土地売却時の節税方法とは？消費税と所得税の違いに気を付けよう

土地の売却を考えるとき、多くの人が頭を悩ませるのが税金の問題だ。大きな金額になるため税金分の出費も馬鹿にならず、知識がなければ知らない間に損をしてしまうことになりかねない。土地をめぐる税金はさまざまなものがあるが、今回は特に「消費税」と「所得税」について詳しく掘り下げていく。これらの税金に関するあれこれをざっとおさらいして、自分の持っている土地のケースにあてはめて考えてみてはどうだろう。

消費税について

消費税について身に着けたい知識をまとめておこう。

原則、土地に消費税はかからない

どんなものでも売却して利益が発生したら、そこにもれなく消費税が課税されるイメージを持っている方は多いのではないだろうか。実は不動産の売買においては、課税されるものとされないものがある。そして、土地は非課税対象である。土地は資本であり、その所有者が変わるだけで「消費」されるものではないからだ。ただし、その土地に建っている建物は課税対象となる。土地のみでなく、戸建てやマンションなどの建物も一緒に売却する場合は注意が必要だ。

建物の場合は、購入者が個人か法人かで消費税が課税されるかどうかが変わってくる。購入者が個人の場合は非課税であるが、オフィスや事務所の利用といった法人の場合は課税されるということを覚えておこう。

仲介手数料には消費税が課税される

土地自体には消費税はかからないが、土地の売却にあたり不動産業者に仲介を頼んだ場合に発生する仲介手数料には消費税が課税される。ここで注意したいのが、不動産業者における価格表示のからくりだ。不動産価格は税込み表示であるが、仲介手数料は消費税を抜いた純粋な売却額をもとにして計算される。仲介手数料は売却価格の○パーセントです、という売り込みだった場合、「建物の売却額（税抜き）」＋「土地の売却額（非課税）」に提示されているパーセンテージをかけて計算された金額が正しい仲介手数料となるが、不動産業者に表示されている売却額は「建物の売却額（税込み）＋「土地の売却額（非課税）」なのだ。実は消費税分払い過ぎていた、ということにならないように注意しよう。もちろん、土地のみの売却の場合はこのケースについて考える必要はない。

所得税について

所得税について解説していこう。

土地の売却時にかかる所得税

不動産を売却して得た利益から、その不動産の所得費、譲渡費用を引いたものを「譲渡所得」という。「所得費」とは、その土地の購入する際にかかったお金や不動産業者への仲介手数料などといった「不動産の取得に対してかかった費用」を指し、「譲渡費用」は抵当権抹消登録費用や広告費など、「不動産の売却のためにかかった諸経費」のことを指す。そして、不動産の売却時における純粋な利益「譲渡所得」にかかってくる所得税のことを「譲渡所得税」という。では税率は何パーセントなのかというと、実はそれは売却する土地の所有年数によって大きく異なるのだ。

譲渡所得は大きく2つに分けられる。5年以上所有したものは「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」になるのだ。長期譲渡所得の場合、譲渡所得税の税率は15パーセント。短期譲渡所得の場合は30パーセントとなっている。さらに、2013年から2037年までの間は「復興特別所得税」といって、東日本大震災からの復興のためにかかる財源確保のための税金がかかることになっている。復興特別所得税は所得税額に対し2.1パーセントかかってくるため、正確には長期譲渡所得は15.315パーセント、短期譲渡所得は30.63パーセントで計算されることになるのだ。

長期譲渡所得と短期譲渡所得、その分かれ目に注意しよう

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」を考えるときの最大の注意点は、その区分基準だ。その土地を購入してから売却するまでの期間が純粋な所有年数になるのが一般的な考え方とは思うが、法律で定められた所有年数は「売却した年の1月1日の時点」が基準となるのだ。つまり、2000年の6月に購入した土地を2005年の7月に売却すれば所有期間は丸1年経っているので長期譲渡所得になると思いがちだが実はそうではなく、2005年の1月の段階ではまだ所有年数は4年であるためこの場合は短期譲渡所得に分類されることになる。たった数ヶ月の違いで所得税の税率が15パーセントも変わってしまうのだ。無駄な税金を払ってしまうことのないように、グレーゾーンの方はくれぐれも注意しよう。

受けられる控除のチェックも忘れずに

さらに住宅付きの土地を売却する場合は、「3000万円の特別控除の特例」「居住用不動産の所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」「新たな居住用不動産を購入した場合の買い替え特例」など、所得税が減税されるケースがいくつかある。併用できるものとできないものもあるので、それぞれの適応基準や自分の不動産の状況を把握し、抑えられる出費は確実に抑えておこう。

相続した土地の場合

相続した土地を売却する場合、所有年数はどうなるのであろうか。この場合は、原則としてもとの所有者（被相続人）がその土地を所有していた期間及び所得費を引き継ぐという考え方になっている。そのため、相続したばかり＝相続人の所有年数が短期間の場合であっても短期譲渡所得にはあたらないこともある。
また、相続した土地の場合、被相続人がその土地を所有してから年数が経過しすぎて所得費が一体いくらなのかわからないケースも珍しくない。支払い義務のある所得税がいくらなのかをはっきりさせるために、信頼できる専門家に相談することをおすすめする。

低額譲渡にかかる譲渡所得税について

親戚や知人に対し、相場よりも低額で土地を売却するというケースもあるだろう。こういった低額譲渡の場合、所得税が多くかかってしまうことがある。
個人が個人に対して売却する場合であれば問題ないのだが、個人から法人へ売却する場合、売却価格が時価の2分の1に満たない金額、「時価相当の金額で取引が行なわれた」、いわゆる「みなし譲渡」となり、実際の取引額が少ないにもかかわらず時価相当の所得税がかかってくるのだ。
厳密には2分の1未満とされているが、2分の1以上であっても多少のオーバー程度であれば課税されることもあるので注意が必要だ。過去にどのような課税のケースがあったのか、事例照会をしておくことをおすすめする。

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終わりに

今回は土地の売却における消費税、所得税にまつわるいくつかのケースを説明した。例えば長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分の違いなど、ただ「知らない」というだけで損をしてしまうケースも多々あるということをご理解いただけただろうか。土地などの不動産の取引金額は高額であるため、数パーセントの税率の違いが数十万、数百万の差となってくる。気を引き締めて情報収集しなくてはいけない大切なポイントといえるだろう。また、税をとりまく状況は流動的だ。消費税の増税もそうであるし、復興特別所得税などのように景気や国内の財政状況により税率が変わったり新たに税金が増えたりということもある。その都度適応基準を確認し、自分の持つ不動産はどうなるのかとシュミレーションしておくことも必要だ。

しかし最も重要なのは、それらに目が行き過ぎてしまわないようにするということだろう。土地売却においては、要は「損をしない」「なるべく高く売る」という点が実現すればいいのだ。税の動きにとらわれすぎて高値で売れるタイミングを逸しては本末転倒だ。ここぞというタイミングの際にいらぬ損をしない、そのための税金対策というスタンスでいるのがベストだろう。