遺産相続で土地を売却する時の注意点・税金対策情報

マイホームを建てたい、あるいは不動産投資で利益を得たいと思ったときぐらいにしか、「土地を買う」というシチュエーションは思い付かないかもしれないが、もうひとつよくある状況として「相続」で手に入るということが挙げられる。今現在住む場所に困っていないのであれば、相続で得た土地というのは売却に出すという選択肢が大きく挙がってくるが、この場合に気をつけたいポイント、税金対策情報、おすすめしたい方法というものがある。それをご紹介していこう。

相続した土地を放置しておくとどうなる？

気になっているが意外と知らない事実についてまとめておこう。

不動産を放置することにはデメリットだらけ

今現在自分が住んでいる戸建住宅やマンションがあるのなら、相続して手に入れた土地というのはすぐに必要になるものではないので、ついついそのまま放置しがちだ。しかし、放っておいても何も良いことはなく、逆にデメリットだらけだということはご存知だろうか。 具体的に、どのようなデメリットがあるのかを見ていこう。

固定資産税を払い続けなければいけない

固定資産を有する人には、毎年固定資産税の納付が義務付けられている。この固定資産というのは、一般的に「1年以上という長期間にわたって使用する目的で持っている資産」のことで、土地や家屋などの不動産がその代表的なものとなる。 この固定資産税は、「持っている」というだけでかかってくる税金。そのため誰も住んでいない家屋、何も建物がない土地でも、持っているというだけで税金はかかるのだ。
家屋は歳月が経つに連れて劣化するため減価償却が生じ、年々固定資産税の金額は下がっていくが、劣化しない土地はなかなか税額が下がることはない。全く利用していないのに税金だけは毎年払わなければいけないという状況は、何か非常に損をした気分にならないだろうか。

資産価値が下がる

家屋などの建物は年々劣化していくため、放置しておいても資産価値は下がる一方だ。土地の場合は劣化こそしないものの、その地域がよほど地価が上がる見込みがある場合でないと、放置しておく意味はないだろう。これからの社会情勢や景気など、さまざまな要素が複雑に絡み合っている状況を正確に読めない限り、その土地がこれから価値のあるものになるかは未知だ。そんな賭けのような状態に甘んじるよりも、いっそのこと売却しておいた方がいろいろな意味でメリットはあるだろう。

相続によって土地を得た場合にかかる費用

目をつぶりたくなる話だが、喜んだのもつかの間。税金で持っていかれてしまう。

相続税

相続を受ける側を相続人、する側を被相続人というが、相続が発生する場合相続人には相続税を納付する義務が生じる。
ただし相続税には大きめの控除額が定められているため、莫大な相続額でない限りは相続税が発生することはほとんどない。実際、相続税が発生するケースというのは、全ての相続における5%といわれているほどだ。

相続登記時の費用

相続が発生したとき、土地など不動産の場合は名義の書き換えが必要となる。被相続人から相続人に所有権が移るためだ。これを相続登記といって、このときには費用が発生する。
しかし、実は相続登記にはいつまでに済ませるべきという期限が存在しない。そのため、いつまでも名義を換えないままで放置しているというケースも少なくない。だがその不動産を売却する際には、相続登記を済ませていないといけないので、できるだけ早めに行っておくことをおすすめする。

相続によって得た土地を売却するときにかかる税金

自分にとって都合の悪い情報であるが、きちんとおさえておこう。

譲渡所得税

相続で得たものであろうがなかろうが、土地を売却する際には譲渡所得税を納付しなければいけない。この税金額は、「譲渡所得額」に一定の税率をかけることで算出する。そしてこの譲渡所得額を算出する計算式は、 譲渡所得額＝譲渡収入額－（購入代金+購入諸費用+売却諸費用）－各種特別控除額 となっている。

譲渡収入額とは、売却したときに得た金額のこと。購入代金はその土地を購入した際の金額、購入諸費用・売却諸費用はそれぞれの際にかかった仲介手数料などの金額だ。これらを全て譲渡収入額から引き、特別控除額も差し引いた金額が「譲渡所得額」という課税対象額になる。 晴れて譲渡所得額が算出できたら、ここに所得税の税率をかけるのだが、この税率は土地の「所有年数」によって上下する。5年を超えるのであれば30％、5年以下であれば15％で、実に2倍の差がある。

ここでポイントとなるのが、相続で得た土地の場合はこの「所有年数」を被相続人から引き継ぐことができる点だ。例えば親が10年所有していた土地を相続し、自分の名義である期間が1年だったとしても、所有期間は11年と計算することができる。これは譲渡所得税を抑えるための重要なポイントとなるところである。

相続税の取得費加算がある

相続して得た不動産を売却した場合、相続税と譲渡所得税の両方を納付しなければならないため、なんとなく損をした気持ちになるかもしれない。しかし相続してからある一定の期間内に相続不動産を売却すると、納付した相続税を「取得費」として売却諸費用に組み込むことができる制度があるのだ。これについては後述する。

相続不動産を売却するときのおすすめ方法とポイント

情報強者として、やっておくべきことをまとめておこう。

相続登記は早めにしておく

前述したように、相続登記をしておかないとその不動産は売却することもできない上に、それを担保にお金を借りるなどということもできない。さらには相続人が複数いる場合、他の相続人が自分の法定相続分だけを登記して一部のみ勝手に売却する可能性がある。そして不足の事態が生じたときに不動産補償を受けることもできない…などなど、デメリットだらけなのだ。
売却の必要が生じたときに速やかに話を進められるようにしておくためにも、相続登記は相続が生じたらすぐ行えるように準備をしておきたい。

相続税の取得費加算の特例を受けられるように、早めに売る

相続税を「取得費」として売却諸費用に組み込める、ということは少し前述した。これはどういうことかというと、売却時の譲渡所得税を少しでも少なくするためには「譲渡所得額」を低く抑えておく必要がある。譲渡所得額とは、譲渡収入額から各種諸費用を差し引いた金額だ。つまり「支払った相続税＝諸費用」として組みこめるということは、それだけ譲渡所得額が少なくなる、つまり譲渡所得税の節税につながるということになる。

ただし、この特例を受けるためには、「相続税申告期限の翌日から3年以内にその相続不動産を売却しなければならない」という条件がある。だからこの期間中に売却できるように、準備は早めに進めておこう。

相続する不動産の「古さ」に注意！相続人の間で不公平が生じる！？

たとえば先祖代々受け継がれてきた土地200坪と、被相続人が数年前に購入した土地200坪を、兄弟で分配することにした場合。面積も同じだし、他の条件も大して変わりがないのでそれぞれを兄と弟で分配して相続して売却したところ、兄だけが多額の譲渡所得税を納付することになってしまった、ということがある。

これは前述したように、譲渡所得額を算出するときに重要な「諸費用」に関係している。兄が相続した土地は先祖代々伝わるものなのでいくらで取得したかもわからず、譲渡収入からほとんど経費として引けなかったのだ。そのため譲渡所得額が大きくなってしまい、税金額に兄弟で差がついてしまうことに…。こういった事例も踏まえて、相続時に何を相続するかは綿密な調査と熟考の上で決めるべきだろう。

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まとめ

土地というものはそう簡単に売買できるものではなく、いざ売買の際には準備や手続きが大変で、大きな金額も動くためいろいろ面倒ではあるだろう。しかしこのままずっと放置というわけにもいかないし、デメリットも生じてくるのがおわかりいただけたのではないだろうか。今現在、相続によって得た土地を活用しきれていない人は、これを機会に売却を考えてみてはいかがだろうか。