家・マンションの購入後にすぐ離婚した場合、売るのはおすすめできない？

家やマンションの購入後すぐに離婚をしてしまった場合、その不動産物件の扱いに悩む人は非常に多い実態がある。買ったばかりの新しいマンションには、長年暮らし続けた中古物件と比べて幅広い選択肢がある。

しかしその半面、売却を考える人の中には、その新しさゆえにさまざまな不安や違和感を抱く方々も少なくない実態があるようだ。

今回は、離婚によって買ったばかりの家やマンションの処分方法に悩む方々と一緒に、具体的な方法におけるメリットや注意点などを詳しく整理していきたい。

購入後すぐの離婚をした時、マンションや家にはどのような扱いがある？

離婚によって夫婦2人で住み続けることが困難になってしまった家やマンションは、下記4方法のいずれかで財産分与やその後の活用に繋げるのが一般的とされている。

売る

物件購入からすぐに離婚に至ってしまった夫婦にとって、思い出の少ない家やマンションは愛着が少ないといった意味でも比較的売却しやすい存在となる。

また後述する購入直後の売却にさまざまなメリットがあることを知る夫婦は、離婚協議や財産分与をスムーズに終えるために不動産物件を売るという選択をする傾向が高い実態があるようだ。

債務者自身が住み続ける

配偶者が新居から出ていく形で離婚に至った場合は、住宅ローンを支払う債務者自身がそのまま不動産物件に住み続けることもある。

急な離婚によって強い精神的ダメージを受けた人の中には、細かな財産分与の協議や売却活動が面倒といった理由で家族向けとも言える大きなマンションや一戸建て住宅に住み続けるケースも非常に多く見受けられる。

また債務者がそのまま住み続ければ、シンプルな財産分与により離婚届も早くスムーズに出せるメリットがあるようだ。

名義変更をした後、住み続ける

夫婦の共同名義で購入した不動産物件や、離婚後のマンションや家において債務者と居住者が変わる可能性がある場合は、名義変更をした上で同じ場所に住み続けるという選択肢もある。

登記上と住宅ローン上という2種類が存在する不動産の名義変更を行う際には、金融機関との契約によるさまざまな条件をクリアしなければならない。またこの条件クリアが難しい夫婦の場合、名義変更をしないまま契約違反の状態で不動産物件に住み続けるケースも少なくない実態があるようだ。

賃貸にする

夫が単身赴任をしていて週末婚のために購入した不動産であったり、愛着のないマンションで暮らしたくないと感じる人の中には、金融機関との定期借家契約などにより誰かに貸すという方法を選択する方々も少なからず見受けられる。

売却と違って不動産を手放すわけではない賃貸化は、意外と多くの人にとってメリットが高い印象があるようだ。しかし実際は賃貸化によるリスクやトラブルは非常に多い実態があるため、その詳細については後ほどゆっくり解説していきたい。

購入後すぐの離婚で家やマンションを売るメリット1　価値が高いうちに売れる

不動産物件の買い物からすぐの離婚で多くの夫婦が選択する売却には、比較的新しい物件ならではの価値が大きく関係している。特に新築で購入した家やマンションには、売却する側にとってもメリットとも言える特徴が多く備わっているようだ。

ここではまず、売却理由を代表する不動産物件の価値について、少し詳しくチェックしていこう。

購入後すぐのマンションは新築物件として売れる？

購入直後の離婚で家やマンションを売る場合、多くの夫婦が「新築物件として売却可能なのではないか？」という期待をする実態がある。しかし品確法と呼ばれる住宅の品質確保に関する法律では、下記2条件に該当した場合にのみ新築物件として売却できる形となる。

• ・新たに建設された家やマンションで、一度も人が住んでいない物件
• ・建設工事完了から1年以内の物件

夫婦の別居などにより一度も住まずに離婚に至った場合、そのマンションに対して「これは新築物件ではないか？」といった主張をする方々は意外と多い実態がある。

しかし築年数の条件となる1年を少しでも過ぎた場合は、どんなに室内が新しい物件であっても新築同様ではなく築浅中古として市場に出る形となるようだ。そんな築浅中古の中でも誰も住んでいない物件については、さまざまなメリットにより多くの購入希望者が注目している。

