マンションを売って一戸建てへの買い替えをおこなうとき、多くの人が資金計画によって最も大事なことは「ローンの金額がどのぐらいになるのか」と捉える実態がある。しかしマンション買い替えの流れをすべて確認してみると、この手続きをする上で大事なものはローン以外にもたくさんある実態に気付かされる。
今回は、意外と総費用が膨らみやすいマンションから一戸建ての買い替えについて、ローンを含めた資金計画をする皆さんに注意していただきたいポイントをわかりやすくまとめていきたい。
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ローンだけ支払えても買い替えできない！？
マンションを売る、一戸建てを買うという一連の手続きの中には、一般の方々には洗い出しが難しいほど、費用や手数料、税金といったたくさんのお金の動きが発生する。
またその中には、不動産物件の取引額によって費用が膨らむ項目も存在するため、マンション物件が高値で売れた場合などについては、買い替え時に支払う総額といった意味でも注意が必要だと言えるだろう。
諸費用は現金や預貯金から支払うしかない
マンションから一戸建ての買い替えでもうひとつ注意すべきなのは、新しい不動産の購入金額を除く大変多くの費用を現金で支払わなくてはならないことだ。
近頃では物件価格以上の住宅ローンを貸すことのできる、オーバーローンに対応可能な銀行も少しずつ増えている。しかし、契約者本人の収入があまり高くない場合は、確実に審査に通すためにも借入希望額をなるべく下げ、仲介手数料などの費用を預貯金から支払う方法がおすすめとなる。
預貯金が減ることで生じる問題
マンション売却後に一戸建てで暮らす予定があるなら、将来的なことを考えてなるべく多くの預貯金を残しておく必要がある。例えば、戸建住宅の屋根や外壁は、10年～15年に1度のペースで塗り直しをするのが理想となる。
また戸建住宅は賃貸と違って、さまざまな設備の故障時にも契約者本人が修理をする必要が出てくるため、想定外のトラブルに対応できるだけの預貯金を持っておくようにして欲しい。
マンションを売るときにかかる費用
ローンを中心としたマンション買い替えの資金計画を考える際には、まず売却と購入にかかる費用にどんなものがあるかを具体的に把握する方法がおすすめとなる。
このポイントをしっかり抑えておけば、想定外の出費により預貯金が底をつくトラブルなども起こりにくくなる。ここではまず、2,500万円でマンションを売却したときに生じる具体的な費用についてチェックをしていこう。
仲介手数料
マンション売却時にかかる費用で最も大きな位置付けとなるのが、不動産業者に支払う仲介手数料だ。法律で上限が決まっている仲介手数料は、2,500万円でマンション売却をしたとき、売買金額×3%+6万円+消費税の式で計算された874,000円を支払う形となる。
業者にお金を払うタイミングとしては、売買契約締結時と引渡し時に半分ずつ、引渡し時に全額といった方法が一般的となるようだ。3,000万円以上のマンションを売却すると、仲介手数料が100万円を超えるため、注意をして欲しい。
印紙代
売買契約を締結するときには、その書類に印紙を貼らなければならない。家を売った金額によって変わってくる印紙税は、下記のとおり仲介手数料と比べればそんなに大きな費用にはならない。
- ・100万円超～500万円以下の売買金額 → 契約書1通あたり1,000円
- ・500万円超～1,000万円以下の売買金額 → 契約書1通あたり5,000円
- ・1,000万円超～5,000万円以下の売買金額 → 契約書1通あたり10,000円
- ・5,000万円超～1億円以下の売買金額 → 契約書1通あたり30,000円
- ・1億円超～5億円以下の売買金額 → 契約書1通あたり60,000円
しかし契約書は基本的に、売り主と買い主の双方が1部ずつ保管する形となるため、5,000万円を超えるマンション売買をした場合は、印紙代だけで100,000円を超えることもあると言えるだろう。
登記代
不動産登記移転において、住宅ローンの抵当権を抹消する費用と登記簿の住所が実際と異なるときに変更登記をおこなう費用については、売り主側が負担する形となる。また相続登記に関しては20万円～30万円が相場となっているため、司法書士への依頼をする際には料金を細かくチェックするようにして欲しい。
