マンションの買い替えにかかる実質の費用や税金とは？

マンション買い替え時の資金計画をする時には、実質の費用に含まれる税金や各種手数料、保険料などについても想定しておく必要がある。こうした実質費用のシミュレーションを全く行わずに高額なマンションを気前よく購入してしまうと、その後の支払いに支障が生じる可能性が出てくる。

またマンション購入時には固定資産税のように、翌年以降に支払うお金もいくつか存在する実態を考えると、全ての預貯金を使い切らずに余裕を持った資金計画を立てる心掛けも必要だと言えるだろう。

今回は、マンション買い替えにおける手続きを売却と購入に分けて、それぞれのシーンで必要となる実質と税金の種類について詳しくご紹介していきたい。

マンション売却にかかる実質の費用と税金1　仲介手数料

マンション売却における費用の中で大部分を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料だ。仲介業者にとって大きな収入源となる仲介手数料は、悪徳業者による両手取引といった部分で問題視されることもある。取引が成立した時点で支払う仲介手数料は、マンション売買の契約が成立しなかった場合は、不動産会社から請求されることはない。

家の売買価格によって異なる仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、下記のように売買価格ごとの計算式と上限金額が決められている。

• ・売買価格が200万円以下　→　売買価格×5%+消費税
• ・売買価格が200万円～400万円　→　売買価格×4%+2万円+消費税
• ・売買価格が400万円以上　→　売買価格×3%+6万円+消費税

こうした形で上限金額が決められている仲介手数料において、各事業者がそれ以上の料金を別途請求することはできない。

仲介手数料を値切ることは可能？

上限のみが決まっている仲介手数料は、マンション売買を行う側が値切ることも可能な存在である。しかし媒介契約を取り交わした担当者が納得の価格で売却できるように尽力してくれることを考えると、相手方のモチベーションを下げないためにも仲介手数料を値切らない方が良いと言えそうだ。

またもし買い替えにかかるコスト全般を下げたい場合は、自分の提示した価格で契約ができるように、内覧対応などをしっかり行った方が良いかもしれない。

仲介手数料が安い仲介業者と出会った

仲介手数料無料や半額キャンペーンなどを開催する業者は、買い替えを行う皆さんにとって魅力的な存在に感じられるかもしれない。しかし宅建業法で定められた手数料よりかなり金額を下げる業者は、集客力が低い可能性があるため注意が必要だ。

こうした形で競合他社に負けない対策として仲介手数料を下げる会社に依頼するよりも、法律で定められた手数料の範囲内で最大限の努力をしてくれる仲介業者のお世話になった方がマンション買い替えにおける失敗も生じにくくなると言えるだろう。

仲介手数料の支払い方と払うタイミング

仲介手数料を支払うタイミングは、「売買契約の締結時と引渡し時に半分ずつ」もしくは「引渡し時に全額」が一般的となっている。細かな流れは業者によって異なる形となるため、自分の希望する支払い方などがあれば相談時に伝えてみると良いだろう。

マンション売却にかかる実質の費用と税金2　印紙代

マンション売買に必要とされる書類には、国で指定する収入印紙を貼らなければならない。

印紙税と呼ばれることもある収入印紙は、行政や租税への手数料支払い時に使われる証票だ。1624年にオランダで生まれた収入印紙には、国民に対して重税感を与えないというメリットがあると言われている。

家の売却額によって異なる印紙代

売買契約の書類に貼る印紙は、下記のように売却したマンションの価格によって印紙税が異なる仕組みとなっている。

• ・100万円超～500万円以下　→　1,000円
• ・500万円超～1,000万円以下　→　5,000円
• ・1,000万円超～5,000万円以下　→　10,000円
• ・5,000万円超～1億円以下　→　30,000円
• ・1億円超～5億円以下　→　60,000円

印紙を貼らないのはNG？

購入したものを貼ることで印紙税を払ったとみなされる印紙は、必ずその売却金額に合ったものを選ぶ必要がある。買いに行くのが面倒などの理由で印紙が契約書に貼られていなければ、脱税で違法になってしまうため注意をして欲しい。

マンション売却にかかる実質の費用と税金3　登記代

不動産移転登記における登記代は、基本的に買い主が負担する形となる。しかし登記簿の住所が実際と違うなどの理由で変更登記が必要であったり、ローンの抵当権抹消にかかる登記代については、売り主側が負担をしなければならない。

