マンションの買い替えを行う時には、体験談や口コミサイトなどに掲載されている多くの人がやりがちな失敗についても頭に入れておく必要がある。こうしたポイントを熟知している人は、悪徳不動産業者の囲い込みなどを含めたトラブルに巻き込まれにくくなる。これに対して基礎知識ばかりに目を向けたことにより失敗事例を全く知らない売り主の場合、たった1度のマンション買い替え手続きの中で次から次へと問題が生じるケースも少なくない実態があるようだ。
今回は、マンション売却やマンション買い替え時に多い失敗事例を読者の皆さんと一緒に読み解いていきたい。
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いくら待っても全く売れない
マンション買い替えをする人々が多く直面するのは、自分の考えていたスケジュールで物件が売れない失敗だ。平均的な売却期間は、首都圏で2.5ヶ月、中部圏で4.1ヶ月、近畿圏で3.3ヶ月といった形で各地域によって大きく異なる実態がある。
また同じ首都圏の中でも物件の状態や立地、売却シーズンによっては3ヶ月以上の売れない物件も少なくない実態があるため、いくら待っても買い手が付かない失敗は意外と起こりやすいと捉えた方が良さそうだ。
媒介契約の種類によって売れにくい場合もある
希望スケジュールでのマンション売却が進まない方々の中には、自分の買い替え事情に合った不動産仲介業者との媒介契約を結んでいないケースも大変多く見受けられる。
例えば、3種類ある媒介契約のうち、最もスピーディーに売れる可能性が高いのは、一般媒介契約という方法だとも言われている。しかし売り手自身に不動産売買の知識がない場合は、担当者から手厚いサポートの得られる専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶしかない実態もあるようだ。
マンション売却方法は仲介だけではない
マンション売却をする際には、前述の仲介以外に買取という選択肢があることも頭に入れておく必要がある。価値あるマンション物件を買取で不動産業者に直接売却すれば、相手方との接触から1ヶ月ほどで契約に至る可能性も出てくる。
またマンションや不動産の一括査定サイトの多い今の時代は、皆さんにとって若干不安要素の高い買取を選択した場合でもより良い買取価格を付けてくれる不動産会社を見つけやすいと言えそうだ。
買い替えなら特に早く行動を起こす
次のマンションや住宅などへの引っ越しがゴールとなるマンション買い替えの場合、自分の思い描くスケジュールどおりに売れないトラブルを防ぐために、単なる売却よりも早めに行動を起こす必要がある。
また仲介・買取それぞれに特徴のあるマンション売却を行う際には、自分でその仕組みを理解した上で積極的に行動できるだけの基礎知識を頭に入れておく必要があると言えそうだ。
二重ローン
次いで注意をすべきなのは、マンション買い替えならではの失敗とも言える二重ローンに関する問題だ。古いマンションと新しいマンション両方のローンを払い続ける状況を、二重ローンもしくはダブルローンと呼ぶ。
二重ローンが起こりやすい状況とは？
二重ローンによる問題は、下記2つのケースで起こりやすいと言われている。
- 【1】自分の希望額で古いマンションを売ることができなかった時
- 【2】古いマンションの買い手が見つからない時
例えば、気に入った物件を3,000万円で購入したのに、古い物件の売却額が2,500万円だった場合は、その差額の500万円を現金もしくはローンで支払い続ける必要が出てくる。
これに対して【2】については、新しい物件の買い手に奪われたくないという想いで購入したものの、古い物件がなかなか売れない後売りをする場合に、この失敗が生じやすい実態があるようだ。また買い手の付かない焦りから売却希望額を下げれば、【1】と【2】両方の理由で二重ローンが生まれる可能性も出てくる。
二重ローンによって生じる問題とは？
古い物件と新しい物件、2つの支払いを続ける二重ローン状態となれば当然、今まで以上に生活が圧迫される形となる。それなりに収入がある人からすれば、二重ローンの問題はあまり大きく感じられないかもしれない。
