仲介業者や買取業者との価格交渉を行う際には、ビルの参考買取相場を把握しておく必要がある。また各社が提示してくるビルの査定額は、さまざまな評価基準を元に算定されるため、「どういった根拠でビル売却額が決まるのか？」を把握していた方が強気な価格交渉がしやすくなると言えるのだ。今回は、さまざまな種類によって多くの人に混同されているビルの評価基準と、一般の人でも参考買取相場を調べる簡単な方法を詳しく紹介していきたい。
building / Takadanobaba Kurazawa
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国が定めた不動産鑑定評価基準とは？
不動産鑑定士が鑑定額を導き出す上で欠かせない「不動産鑑定評価基準」は、国土交通省によって定められた信頼性の高いビルの鑑定評価基準である。60ページにも及ぶ資料の中では、不動産鑑定による価格形成要因は、大きく分けて一般的要因、地域要因および個別的要因の3つが主軸となると述べられている。
一般的要因
一般的要因の中には、地質や地盤、気象、土壌に関する「自然的要因」と、人口、不動産取引の状況、建築様式といった「社会的要因」、ローン残債などの「経済的要因」、不動産取引に関する規制や税制といった「行政的要因」の4つの軸からさまざまな判断が行われる。不動産鑑定士によって算出される金額の水準は、これらの要因に含まれる経済の在り方が大きく関係すると考えて良さそうだ。
地域要因
多くのテナントが入居するビル物件は、地域要因も大きく鑑定額に影響すると言われている。特に商業地域にあるビルの場合は、顧客や従業員の交通手段や駐車場施設の整備といった部分も重視されるため、電車やバスといった公共交通機関が使えなかったり、近くに駅やバス停などのないビルの評価額は下がってしまうこともあると考えて良さそうだ。また地域要因の中には、住宅地域、工業地域、農地地域、林地地域といったカテゴリもあるため、それぞれの物件の特徴に合わせた鑑定が行われていると考えて良いだろう。
個別的要因
不動産鑑定評価基準では、最後にその物件のオリジナリティとも言える個別的要因に関するチェックや判断も行う。間口の広さや奥行き、商業地域の中心部への接近性といった個別的要因は、不動産買取業者との価格交渉でアピールしやすいポイントとなる。またビルの売却には、「多くのテナントが入居する可能性があるか？」といった部分も査定額に大きく影響するため、個別的要因や付加価値の高い物件の方がより良い鑑定額が算出されると考えて良いだろう。
不動産鑑定評価基準から相場を導き出すメリット・デメリット
前述で紹介した不動産鑑定評価基準をベースに参考買取相場を算出すると、その数字は公的機関に提出できるほどの効力を持つ。しかしそんな不動産鑑定評価書を作れるのは不動産鑑定士だけのため、「専門家に依頼する手間や時間」と「多大な鑑定料」がかかってしまうのだ。
また、実際に不動産鑑定事務所の料金表を調べてみると、500万円以下の不動産物件で15万円～30万円もの報酬が必要になることがわかる。また都心の本社ビルのように1棟1億円以上の高額ビル物件の場合は、不動産鑑定士への依頼だけで100万円以上の鑑定料がかかってしまうのだ。このように多くの時間や料金がかかる不動産鑑定は、「スピーディーかつ高額でビル売却をしたい」といった皆さんには少し面倒な存在になると言われている。
不動産買取・売却仲介業者は不動産鑑定評価基準を調べるのか？
不動産鑑定評価基準は、一般の買取業者や売却仲介業者の間で用いられることはない。また売り手が不動産鑑定書を印籠のように提示したとしても、業者の方は自分たちの実績や土地総合情報システムを評価基準と位置づけて、時代のニーズに合った実績価格を出してくるのである。このような特性を持つビル買取・売却市場で業者とのコミュニケーションを図るなら、わざわざ高い費用と手間をかけて不動産鑑定書を取得する必要はないと言えるだろう。
また、不動産鑑定書に書かれている金額がどんなに高額であっても、買い手が「NO！」と言えばその時点で交渉が終わってしまうのが、ビル買取・売却における基本的な流れなのである。売り手の方が「絶対にこの金額じゃないと売らない！」と頑固な姿勢を見せれば、その物件の買い手がつかない状況によりどんどん物件の老朽化が進んで更に売れにくい悪循環が生まれる。このような事態に陥らないためには、不動産鑑定書のような印籠によって金額をコントロールしようと頑張らずに、良心的な業者との価格交渉を進めていくことが最も理想的と考えて良いだろう。
ユーザが自ら参考買取相場を調べる方法はないのか？
ひとつの物件に対して5つの価格を有する「一物五価」となるビル物件の参考買取相場は、さまざまな機関で提供しているWEBサービスを使えば一般の皆さんでも簡単に調査をすることができる。
買取業者も用いることの多い土地総合情報システムは、実際に不動産取引を行なった当事者にアンケートを行い、その結果から得られたデータを公表するという大変良心的なWEBサービスだ。国土交通省によって提供されているこのシステムは、信頼性という意味でも多くの人々が利用をしている。またデータベースには5年分の取引実績が掲載されているため、ビルの少ない地域に住んでいる皆さんにもより良い情報が探しやすいシステムと考えて良いだろう。
これに対して資産評価システム研究センターによって運営されている「全国地価マップ」を使えば、公示地価・基準地価、相続税評価額、固定資産税評価額といった3つの金額を調べることができる。基本的に税金の算定に使われるこれらの金額は、直接的に参考買取相場に関係するものではない。しかし「ビル物件の価値があるのか？」といった客観的な判断はできるため、時間に余裕のある人は情報収集の一環として物件周辺のデータを調べてみても良いかもしれない。
参考買取相場をじっくり調べている余裕がない場合は？
「少しでも早くビルの買取契約を済ませなければ！」という必要性に迫られ、今回紹介した方法で参考買取相場をゆっくり調べている余裕がない皆さんには、多くの買取業者との間で相見積もりができる不動産一括査定サイトの利用がおすすめだ。このWEBサービスにビル情報を登録すると、最大5～7社の不動産買取業者が査定額を提示してくれる。各業者が調査した実勢価格は、参考買取相場に相通ずる部分が大きいと言えるため、「不動産鑑定士に依頼するお金や時間がない」といった皆さんでもより良い価格でビルを手放せると言えるだろう。特に一括査定サイトには資金力と買取へのモチベーションの高い業者が集結しているため、価格の面で納得できないことがあれば、強気で交渉可能な点もユーザ満足度の高い理由に繋がっている。
一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ
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まとめ
不動産鑑定士という専門家向けに作られたビルの評価基準は、一般ユーザには少し難しい内容となっている。しかしたった1分ほどの入力で利用可能な一括査定サイトが急増している今の時代は、評価基準の知識や参考買取相場を把握していなくても不動産買取業者との価格交渉が可能になっているため、積極的にWEBサービスへの登録をしてみると良いだろう。もし「一括査定サイトを使っても良い業者と出会えない」とか「一社ずつコミュニケーションを図ってみたい」といった場合は、簡単検索でビル買取業者を探せる当サイト・ヒカカク！も活用してみて欲しい。