住宅ローン返済関係の費用
住宅ローンにおける一括返済事務手数料は、3,000円～5,000円が相場となっている。しかし固定金利の場合は、数%の別途違約金がかかる場合もあるため注意が必要だ。また繰り越し返済の方が一括返済より、費用節約のメリットが高いとも言われている。詳細については、各金融機関に確認をして欲しい。
税金
マンション売却によって支払う必要が高まる税金の種類としては、固定資産税・都市計画税・住民税・所得税などがある。売却益が3,000万円以下の場合、特例の適用によって譲渡所得税がかからなくなる。
これに対して3,000万円以上となる場合は、その家に住んだ機関の5年というボーダーラインにより、所得税の計算式が変わってくる実態があるようだ。税金の計算については大変細かな注意点がたくさんあるため、仲介業者の担当者もしくは税理士に確認するのが理想となるだろう。
仮住まい時の費用・引越し代・リフォーム代・ハウスクリーニング代
新しい戸建てが見つかるまでの仮住まい費用や引越し料金などは、買い替えをおこなう人の工夫により節約可能な部分となる。
例えば、マンション売却と一戸建て購入に向けた行動を間隔あけずにおこなえば、仮住まい先の賃貸料を少なく抑えられることだろう。また一括査定サイトも増えているので引越し費用については、相見積もりをとるのが鉄則と考えられている。
一戸建てを購入する時にかかる費用
一戸建てを買うときに生じる諸費用も、資金計画をする上で注意すべき存在だ。
仲介手数料・収入印紙代
不動産物件の売買ともに同じ計算式で求める仲介手数料は、2,000万円の一戸建て購入で712,800円、3,000万円の売買価格で1,036,800円が上限金額となる。
不動産会社ではこの上限を超えない形で自由に仲介手数料を決められる仕組みとなっている。また契約書類に欠かせない収入印紙代についても、マンション売却のところでご紹介した考え方で算出される形となる。
登記費用
土地の登録免許税は「土地の固定資産税評価額×1.5%」、建物の登録免許税は「固定資産税評価額×2%」の計算式で算出される形だ。しかし戸建て住宅には非常に多くの特例があるため、購入者が自分自身で計算するよりも不動産会社の担当者に確認をした方が良いと言えるだろう。
住宅ローン関係費用
買い替えによってまた新たなローンを組む場合は、事務手数料・ローン保証料・登録免許税・印紙代・火災保険・地震保険といった諸費用がかかる形となってくる。事務手数料については、融資額の1～2%もしくは3万円～8万円ほどの相場となっている。
ローン保証料の場合は、一括払いと金利に上乗せする形で年0.2%支払うなどの方法があるようだ。住宅ローン関連費用は利用する銀行によって異なる形となるため、より詳しい資金計画を行うなら早めに窓口で相談をしておくのが理想となるだろう。
税金
一戸建て住宅を買う場合の税金としては、不動産取得税と固定資産税、都市計画税、建物分の消費税について考えておく必要がある。購入から6ヶ月～1年後に納付する不動産取得税は、「固定資産税評価額×4%」で計算される税金となる。
固定資産税などと同じように特例の多い不動産取得税は、やはり税理士か不動産会社の担当者に計算してもらうべき位置付けとなりそうだ。これに対して建物分の消費税に関しては通常、表示価格に含まれる形となる。
リフォーム費用
入居前に外壁や屋根の改修をおこなったり、自分好みの間取りに変える場合は、リフォーム費用もかかってくる。リフォームについても一括見積もりサイトを活用すると、業者比較をスムーズにおこなえる。
また不動産買い替えにおいては仲介業者の比較検討をおこなうことも大事な要素となるため、少しでも安全かつコスパの良い取引を求めるなら、なるべく時間に余裕を持って一括査定サイトなどを活用してみて欲しい。
修繕積立一時金・水道負担金
買い替え先の住宅が新築だった場合、修繕積立一時金や水道負担金がかかってくる。修繕積立基金と呼ばれることもある修繕積立一時金は、新築マンションの購入時に生じる費用となる。これに対して新築戸建には水道負担金がかかってくることもあるため、どんなタイプの住宅に買い替えるかによっても諸費用の項目は変わるものだと捉えた方が良いだろう。
買い替え時のローン返済シミュレーション