築浅中古の人気が高い理由1　安く綺麗な物件が手に入る

少しでも安い値段で質の良い不動産物件が欲しいという場合、新築よりも遥かに安い築浅中古に注目する人が多い実態がある。築浅中古のマンションや一戸建て住宅は、前の居住者の生活臭なども染み込んでいないといった意味でも、即決する人が多いカテゴリとなっている。

築浅中古の人気が高い理由2　物件数が少ない

離婚や急な転勤といった一般的には考えられない事情で売りにだされた築浅中古物件は、その数が非常に少ない実態がある。

これに対して需要は非常に高い傾向があるため、多少の条件の悪さがあっても普通の新築物件や中古物件と比べて遥かにスムーズに買い手が見つかりやすい存在となっているのだ。

こうした形で需要と供給のバランスで見れば有利な面が多い築浅中古は、離婚後における不動産の扱いに悩む夫婦であっても売りやすい存在となるだろう。

メリットばかりではない築浅中古

売却のしやすさで定評のある築浅中古には、購入者目線で見た時に意外と多くのデメリットが存在する。

例えば、一般的な戸建て住宅の部材が10年ほどで修繕が必要となる実態から考えると、築1年で購入した築浅中古の場合は住み始めてから8～9年で修繕費が発生すると言えるだろう。

また不動産に何らかの問題があった時に生じる10年間の瑕疵担保責任は、基本的に新築住宅にしか適用されない実態があるため、買い手に条件説明をする際には注意をして欲しい。

新築マンションの評価額はどのぐらい下落するもの？

建物評価額の下落を考える時には、その不動産物件の耐用年数をチェックする必要がある。例えば3,000万円で買った新築マンションは、47年という耐用年数により約46万円が下落すると考えられる。

しかしマンションのような高額商品の価格に需要と供給のバランスが大きく関係する実態から見ていくと、評価額の下落は建築物のエリアや間取りなどの諸条件によっても変わってくると言えるだろう。

築浅中古は1日でも早く売るのがおすすめ

こうした実態から総合的に考えると、物件購入後の離婚で生じやすい築浅中古の家やマンションは、その価値が下がらないうちに売却するのが理想となる。

特に購入から数ヶ月で離婚に至ってしまった場合は、新築物件の条件にも含まれる1年以内に買い手を見つける方向で動くのがおすすめとなるだろう。

購入後すぐの離婚で家やマンションを売るメリット2　汚れないうちに売れる

離婚により買った直後にマンションや家を売りに出せば、長きに渡って住み続けた古い家と比べて売却活動におけるさまざまな手間やお金の節約もできる。

すぐに内覧開始できる

購入から間もなく売却活動を始める場合、大掛かりな片付けや掃除をしなくても比較的簡単に購入希望者からの内覧の受付ができる。また離婚により配偶者が身の回りの物を持って家から出ていってしまった場合は、とてもスッキリとした空間に内覧希望者を招き入れられると言えるだろう。

こうした形で多くの人が悪戦苦闘する内覧が容易にできる家やマンションは、売却活動を進めやすい物件となる。

内覧前のクリーニングやリフォーム費用がほとんどかからない

夫婦で生活をした日数の少ない家やマンションには、専門業者によるクリーニングやリフォームをしなくても内覧開始できる利点もある。こうした業者に本格的な作業を依頼すれば、10万円を超えるコストや時間もかかってしまう。

売却理由を聞かれた時には注意が必要

中古とは思えないほど綺麗なマンションや家を売りに出す場合、「どこまで売却理由を伝えるか？」という部分で多くの売り主が頭を悩ませる実態がある。

しかしこうした状況下で必ず伝えるべきなのは、その物件に住むという目的を害する環境的問題や瑕疵とも言える住宅の物理的欠陥のみとなるようだ。そのため、購入希望者に対して離婚をするなどの私的な話は基本的に伝える必要はない。

購入後すぐの離婚で家やマンションを売るメリット3　長期的な無駄を抑えられる

離婚をしても新しいマンションや家を長きに渡って持ち続けていると、下記のような無駄やネガティブな問題が多発しやすくなる。

大きすぎる家は光熱費もかかる

離婚後すぐに不動産の売却をすれば、無駄な光熱費などのかからない身の丈に合った家への引っ越しが可能となる。

こうした理由による売却や転居をせずに長きに渡って元配偶者と買った物件で暮らしていると、単身者とは思えないほどの電気代、修繕積立金、住宅ローンといった出費に悩まされることとなる。