その時にかかる具体的な登記費用は、下記の相場となっている。

• ・申請に必要となる実費：およそ2,000円
• ・住所変更時の実費：2,000円
• ・司法書士に支払う手数料：5,000円～20,000円（住所変更の場合は倍額）
• ・交通費

マンション売却にかかる実質の費用と税金4　住宅ローン関連

マンション売却によって得たお金でローン完済をする場合は、3,000円～5,000円ほどの一括返済事務手数料がかかる形となる。また住宅ローン契約が固定金利となっている場合は、数%の別途違約金が請求されるため、注意をして欲しい。

こうした形で契約内容や返済時期、残高によっても変わってくる住宅ローン関連の費用は、注意点を含めて早めに銀行に確認をしておくのが理想となるだろう。

一括返済よりも繰り越し返済がおすすめの場合もある

マンション買い替えの裏技として、住宅ローンを一括返済ではなく繰越返済する方法も多くのサイトで紹介されている。抵当権抹消だけを行って少額ローンをわざと残すと、違約金が減らせるメリットが得られることもあるようだ。

しかしこの方法のメリットも契約内容によって異なる形となるため、事前に十分確認しておくことが必要だ。

マンション売却にかかる実質の費用と税金5　税金

初めてマンション買い替えを行う皆さんにとって若干難しい位置付けとなるのが、売却だけでも3種類について考えなければならない税金に関する部分となる。

固定資産税、都市計画税

毎年1月1日時点の所有者に対して課税計算や請求が行われる固定資産税・都市計画税は、マンション買い替えのタイミングが大きく影響する存在だ。年度の途中でマンションを売った場合は、起算日と取引日を使って清算を行う形となる。

ちなみに関東エリアの起算日が1月1日であるのに対して、関西では4月1日を起算と考える実態があるため、売り手と買い手の生活地域が異なるなどの場合は注意をして欲しい。

譲渡所得税、住民税（3,000万円以下の場合）

住民税や譲渡所得税については、3,000万円という譲渡益のボーダーラインで税金に関する対応が変わってくる仕組みとなっている。まずマンション売買によって得られた譲渡益が3,000万円以下の場合は、国税庁で定めた特別控除により住民税と譲渡所得税がかからない形となる。

ちなみに平成28年以降は、3,000万円までなら相続した空き家についても非課税になるため、不動産売買をする予定がある人は最新の法律をチェックするようにして欲しい。

譲渡所得税、住民税（3,000万円以上の場合）

譲渡益が3,000万円以上だった場合は、下記のとおり5年というそのマンションに住んだ期間のボーダーラインによって住民税・譲渡所得税の計算が変わってくる形となる。

• 【5年以上住んだ場合】
• ・税額 = （売却金額 －（取得費+売却費用）－3,000万円）×20.315%

• 【5年以上住んだ場合】
• ・税額 = （売却金額 －（取得費+売却費用）－3,000万円）×39.63%

上記の計算式に書かれている取得費は、減価償却という考え方で求める形となる。減価償却の計算で欠かせない法定耐用年数などについてわからないことがある場合は、不動産会社の担当者や税理士に確認しておくのが理想となるだろう。

マンション売却にかかる実質の費用と税金6　その他

長年住んでいたマンションを売却した場合、引っ越しや仮住まい、トランクルームなどのその他費用も資金計画に入れておく必要がある。金銭面でのリスクが少ない先売りを行った時には、次のマンションが決まるまでの生活拠点となる仮住まいや、賃貸物件に入らない荷物を入れておくトランクルームなどの費用も考えなければならない。

またこうしたその他費用の削減を考えるなら、古いマンションの売却から新たな物件の購入までの期間を短くするといった工夫も必要となるだろう。

マンション売却にかかる実質の費用と税金7　戻ってくるお金

マンション買い替えにおける資金計画を行う時に、戻ってくる可能性の高い下記3つの項目もチェックしておくと、より正確な数字を算出しやすくなる。

固定資産税、都市計画税

先ほど紹介した都市計画税と固定資産税は、マンション売却をすれば黙っていても精算される税金だ。

課税計算の起算日として使う関西式と関東式については、地域によってはその基準が曖昧な場合もある。そのため、マンションを購入した相手方の起算日に絶対的なルールがない時には、買い手にとってメリットの高い関西式での清算をお願いしてみても良いだろう。