ここまで紹介した費用・手数料の具体的な金額がわかれば、マンションから一戸建てへの買い替えを行う際に、住宅ローンの残高や支払いが具体的にどうなるかの計画が立てやすくなる。当ページではこれから買い替えのローンを払う予定の皆さんと一緒に下記の売買事例を使ってより詳しいシミュレーションをしていきたい。
売買事例
【売却マンション物件にかかる費用の内訳】
- ・マンションの売却金額 5,000万円（購入価格は4,500万円）
- ・譲渡にかかる費用 180万円（仲介手数料156万円+印紙代など）
- ・ハウスクリーニング、リフォーム代 20万円
【一戸建て物件購入にかかる費用の内訳】
- ・一戸建ての購入価格 4,000万円
- ・諸経費のトータル金額 300万円（印紙税、不動産取得税、引越し費用、仮住まい費用など）
マンション売却によってかかる譲渡所得税の金額とは？
マンションを売ることで譲渡所得を得た場合、下記の計算式を使って課税されるか否かの判断をおこなわなければならない。
- ・課税譲渡所得 = 譲渡収入金額 －（取得費+譲渡費用）－特別控除
この式に上記の費用を当てはめると、5,000万円－（4,500万円+180万円）－3,000万円という計算により、－2,680万円という課税譲渡所得が算出される。
マンションなどのマイホームを売却した場合は、最高3,000万円まで譲渡所得の控除ができる特例が存在するため、このケースでは譲渡所得税は課税されない形と捉えて良いだろう。
売却物件における正味売却益はどうなる？
マンションを売ったことによる正味売却益は、売却金額から住宅ローン残高と諸費用を差し引けば算出できる。前述の例では、3,300万円が正味売却益となる。
購入物件におけるトータルの費用はどうなる？
次の住まいとなる一戸建て住宅などの購入物件については、買い物をする上でかかるお金を全て足し込むだけで算出できる形となる。そのため、この事例の購入費用は4,300万円と捉えて良いだろう。
意外と貯蓄を使ってしまう可能性もある
こうした方法で計算した購入費用から正味売却益を差し引くと、マンションのローンを完済しても1,000万円が足りない形となる。またこの金額をローンで支払う方法を選べば、購入費用のほかに住宅ローンの関連費用として抵当権設定料や保証料がさらにかかる仕組みだ。
ローンと貯金、どちらで不足分を支払うか？
マンション買い替えで生じた費用の支払いは、資力を残しておくべきか否かで考えるのが最も良いと言われている。例えば、病気や介護などのリスクの高まる年齢で買い替えをする場合は、今現在持っている預貯金を温存してローンを組んだ方がおすすめという考え方もある。
これに対して共働きの夫婦がそれなりに健康で、将来的にも仕事を続けられそうな場合は、ローンによって加算される保証料や抵当権設定費用などを抑えるために、預貯金を使って1,000万円を完済するという選択肢も選びやすくなると言えそうだ。
ローン残債が多い時に生じる買い替えの問題
マンションから一戸建てへの買い替えをする際には、古い物件の売却額でローン完済が出来なかったときの対処法についてもイメージしておく必要がある。
ローン残債における基本的な考え方
マンションの売却をするためには、必ず金融機関から抵当権解除証明書を発行してもらう必要がある。この書類は、ローンを全て返さない限り発行できない仕組みとなっている。
そのため、売却額と自分の預貯金などを使ってローン完済が難しい場合は、抵当権の解除が不可能になることにより、マンション売却ができなくなるのが一般的と考えられているのだ。このシステムを知らずに次の一戸建てなどを購入すると、予定していた買い替え手続きがスムーズに進まなくなることもある。
そもそも、住宅ローンの抵当権とは何？
住宅ローンを利用してお金を借りたときに、土地や家を借金の担保にすることを抵当権と呼ぶ。抵当権の契約をした住宅ローンの支払いができなくなると当然、その土地や家は銀行に取り上げられてしまう。
また多くの銀行では、書面での契約以外に法務局で抵当権設定登記をさせるのが一般的となっている。この手続きがおこなわれると万が一支払いができなくなった場合に、優先的に土地と家を取り上げる権利が国から保証される形となる。
抵当権を抹消しない場合に生じるトラブルとは？
抵当権の抹消をしていない物件は、マンション購入者と自分自身のローン契約にさまざまな問題をもたらすとされている。登記簿に抵当権のついた物件は、どんなに良心的な条件を付けていても買い手からすれば信頼性の乏しい存在となる。