これに対して早々と不動産を売却してコンパクトな賃貸物件などに引っ越しをすると、離婚後の暮らしに金銭的な余裕も出やすくなるようだ。

戸建ての場合は掃除や維持も大変

離婚によってひとり暮らしに戻ると、家事の全てを自分でやらなければならなくなる。

こうした状況で仕事の繁忙期などが到来した場合、ゴミ出しや掃除などが全くできないことでどんどん生活が荒んだ結果としてゴミ屋敷のような部屋に住まざるを得ない人も少なくない実態があるようだ。

こうした悪循環にブレーキをかけるためには、単身生活でも難なく掃除などができるレベルのコンパクトな家に暮らすのも理想的な選択肢となるだろう。

維持できない家が不幸な印象を招く

元配偶者と買った家がマンションだった場合、荒んだ生活が周囲に知られる可能性は低いと考えられる。

これに対して一戸建て住宅を購入していた場合は、庭の芝生が伸び放題、雪かきができないといった状況により、近隣の人達にもネガティブな印象を与えることになってしまうようだ。

こうした悪循環に陥った一戸建て住宅は、どんなに綺麗に室内の掃除をして内覧を行っても購入希望者に対して違和感を与える存在となってしまう。

購入後すぐの離婚で家やマンションを売るメリット4　気分的にもスッキリする

離婚によって配偶者が出ていくことになった住宅は、なるべく早く売ることで所有者に精神面の好循環をもたらすとも考えられている。

離婚の寂しさから逃れられる

配偶者と一緒に選んだ壁紙やシステムキッチンなどが並んだ家に住んでいると、何時まで経っても離婚の傷が癒えなくなってしまう。これに対して早く不動産を手放して賃貸物件などへの引っ越しをした場合は、元配偶者のことを思い出す設備や家具などもない理由で意外とスムーズに気分がスッキリできるようだ。

財産分与もシンプルになる

離婚前に家やマンションの売却をして住宅ローンの完済ができれば、金銭をメインとした不動産のない財産分与ができる形となる。

また夫婦が共有名義や連帯保証人になっている不動産物件が離婚後も住宅ローン支払いなどの部分で配偶者との繋がりを生むと考えると、多少の預貯金を使ってでも早めに売却した方が別れた相手とのしがらみも上手く切れると言えるだろう。

新たな独身生活に集中しやすくなる

住宅ローンの完済や不動産の売却、財産分与などの手続きが全て終われば、今まで抱えていた全ての問題が完結して、前向きに生活ができる形となる。また住宅ローンの支払いがなくなると、多くの人が新たな人生に向けて貯金などの計画も立てやすくなると感じる傾向があるようだ。

こうした形で別れた夫婦がともに前に進むことを考えると、家やマンションといった不動産は離婚前に売ってしまうのが理想となるだろう。

購入後すぐの離婚で家やマンションを売る場合、デメリットもある？

不動産売却における下記のデメリットは、多くの夫婦が離婚前に買った家やマンションを売らずに長きに渡ってその扱いに悩まされる悪循環の原因でもある。

離婚協議も行わなければならない

離婚前の不動産売却を行わないまま別れてしまう夫婦の多くは、お互いの気持ちが冷めてしまったなどの理由で話し合いをせずに離婚届を提出する傾向がある。戸籍上の繋がりを切ることだけを考えれば、離婚届さえ出されば問題はないかもしれない。

しかし2人で買った家やマンションに共有名義や連帯保証人といった繋がりがある場合は、別れた後の住宅ローン滞納や遺産相続などのタイミングでその問題が噴出する。

面倒な売却活動

仲介業者とのやり取りや内覧対応を行う売却活動は、なるべく夫婦が協力した方がより良い形で成約に結びつくと考えられている。

これに対して前述のように離婚協議すら行わない冷めた関係の夫婦の場合、内覧対応のスケジュール調整や仲介業者の比較検討まで手が回らないといった理由で不動産物件の売却を諦めてしまう実態もあるようだ。

