがよいだろう。
積極的な姿勢
アパートを良い形で手放すためには「物件に興味のある業者に売ること」が欠かせない。特に直接訪問やメール、電話で問い合わせをした場合は、「買う気があるのか、ないのか」といった姿勢が売却スケジュールに大きく影響を与える。あまりにもレスポンスが悪い場合は早めに諦める（取引を断る）ことも必要となるだろう。
高い資金力
提示したアパート物件に興味があり、かつ資金力が高い業者は、より良い契約に結びつけるためにも、売主の希望額をなるべく叶えようと努力してくれる。
これに対して、予算の少ない業者は価格の面で絶対に譲らないため、少しでも高く売りたいと考える人にとっては、あまりおすすめできない業者となってしまう。資金力の低い業者を無理やりにでも動かすために、他店の査定書を印籠代わりに使うしかないのであれば、最初からお断りしたほうが賢明な判断と言えよう。「成約につながるムダな労力」は、なるべく省いたほうがよい。
提案力がある
「賃貸借契約を保持したまま売るのか」とか「立ち退き解体を行うのか」といった方法を、手際よく提案してくれる業者と出会えると、入居者の少ないボロボロのアパートであってもより良い方法で手放せるはずだ。また、買取業者の提案力がアパート売却によって生じる諸問題を最小限に抑えてくれることもあるだろう。問題の多い物件こそ、業者の担当者とともに、さまざまな道を模索する必要があるからだ。
地域の事情に精通していること
周囲に大学や専門学校、企業が少なく、アパートのリフォームをしても収益アップが見込めない場合には、「立ち退き解体」という道を選ぶことになるかもしれない。逆に、アパート入居を希望する単身者の多いエリアでは、室内をリフォームすることで高額での売却が可能となる。このように、収益物件の買取には「地域性」が大きく影響する。そのため、地域特性に合った提案ができる買取業者とつながることができれば、アパート物件としてだけでなく、土地の有効活用という広い見地からの選択が可能となる。
アフターフォローをきちんと行う
アパート物件の買取やリフォーム、取り壊しなどを行う際には、近隣住民への配慮も必要であろう。特にオーナーの自宅とアパート物件が近い場所にある場合は、「売りっぱなし」にすることで近隣住民との関係悪化が生じるケースも多く見受けられる。したがって、買取契約後の対応についても十分な配慮をしてくれる業者を選ぶことができれば、後になって面倒な事態に直面する可能性も大幅に低くなるだろう。さらに、アフターフォローをきちんと行う買取店は、アパート物件の維持管理にも詳しいため、「貸し続けるか、売るか」で悩んでいる方には、良きアドバイザーとなってくれそうだ。
優良アパート買取業者を選ぶ際におすすめのWEBサービス
前述の6ポイントを満たす買取業者と出会っているオーナー達は、簡単な登録で利用可能なWEBサービスを判断材料にしている。
一括査定サイト
システム側でアパート買取可能な業者をマッチングしてくれる一括査定サイトは、ゆっくり不動産会社の比較検討をする余裕のない方にはおすすめのWEBサービスだ。
収益物件専門
収益物件専門一括査定サイトの「楽侍」は、アパートのある市区町村、物件種別、希望査定額を入力するだけで「物件を買いたい業者の数」を確認できる大変便利なサービスとなっている。また、査定依頼の入ったアパート物件の売却理由や築年月、地域、査定額などがリアルタイムで表示されているため、登録をしなくても簡単に買取相場を把握できる。
買取と売却を一括査定
「スマイスター」や「HOME4U」のように、「買取」と「売却」の両方で一括査定ができるサイトも増えている。業者だけの比較に限らず、手放し方についてもWEBサービスから検討することができるようになっている。以下の関連記事もご一読をおすすめする。
一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ
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まとめ
大家さんにとって悩みの種になることも多いアパート物件は、良き相談相手になる買取業者を選ぶことで買取や運用に好循環が生まれる。特に「リフォームするか、手放すか」の選択に迫られるような古い物件は、実績豊富な業者の提案によって地域に好循環をもたらすこともあるだろう。
一般商材のように「価格だけで決めないこと」も大切なポイントである。業者選びが難航した時には、視点を変える意味でも今回紹介した一括査定サイトやヒカカク！を活用してみてほしい。
また、本記事で紹介したヒカカク！×イエウールも、面倒な不動産売却の手間をかなり軽減してくれるサービスだ。多忙な方にぜひご利用いただきたい。
