核家族化が進むなど、家族の形態の変化によって住まい事情も変わってきている現代。大半の人が庭付き戸建てに憧れる時代は遠いものとなり、そんなに大きくないマンションを望む若い夫婦や、終の棲家を管理の良い高齢者マンションに選ぶ老夫婦もいる。
そんなとき、親から譲り受けた、またはこれまで長く住んできた戸建住宅を売却することになるだろうけれども、そこには税金というものがかかってくるため、売却による利益だけを見て喜んでもいられない。利益を少しでも多く得るために、なんとか売却時のこの税金を節税する方法はあるのだろうか。
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考えるべき税金は「印紙税」「譲渡所得税・住民税」「消費税」
意外にかかる、戸建物件売却時の税金。もっとも気になるのは国税である「譲渡所得税」と地方税である「住民税」だが、他にも印紙税や消費税など細々としたものもかかってくる。それぞれについてまずどのような税金なのかを理解し、さらに節税方法について考えていこう。
印紙税
不動産売買契約書に貼りつける印紙のこと。戸建を含む不動産の売買の際には、売主と買主との間で「売買契約書」が作成され、取り交わされることとなる。このとき、売買契約書に記載される金額=売買される金額に合わせて、印紙を貼りつけなければいけない。すなわち印紙税を支払う必要が出てくる。
実際に貼りつける印紙の金額、つまり支払うべき印紙税額は、売買契約書に記載される金額によって変わってくる。10万円以下であれば印紙税額も200円と少額だが、100万円を超えると2,000円、1千万円を超えると15,000円と、馬鹿にならない金額になってくる。ちなみに50億円を超えた場合は、印紙税額だけで540,000円となる。
譲渡所得税・住民税
住宅を売却して得た「譲渡所得」額にかかる税金のこと。戸建物件を売却した際に利益が出た場合、これを「譲渡所得」といい、その金額に国税である譲渡所得税と、地方税である住民税が課せられる。
「譲渡所得」とはどのように算出する?
「譲渡所得」とは、単純に戸建住宅の売値の金額ではない。売値の金額である「譲渡収入額」から、その戸建住宅を購入した際の「購入代金」、と「購入諸費用」、および売却時の「売却諸費用」の3点を差し引いた金額となる。さらにここから「特別控除額」を差し引く場合もある。こうして計算された「譲渡所得」の金額に税率をかけたものが、支払うべき税金の金額として計算されるのである。これは後述するが、この税率は戸建住居の所有年数が5年以下か5年を超えるかによって大きく変化するもので、節税の大きなポイントのひとつにもなるところだ。
譲渡所得=?
所得税や住民税の税率をかける課税額「譲渡所得」は「譲渡収入-(購入代金+購入諸費用+売却諸費用)-特別控除額」で算出される。この計算式の内訳にあたる項目の内容は、具体的にどのようなものがあるのだろうか。
まず「購入代金」とは、その戸建住宅を購入したときの買値の金額である。しかしこれは2,000万円で購入したからといって、そのまま2,000万円を計上できるわけではない。住居は劣化するので、減価償却を計算する必要があることに注意しよう。「購入諸費用」とは、購入時の仲介手数料や登記費用、印紙税などのこと。「売却諸費用」も売却時の仲介手数料や印紙税などを指す。これらの「諸費用」については、何にいくらかかったのかをしっかり記録に残し、書類などをそろえておくことで節税につながる。
譲渡所得税にあるさまざまな特例
譲渡所得税の一般的な計算の仕方は前述の通りだが、実はこの他にももっと細かい規定で特例が数多く存在している。たとえば所有年数が「5年以下か5年を超えるか」で税率が変わると述べたが、10年以上所有しているとまた別の特例が出てきたり、所得年数だけでなく築年数によって適用されるものもある。自分に当てはまるものがないか、しっかりとひとつひとつ確認しておきたい。
消費税
個人間の売買であれば、戸建住宅や土地などの不動産に消費税はかからない。しかし売買に仲介業者を通せば仲介手数料には消費税がかかるし、住宅ローンを利用していればそれにも課税となるため、注意が必要。特に増税の可能性があるうちは、早めの時期に売却を狙って、増税に当たらないようにしたい。
戸建売却時の節税方法あれこれ
戸建住宅を売却するにあたりかかる税金。これらを節約する方法はないのだろうか?この点について探っていこう。
「印紙税」を節約する方法
戸建住宅売却という大きな金額の動く契約においては、金銭感覚にも多少の狂いが生じてしまうもの。ともすると印紙税の金額などは少額に思えてくるが、ちりも積もれば山となるの考え方で、この印紙税の節約の仕方から考えていきたい。
印紙税額とは「売買契約書に貼りつける印紙の金額」であるということは前述の通り。この契約書を、売主と買主がそれぞれ持つものということで2部作成すると、印紙も2倍必要となってしまう。しかし、実は売主には契約書の原本を持つ必要がないのである。これを知っていれば、買主のために作成した契約書の原本にのみ印紙を貼り、売主はコピーを所有すれば、必要なのは片方分の印紙額だけとなる。
所有年数を調節して、「譲渡所得税」を大幅に節約する
譲渡所得税は、最終的に算出された課税譲渡所得額に一定の税率をかけて計算するのだが、実はこの税率、売却しようとしている戸建住宅の所有年数で大幅に変わるということも前述した通り。5年以下である場合の税率は所得税で30%、住民税で9%。5年を超える場合の税率は所得税で15%、住民税で5%となる(現在はこれに復興特別所得税の2.1%もそれぞれ加算される)。所有してきた年数によって、実に2倍ほどの差が出ることになるので、ちょうど境目付近にあたる時期に売却を考えた場合は注意が必要だ。
ただし、この「所得年数」の計算方法は少し独特で、売却予定の戸建住宅を「購入した日」から「譲渡する年の1月1日」までとなる。つまり平成10年の6月に購入した住宅を平成15年の9月に売却した場合、一見5年を3ヶ月も過ぎているようだが、この場合は「平成10年6月~平成15年1月1日」が所有期間となるため、5年に満たないことになる。計算する際にも十分な注意が必要だ。
「譲渡所得」の金額が少なくなるよう抑える
最終的に税率の数字をかける「譲渡所得」の金額は、実は努力次第でできるだけ抑えることができる。たとえば、売却金額から差し引く金額には「購入時にかかった費用」「売却時にかかった費用」というものがあるが、この費用についてあいまいにしておくとせっかく控除できる額まで加算する羽目になることも。費用についてはしっかりと内訳を明確にして書類を残しておき、きちんと計上すれば、その分譲渡所得の金額を少なくすることができるのだ。
また、特殊な状況で譲渡所得額から控除される「特別控除」「特例」についても、どのようなケースで適用になるのか、自分の場合はどうなのかということをよく把握しておくと良いだろう。特例は併用できるケース、できないケースもあるので、良い組み合わせを考えておくことも重要である。
まとめ
戸建住宅を売却する際には、まずどんな税金がかかるのかを把握し、その計算方法もきちんと熟知しておくこと。そうすると、おのずと節税方法も見えてくる。ここでご紹介した方法を実践しつつ、ほかにも譲渡所得額を抑える方法を考えて実行していってほしい。