地震保険料、火災保険料

火災保険や地震保険の長期契約をしていた場合、マンション売却時に払いすぎた保険料が戻ってくる可能性がある。例えば、新築の不動産物件の購入時に35年分で25万円の火災保険を一括払いした場合は、10年後の売却時に175,500円もの払戻金が支払われることもある。

しかしこのルールについては保険会社によって大きく異なる実態があるため、将来的にマンションの売却を検討している場合は、解約時の返戻金や手数料についても確認することをおすすめする。

住宅ローン保証料

年0.2%～0.4%ほどの住宅ローン保証料も、最初に一括で支払った場合に払い戻される場合もある。ちなみにローン契約者の試算環境や世帯年収が高ければ、保証料なしで住宅ローンを組める場合もある。

しかしこの部分については銀行側から提案することは基本的にないと考えられているため、もし気になる部分がある場合は相談時に確認してみると良いだろう。

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マンション購入にかかる実質の費用と税金1　仲介手数料・印紙代

買い替えの過程で購入したマンションについても、売却と同じように仲介手数料と印紙代が必要となる。例えば、古いマンションを1,000万円で売却し、同額の物件を購入した場合は、宅建業法で定めた上限388,800円の2倍となる仲介手数料がかかると言えるだろう。

また印紙代については契約書1通あたり10,000円となるため、売り手と買い手がそれぞれ1通ずつ所有する実務から考えると、トータル40,000円の印紙代が全取引で必要になると言えそうだ。印紙代などの金額は年度によって変わる可能性もある。しかし一般的には不動産会社で用意してくれる仕組みとなるため、契約書の作成を含めて担当者に任せる形となるだろう。

マンション購入にかかる実質の費用と税金2　登記代

マンションなどの所有権移転登記の費用については、買い主が負担するのが一般的となっている。

登記免許税

不動産における権利の登記に課税される登録免許税に関しては、下記のようにさまざまな特例が用意されている。一般的な皆さんにとって自分の売買に該当する制度のチェックが難しい登録免許税の計算や特例の判断については、不動産会社の担当者に任せておくだけで良いと言えるだろう。

• ・特例1：50平方メートル以上の住宅用家屋
• ・特例2：認定長期優良住宅
• ・特例3：認定低炭素住宅
• ・特例4：特定の増改築等がされた住宅用家屋住宅

司法書士に払う手数料

マンション買い替えによって不動産登記が必要な時には、司法書士に払う手数料も用意しなければならない。一般的な売買によるマンションの所有権移転登記では、5万円～15万円前後が手数料の相場となっている。

しかし司法書士報酬に関する基準価格のなくなった平成14年以降は、司法書士によって料金に多少の開きが生じることもあるようだ。また手数料は基本的に、不動産価格によっても変わってくる仕組みとなっている。

マンション購入にかかる実質の費用と税金3　住宅ローン関連

マンション購入の実質費用の中で最も種類の多いカテゴリは、住宅ローンに関するものだ。支払いに欠かせない住宅ローンには、下記のとおり意外と多くの手数料が存在する。

ローンの契約先については不動産会社でも紹介可能となっているようだが、少しでも実質の費用を安くしたいと考えている人は自ら銀行などに問い合わせをしてみても良いだろう。

事務手数料

金融機関で住宅ローンを組む際には、必ず事務手数料がかかる。具体的な金額については、下記いずれかの相場を設定する銀行が非常に多い実態があるようだ。

• ・融資額の1～2%
• ・30,000円～80,000円

高額マンションの購入により数千万円もの借り入れを予定している場合は、融資額から手数料を算出するよりも、30,000円～80,000円といった形で予め金額が決まった金融機関を利用した方が費用面での負担を軽減できそうだ。

また住宅ローン市場においても一括審査申し込みサービスなども登場しているため、自分で融資先を探す予定のある人は活用しても良いだろう。

ローン保証料

ローン契約時に保証人を立てない場合は、ローン保証料も必要となってくる。この費用については、下記のいずれかの方法で支払いを行うのが一般的のようだ。

• ・年0.2%ほどを金利に上乗せして支払う
• ・最初に一括で支払う

前述のとおり、最初にローン保証料を一括払いした人が繰り上げ返済をした場合は、払いすぎた分が戻ってくる仕組みとなっている。

登録免許税

マンション買い替え時の登録免許税については、債権金額×0.4%で算出する形となる。しかしこの計算にはかなり多くの特例があるため、不動産移転登記などを行う司法書士や不動産会社に詳しい判断をお願いするのが理想となるだろう。