しかし自分が急な病で働けなくなる可能性を考えると、努力次第で解消できる二重ローンはなるべく避けるべき存在となるだろう。また古いマンションを後売りする場合、支払い中の残高があることにより、新しい物件のローン審査に通らない可能性もでてくるようだ。
先売り・後売りの特徴から自分に合った売却スケジュールを考える
二重ローンの問題を考える時、マンション売却の手順とも言える先売り・後売りの違いをしっかり把握した上で自分に合った決断をする必要がある。
新しい物件の購入よりも古い物件の売却を先に行う先売りの場合、二重ローンの回避を含めた資金計画を立てやすい利点がある。これに対して二重ローンや住居費といった金銭的な失敗を生みやすい先売りには、今まで住んでいたマンションを空き家にしてから売りに出せるメリットがあるようだ。こうした形で一長一短ある先売りと後売りは、両者の特徴をしっかり把握した上で自分に合った側を選ぶしかないと言えるだろう。
住宅ローン控除が使えない
マンション購入により入居した年から10年間所得税などの軽減ができる住宅ローン控除も、その条件に合った買い物をしない限り、適用対象外という失敗に繋がることもある。
住宅ローン控除利用で得られるメリットとは？
住宅ローン控除という制度の利用で得られるメリットは、控除対象限度額や入居開始年によって大きく変わる仕組みとなっている。最も新しい2014年4月～2021年12月までに含まれる2018年1月時点では、1.0%の控除率により5,000万円までのマンション購入で年間50万円、10年間のトータル500万円という所得税の控除が受けられる形となるようだ。
こうした形でかなり控除率の高い住宅ローン控除は、安くお得なマンション買い替えをする上でも欠かせない制度となるだろう。
住宅ローン控除が使えない例1 購入マンションが狭すぎた時
配偶者との死別や離婚などにより、今までより遥かに狭いマンションへの買い替えを考えている場合は、専有面積が50平方メートル以上の物件が住宅ローン控除対象になることを頭に入れておかなければならない。
またマンションの場合は、パンフレットに掲載されている壁芯面積よりも狭い登記面積（内法面積）で控除利用の判断が行われる形となるため、契約時には注意をして欲しい。
住宅ローン控除が使えない例2 耐震性のない古すぎるマンションだった時
築25年よりも古いマンションの場合、耐震性の条件に該当しないことにより、住宅ローン控除の対象から外れる可能性が出てくる。戸建て住宅と違って購入者自ら耐震改修工事のできないマンションを買う場合、安全性といった意味でも築25年よりも新しく耐震性の条件を満たした物件を選んだ方が安心して暮らせると言えそうだ。
住宅ローン控除が使えない例3 購入物件への入居が遅すぎた時
購入したマンションへの入居は、必ず12月31日までに行わなければならない。この日から1日でも入居が遅れると、翌年からの住宅ローン控除の適用となってしまう。
またこの制度には物件の引き渡しを終えてから6ヶ月以内の入居が必要という条件もあるため、新生活開始前に大掛かりなリフォームを行う予定がある人は、スケジュール面での注意が必要だと言えるだろう。ちなみに住宅ローン控除は、入居から12月31日まで引き続き居住することが原則となっている。
内覧対応
買い替え時にマンションを売る場合、内覧対応の部分でも多くの人々が失敗や多大なストレスを感じる実態がある。
内覧前の掃除や整理
現段階では生活をしているマンションを後売りする場合においても、内覧前の掃除は欠かせないと考えられている。かなりアバウトな仲介業者の場合、売り手に対して「そんなに掃除を神経質にやらなくても良い」といった助言をするケースもある。
しかし内覧に訪れた購入希望者に好印象を与えるためには、後悔のないレベルで掃除や部屋の整理をしておくことが必要不可欠だと言えるだろう。またこうした心掛けは、スムーズな成約という高いメリットを生むとも考えられている。
内覧者が多すぎて疲弊する
内覧対応の回数があまりにも多いと、次に暮らすマンション物件の選定や住宅ローンといった買い替えに欠かせない手続き準備も進みにくくなる。また内覧を行うマンション内に受験生などの子供が生活している場合は、入試の結果や学業成績に支障が出ることもあるようだ。
こうした形で人々の暮らしを乱す原因にもなり得るマンションの買い替えは、家族全員のスケジュールなどをチェックした上で余裕を持って行うべきだと言えるだろう。