しかし離婚後の単身生活によって更に売却活動が進まない可能性を考えると、夫婦における最後の共同作業として家やマンションを売る方向でパートナーに協力を仰いでみても良いだろう。

売却に諸費用がかかる

家やマンションの売却をする場合、不動産業者に支払う仲介手数料や、登記手続きを依頼する司法書士への報酬、クリーニングや引越し代といった多くの諸費用が必要となる。例えば、一戸建て住宅を3,000万円で売却した時の仲介手数料は、96万円が上限となってくる。

不動産業者によってはこの金額を安くしているところもあるようだが、こうした諸費用の総額が200万円～300万円ほどかかる実態を考えると、売却費用と住宅ローンの残債が同額では完済ができないと言えるだろう。

購入後すぐの離婚で家やマンションを売る時、まず考えるべきこととは？

離婚をする夫婦にとって意外とデメリットも多い不動産物件の売却をするときには、下記の流れで売却活動に向けた準備を始める形となる。

配偶者と話をする

連帯保証や連帯債務で契約した不動産の売却をする際には、まず離婚届を出す前に配偶者への相談をしなければならない。こうした話し合いをしないまま別れてしまった場合は、相手方と連絡が取れないことにより債務者の希望するタイミングで売却活動ができなくなる可能性が高まる。

また離婚協議書を作る場合は、マンションや家の扱いについても記載しておいた方が後々のトラブルも起こりにくくなるだろう。

家の売却額はどのように調べるの？

不動産の売却額は、不動産会社への直接問い合わせやマンション売却のポータルサイトなどを使って調べる形となる。また不動産の一括査定サイトが増える今の時代は、なるべくたくさんの見積りを集めるために、こうしたWEBサービスを活用する方々も多い実態があるようだ。

売れる価格と売れそうな価格の違いに要注意

一括査定サイトを利用すると、他社よりも遥かに高い見積りを提示する仲介業者が出てくることもある。少しでも高値で家やマンションを売りたいと考える夫婦にとって、住宅ローンの完済を確実にするこうした専門店はかなり嬉しい存在となるだろう。

しかし地域性や具体的な根拠のない見積りの場合、「売れる金額」ではなく「売れそうな金額」が提示されていることもあるため、業者選びの際には担当者からきちんと根拠を聞く必要があると言えるだろう。

住宅ローンの完済ができない時には家やマンションを売れないの？

家やマンションの売却や名義変更は、基本的に住宅ローンが完済できた時に金融機関より認められる形となる。そのため、預貯金などを足し込んでも完済が難しい場合は、下記のような手段を用いてお金の工面をするしかない。

買い替えローン（住み替えローン）

夫婦で買った家やマンションを売却した後、また新たな不動産を購入する場合は、古い家と新しい家という2つの購入資金を一緒に借りられる住み替えローンの利用ができる可能性もある。

しかし2つの物件購入によって借金の額が更に膨らむと考えれば、その審査に通るだけの収入や安定した仕事といった条件が債務者に必要となるだろう。

無担保ローン

あと数十万円～数百万円あれば住宅ローンの完済が可能といった場合は、カードローンなどの無担保ローンの利用で家やマンションの売却ができる可能性もでてくる。

しかし住宅ローン以外にも既にキャッシングやクレジットカード利用などで多くの借金を抱えている場合は、これらの債務の影響で金融機関の審査に通らない可能性もでてくると言えそうだ。

任意売却

債務者のリストラや病気、金銭的な問題で住宅ローンの滞納が数ヶ月続いている場合は、任意売却という手段で諸費用をかけずに売却活動ができる可能性もある。

しかしこの手続を選択すると、新たな住宅ローンを組む時にチェックの入る個人信用情報に傷がつくこととなる。また任意売却が住宅ローンを支払えない方々向けの救済措置に近い存在であることを考えると、普通の流れで行う不動産売却とは全く異なる存在と言えそうだ。

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まとめ

マンションや家の購入直後に離婚をした場合は、配偶者としっかり話し合いをした上で離婚届を出す前に売却活動を終えるのが理想となるだろう。

また売却・賃貸化・住み続けるといった多くの選択肢に頭を悩ませている場合は、離婚問題に詳しい弁護士や不動産会社などに相談をしながらより良い道を模索してみても良いかもしれない。

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