印紙税

新しいマンションの購入時に住宅ローンを利用すれば、金銭消費貸借契約の書面に印紙を貼る必要がでてくる。印紙税を支払う目的で購入する印紙代は、不動産売却のところで紹介した金額と同じ形となる。

契約書については金融機関で作るシステムとなっているため、基本的にはローン契約者自身が郵便局などで購入する必要はないと捉えて良いだろう。

火災保険

買ったマンションに万が一の火事に見舞われる危険性を考えると、火災保険は欠かせない存在と捉えた方が良い。保険料については、火災被害リスクに大きく関係する住宅の構造によって変わってくる仕組みとなっている。

例えば、家財保険の補償額が500万円、建物保険金額が2,000万円、10年間の期間で契約する場合は、下記のように建物の構造によって保険料に大きな開きが生じる形だ。

• ・マンション（共同住宅）：約80,000円
• ・耐火構造の一戸建て：約150,000円
• ・非耐火構造の一戸建て：約300,000円

また保険の場合、長期加入+一括支払いの方がメリットが高いと言われているため、住宅ローンと同じようにさまざまな契約方法でいくつかの保険会社の比較をしておくと良いだろう。

地震保険

地震保険は、火災保険のオプションという形で申し込むのが一般的だ。加入率は火災保険の50%ほどとなるようだが、国の関与している地震保険の場合、債務保証が比較的しっかりしているという利点があると言われている。

しかしマンション物件における地震保険は、個人加入であっても専有部のみの保障内容となるため、契約時には注意をして欲しい。

団体信用生命保険（団信）

主たる生計者に万が一のトラブルがあった場合、住宅ローンの残債を一括返済してくれる保険を団体信用生命保険と呼ぶ。銀行などの民間で住宅ローンを組む場合は、必須加入というルールにより金利の中に保険料が含まれるシステムが多い傾向がある。

しかし被保険者がまだ若い30代の場合は、団信よりも安い団体保険が多数存在するため、少しでもトータル費用を抑えたいという人は、ファイナンシャルプランナーなどに相談してみても良いだろう。

マンション購入にかかる実質の費用と税金4　税金

マンションを買った場合も、登録免許税と印紙税以外に支払うべき下記の税金がある。

不動産取得税

不動産取得税の納付書は、マンション購入から6ヶ月～1年ほどで届く形となる。標準税額の計算は固定資産税評価額×4%で算出できるようだが、意外と多くの特例があることを考えると、不動産会社に資金計画前の計算などをしてもらった方がより確実だと言えるだろう。

固定資産税、都市計画税

中古マンションを購入した場合、前の所有者が既に納税した固定資産税・都市計画税の日割り計算を行った上で、その金額の清算をしなければならない。地方によって異なる起算日については、マンションを買う側にとっては1月にしてもらった方が4分の1ほど支払う金額が下がる実態があるようだ。

また固定資産税・都市計画税ともに複数の特例が存在しているため、マンション買い替えによる節税を考えているなら税金の専門家である税理士に相談しておくのもおすすめだと言えそうだ。

マンション購入にかかる実質の費用と税金5　リフォーム代

あまり状態が良いとは言えない中古マンションを買った場合、入居前にリフォームやリノベーションをする必要もでてくる。専門業者に内装工事を依頼する場合は、その期間が終わるまで仮住まいを用意した方が良いケースもあると言えるだろう。

納得の価格でリフォームできる業者探しをする際には、今話題の一括査定サイトを活用してみても良さそうだ。

まとめ

売却・購入それぞれに多くの実質費用が必要となるマンション買い替え時には、当ページで紹介した項目をきちんとチェックした上で資金計画を立てておくのが理想となるだろう。

またインターネットの普及する今の時代は、中古マンション売却やリフォーム見積りの一括査定サイトも登場しているため、便利なサービスを上手に活用するのも賢い買い替えに繋がる良策となりそうだ。