内覧者の中にサクラ・マワシ・冷やかしがいる
口コミサイトなどに書かれているより遥かに多くの内覧者が訪れるのに、全く成約に結びつかない場合は、その中にサクラやマワシといった悪質な人物が紛れ込んでいる可能性もある。
特に悪質な仲介業者から送り込まれてくるサクラは、売り手に対して「これだけ多くの内覧があれば、比較的早く売れそうだ！」といった安心感を与えるために来る存在となっている。また一般媒介契約によって多くの広告を出している場合は、購入予定のない近所の人が冷やかし目的で内覧にくることもあるようだ。
リノベーション済みマンション
リノベーション済みの中古マンションを購入する場合、さまざまな失敗を回避するために多くの注意をしなければならない。また自分で買ったマンションをリノベーション後に入居すると考えている場合も、下記のポイントをチェックしておく必要があるだろう。
見えない部分は交換していない
リノベーション済みマンションを買う時に最も注意すべきなのが、この物件はあくまでも新築ではなく中古物件だということだ。例えば、誰もが憧れる最新モデルのアイランドキッチンの入った物件でも、見えない部分にある水道管は古いものを使っている可能性がある。
またリノベーションの場合、特に問題がなければ使ってしまおうといったスタンスが多いため、どんなに新しく見えるマンションであっても建築当時の設備も多く残っていると捉えた方が良さそうだ。
専有部分と共有部分の違い
将来的に自分でリノベーションする予定がある場合は、専有部分と共有部分の違いをチェックしておく必要がある。リノベーションのできる部屋の内側のことを、専有部分と呼ぶ。
これに対してバルコニーや共用廊下、エレベーター、マンションのエントランスといった共有部分は、どんなに高いお金を出して買った物件でも工事はできない形となるため注意が必要だ。自分の気になる物件の専有部分と共有部分の区別が付かない場合は、購入前に不動産会社に確認をしておくべきだと言えるだろう。
リノベーション済みでも内覧はしっかり
写真を見ただけで魅力的だとわかるリノベーション済みマンションでも、必ず見学をしておく必要がある。特にそれなりに年季の入ったマンションと違って明るい印象の強いリノベーション済み物件は、多くの人が日当たりや騒音などの見落としをする傾向がある。
また中古マンションの場合は設備の劣化で騒音が聴こえることもあるため、なるべく時間を変えて何度か内覧に行くようにして欲しい。
間取り
マンション買い替えをする際には、自分の将来的なライフプランをある程度持っておくのが理想となる。
家族が増える
マンション買い替えの失敗で意外と多いのが、立地環境や真新しさなどを重視して将来的に必要な部屋数を計算していないというケースだ。
例えば今現在、幼児と一緒に3人同じベッドで眠っている家族にも、子供が成長すれば専用の勉強部屋が必要となってくる。また妻もしくは自分の親にもしものことがあれば、介護などのためにマンションの中に引っ越してもらう必要も出てくるだろう。こうした形で時期によって必要数が大きく変わってくる部屋数は、マンション買い替え時に妥協のできないポイントとなる。
多すぎる部屋を有効活用できない
単身者がマンション買い替えをする場合、必要以上に多くの部屋のある物件を見栄で買ってしまうケースもある。しかし例えば、購入者が残業ばかりで忙しい毎日を過ごしている場合、リビング・寝室・書斎といった部屋を上手く活用する時間もなく、逆に掃除などが面倒になってしまうこともある。
またあまりにも大きなマンションでひとり暮らしをしていると、シングルならではの寂しさに苛まれることもあるようだ。
朝日と夕日
東向きもしくは西向きのマンションを買った場合、想像以上に強烈な朝日や夕日に悩まされる可能性も出てくる。こうした物件に住み始めた人の中には、強い日差しが耐えられず、終日カーテンやブラインドを閉め続けているといった方々も少なくない実態がある。
また陽の光は人間の自律神経を整える上でも欠かせない存在となるため、新たなマンションで健康的な暮らしをする場合は、日当たりについてもきちんとチェックをしておく必要があると言えそうだ。
新居に荷物が入らない
マンションの立地環境などが気に入って買い替えを行った場合、新しい物件側に古い家で使っていた物が入り切らない時がある。