また住宅ローンを完済している物件に抵当権がついたままの場合は、登記の流用という判断により、これから購入する一戸建てを含めた新たなローンの審査に支障が出やすくなるようだ。
買い替えローンという選択肢もある
マンションの売却をしてもローンの完済ができない人におすすめとなるのが、買い替えローンと呼ばれる金融商品だ。
この審査が通ると、古いマンションの残債と新しい一戸建てのローンを合わせて借り入れることができる。こうしたシステムの利用を考えている場合は、なるべく担保価値の高い一戸建てを選ぶのが理想となるだろう。
買い替えローンの意外なメリット
このローンを利用すると、現在の安い金利で借り換えをすることができる。また一戸建て暮らしならではとも言える壁や外壁の改修に向けてある程度のお金を残しておきたい人には、預貯金を使い切ってしまうよりも買い替えローンなどの方法を利用した方が、将来的に生じるさまざまな問題への不安も緩和すると言えそうだ。
買い替えローンの申し込み時の注意点
大変便利な買い替えローンは、一般の住宅ローンと同じように審査に通った人だけが利用できる金融商品となる。借入時の審査は、契約者の年収、年齢、担保条件の他に過去にローンの未払いがないことなどがチェックされる。
また未払いについては他社のクレジットカードやカードローンについても審査対象となるため、住宅ローンだけを真面目に払っていれば問題はないだろうといった楽観的な考えは捨てるべきだと言えるだろう。
具体的なローン金額をシミュレーションしてみる
マンションを売って一戸建てへと買い替えをおこなうときに「どのくらいのローンを支払うのか」という具体的な金額を把握したい人におすすめとなるのが、不動産情報サイトなどに設置されているシミュレーターを活用する方法だ。
このツールを上手に使うと、資金計画も立てやすくなる。またマンションや一戸建ての買い替えには失敗も非常に多い実態もあるため、下記のようなツールを活用して自分の現状をしっかり分析する心掛けも忘れないようにして欲しい。
住み替え.net 住宅ローンシミュレーター
https://www.sumi-kae.net/information/simulator/case04.phpこのサイトのシミュレーターは、売却予定額・自己資金・現在のローン残高・新規購入価格・年収・返済期間だけを入れる大変シンプルな仕組みとなっている。
こうしたツールであれば、初めての買い替えによって難しい用語のわからない皆さんでも簡単にローンの試算を行える。また返済額シミュレーターや借入額シミュレーター、家計簿診断なども用意されているため、必要に応じて使い分けをしてみても良いだろう。
MUFG 住宅ローンシミュレーション
https://www.sumai1.com/useful/loansimulation/このサイトでは、物件価格から返済額を試算・借入可能金額を試算・借り換えローン試算の3つのツールを用意している。例えば、借り入れ可能金額の試算ツールを使うと、自分が用意えきる頭金や月々の返済金額によって、どのぐらいのお金を借りる形になるのかをイメージできる。
しかし不動産物件の売買をする際には、前述のとおりローン残債なども考える必要があるため、このシミュレーターを使う人は注意をして欲しい。
三井のリハウス 住宅ローンシミュレーション
https://www.rehouse.co.jp/buyers/fund/このサイトでも、毎月返済額と借入可能額のシミュレーションツールを提供している。ボーナス返済分なども入力可能となるこのサイトを使うと、残高推移表や返済予定表なども表示される。
またそこには、子供たちの小中学校入学といったライフイベントも記載されているため、「今この時期にマンション買い替えをして良いのか？」などの決断をする際にも使い勝手の良いツールとなるだろう。
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まとめ
今回は、これからマンションから一戸建てへの買い替えをおこなう皆さんと一緒に資金計画やローンに関するポイントを整理してみた。ローン完済にも大きく影響するマンション売却は、なるべく早めに余裕を持って行動を起こすのが理想となる。
また不動産売買は、そのカテゴリや地域に強い仲介業者のお世話になることも大事な要素となるため、住宅ローンを契約する金融機関だけでなく不動産会社の比較検討をすることも忘れないようにして欲しい。
