収益物件を売却する時の確定申告など必須手続きを徹底解説

収益物件とは、その名のとおり収益をもたらしてくれる物件のことである。例えば賃貸用のマンションを持っていたりアパートを持っていたりビルを持っていたりすると、毎月一定の不動産収入が得られる。要は大家さんとしての収入のことだ。大家さんなんて、自分は借りる方だから関係がないという人も多いだろう。だが、投資対象として不動産を所有している人は多い。金融機関に預貯金をしていても思ったほどの金利収入が得られなかったり、株式やFXは苦手だったりという人に人気なのが不動産投資なのだ。長期的に安定した利回りが得られるうえに、物件によっては高い利回りが期待できるものもある。

しかし収益物件を得たものの、手放さなくてはならなくなることもあるだろう。収益物件を売却した場合、確定申告が必要になることがある。売却益を得た場合だ。確定申告は毎年のようにする人もいれば、1度もしたことがないという人もいるだろう。したことがない人にとっては確定申告をするという行為のハードルが高く感じられるかもしれない。いざという時に慌てないように、収益物件を売却した際の確定申告について確認していこう。

収益物件売却にかかる税金とは？

売却時には税金を支払う必要がある。手元に入ってくる金額が思ったよりも小さいといったことはザラだ。きちんとチェックしていこう。

税金の種類

そもそも収益物件を売却して売却益を得た場合、どのような種類の税金がかかるのか知っているだろうか。税金には色々な種類がある。大別すると国税と地方税に分けられる。これは課税しているのが国か地方自治体なのかの違いによる。そのほかにも大まかに税金は納税の義務を負っている人と納税する人が同じである直接税と、それらの人が別々になる間接税とがあるし、直接税と間接税は普通税に分類され、普通税に対して目的税というのもある。

所得税とは

所得税とは、個人が得た所得にかかる税金のことだ。税金が課せられる所得というのは10種類あり、サラリーマンが払う給与所得、自営業者などが払う事業所得、利子にかかる利子所得や配当にかかる配当所得などがある。不動産を貸し付けた所得にかかるのは不動産所得税、収益物件の売却にかかる税金は譲渡所得税になる。不動産所得税ではないことに気を付けてほしい。

譲渡所得税の算出方法とは

では次に譲渡所得税の算出方法を確認していこう。収益物件を売却したからといって、売却額すべてに税金がかかるわけではない。売却益が出た場合に、売却益に対して税金がかかるのだ。ではその売却益はどうやって算出するのか。計算式がある。 「譲渡価格」－「取得費」－「譲渡費用」－「特別控除額」で計算して残った金額が譲渡所得になる。マイナスであれば売却損となるので、税金はかからない。例えばこれがマイホーム、居住用物件であれば話が違ってくる。譲渡所得税は分離課税なので、給与所得や事業所得などとは別々（分離）に計算される。譲渡所得がマイナスになったからといって、売却損をほかの所得から控除することはできないのだ。ところが居住用物件であれば、実際に住んでいるなどのいくつかある要件を満たせば、売却損を給与所得や事業所得から控除することができる。収益物件には適用されないので注意してほしい。

譲渡価格とは、物件を売った金額のことで、ここから必要経費をひいていく。取得費とは物件を得るために費やしたお金のことだ。これには買った時の金額のほかに改装していれば改装費用なども含まれる。譲渡費用は、仲介手数料や、賃貸物件の場合、借家人に支払った立退料なども入れられる。もし建物が古かったり相続財産だったりなど取得費用がわからないのであれば、売却金額の5%を取得費用とすることができる。これは取得費用が売却金額の5%を下回る場合も同様だ。

税率について

売却益が計算できたなら、次は実際にかかる税金の計算をしてみよう。譲渡所得の税率は2種類あり、収益物件を所有していた期間によって税率が変わる。5年を超える期間所持していた場合の税率は15%、5年以下であれば30%になる。5年を境目に税率が大きく変わるが、5年目というのは、厳密に5年を境にしているわけではない。例えば平成28年中に収益物件を売却した場合、収益物件の取得が平成22年12月31日以前であれば5年を超えるとみなされる。つまり長期譲渡所得税15%が課せられる。これが平成23年1月1日以降に取得したのであれば、税率は30%、短期譲渡取得税が課せられるのだ。

確定申告をするには

確定申告をするなら知っておくべき情報を網羅的にまとめておこう。

確定申告の時期とは

では実際に確定申告をしてみよう。但し確定申告には申告できる期間が決まっている。その年の1月1日から12月31日までに譲渡した場合、翌年の2月15日から3月16日の間が確定申告の時期となる。3月16日は最終期限になるので、忘れずに申告しよう。申告を忘れて、税務署の調査が入った場合、無申告加算税が課せられる。金額によって税率は変わり、納付すべき金額の15～20%が無申告課税の金額だ。さらに延滞税が別個でかかることもあるので、申告忘れには気をつけたい。また、確定申告をする人は譲渡取得税の申告をする人だけではないので、この時期の税務署は非常に込み合う。書類を提出するだけでも待ち時間が発生することもある。3月16日までに間があると思わずに、早め早めの申告を心がけよう。確定申告時期は1ケ月間しかないのだから、思っているより短い。

確定申告に必要な書類とは

確定申告書には、申告書Aと申告書Bの2種類がある。譲渡所得税を申告する場合に必要なのは申告書Bだ。その他に申告書第三表（分離課税用）が必要になる。また譲渡所得税がいくらになるかという計算は、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算証明書）で行う。これらは税務署でもらってくるか、国税庁のHPからダウンロードすることができる。事前に必要事項を書いて用意するのであれば、HPからのダウンロードが楽だろう。また税務署に提出する書類として、売却時に交わした売買契約書と収益物件を購入した時の売買契約書も必要になってくる。これらはコピーで構わない。それ以外に必要な書類としては仲介手数料や売却手数料の領収書が挙げられる。これらは主なものなので、実際にどのような書類が必要なのかは、国税庁のHPで確かめておこう。また、提出する寸前になって慌てないように、必要な書類はすぐに取り出せる箇所にまとめておくことをおすすめする。添付書類が足りない場合、まず間違いなく税務署から問い合わせが来るので、忘れないようにしたい。

確定申告先とは

確定申告書を提出する先は、提出する土地を管轄する税務署長になる。わからない場合には最寄りの税務署に問い合わせてみてほしい。また、先ほど確定申告の時期には税務署が込み合うと述べたが、実際に税務署に赴かなくても申告は可能である。国税庁のHPには「確定申告の手引き」が用意されているので、それに沿って自宅で書類を作成することが可能だ。提出も郵送が可能となっている。もしくはe-Taxというオンラインサービスを利用しての申告手続きもできるので、参考にされたい。これらが面倒くさい、自分ではよくわからないという場合には税の専門家である税理士に依頼するということもできる。税理士報酬の費用がかかるが、費用をかけてもよい人にはおすすめだ。

最後に

収益物件売却時の確定申告について、ざっとまとめてみた。いかがだっただろうか。納税は義務である。確かに面倒くさいことに違いないが、申告をしないともっと面倒くさいことになる。税理士に依頼するまでもないが自分ではちょっとわからないのであれば、税務署で相談することもできるので、ぜひ活用してほしい。

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