間取りが同じ=収納量も同じ？
マンションの購入をする時には、まず内覧時に、今現在使っている物が全て新居に入るかを確認しておく必要がある。例えば、最も細々とした物の多いキッチンにおいて、今のマンションと比べて引き出しや棚の数が少ない場合は、それらの物を収納するためのラックなどを設置する必要も出てくると言えるだろう。
またクローゼットや押し入れの中には、今使っているものと構造が若干異なるタイプである可能性もあるため、内覧時には必ず中まで見せてもらうのが理想となるだろう。
買い替え時に断捨離を行う
マンション買い替えで最もおすすめとなるのが、引っ越し前に今所有している物の断捨離を行っておくことだ。この方法によって物が少なくなれば、スッキリとした新居で新生活をスタートできる。
またかなり大きなトラックが必要なレベルで物がある場合についても、転居前に断捨離をすることで引越し費用の節約が可能になると言えそうだ。そんな近頃では不用品買取サービスなども増えているため、マンション買い替えのタイミングで要らない物をまとめ売りしてみても良いだろう。
売買契約を終えてもすぐに引っ越せない
マンションの売買契約と住宅ローンの仕組みを知らない方々の中にも、自分の希望スケジュールで引っ越しができない失敗をする人が大変多く見受けられる。
マンション物件の引き渡しは、基本的に住宅ローンの決済と同時のタイミングになる傾向がある。この仕組みを知らずに売買契約直後に古いマンションを出る予定を立ててしまうと、新しい物件の入居ができない1～2ヶ月ほどの間、仮の住まいを借りなくてはならない状態が生まれる。
また売却したマンションに即入居したいというお客様がいた場合は、ローン決済前に引っ越しやリフォームを終える必要も出てくるため、住宅ローン契約の仕組みを知るだけでなく、古いマンションと新しいマンション両方の手続きを効率よく調整するようにして欲しい。
中古マンションなのに固定資産税が高い
年間コストを少しでも安くしたいと思って中古マンションへの買い替えを行っても、物件によっては驚くほど高い固定資産税の請求がくることもある。
マンション物件の固定資産税は、その価値を全世帯で均等に割って算出される仕組みとなる。そのため、外観が今住んでいるマンションと似たような物件であっても、世帯数が非常に少ないところに引っ越すと、戸建住宅並みの固定資産税がかかることもあるようだ。
またマンションの敷地があまりにも広い場合も税額が上がりやすいと言われているため、引っ越し後にかかるコストの計算をする際には、必ず固定資産税の仕組みについても着目するようにして欲しい。
業者の話に流される・惑わされる・騙される
マンション買い替えで非常に多いのは、媒介契約などを結んだ仲介業者や不動産会社とのトラブルだ。
焦りが悪徳業者との繋がりを生む
急な転勤や離婚などの事情で早く・高く・確実にマンションを売りたいと考えた場合、比較検討をしっかりする余裕の無さにより、悪徳業者の罠にハマってしまう人が非常に多い実態がある。
不動産売却のスケジュールに囚われている方々は、自分のマンション物件が売れない期間が長引くと、数百万円以上の妥協をする傾向も高いと言われている。しかし悪徳業者の中にこうした流れを通して買取希望額を下げさせる目論みがあることを考えると、こうした罠にハマらない余裕と冷静な判断のできる時間も必要になると言えるだろう。
悪徳業者から離れる勇気
インターネットなどで知り合った会社が悪徳業者であっても、その対応に納得がいかない場合は、無理に関係を続けずに早めに違う業者に変える勇気も必要となる。この決断がスムーズにできる人達は、最終的にマンション買い替えの失敗に巻き込まれることはない。
これに対して「営業さんには頑張ってもらっているから」とか「内覧者もたくさん来ているから」といった義理人情の強い人達は、悪徳業者の思う壺とも言える状況に呑まれてマンション売買で失敗をする傾向が高い実態があるようだ。
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まとめ
実際にあるマンション買い替え時にやりがちな失敗を紹介した。このような失敗をしないためにも、事前の下調べ・知識が必要になる。そして優良な業者を見定めることが大切だ。
