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離婚でマンションを売る時の財産分与はどうなる?

読了目安:15分
更新日:2023/11/21
公開日:2018/03/15
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これまで長年連れ添ってきた夫婦が離婚をする時、財産分与や今後の新生活でトラブルを生じさせないために、マンションを売るという決断をする方々が意外と多い実態がある。数千万円という高いお金を出して買ったお気に入りのマンションは、離婚という夫婦の事情があっても売却するのが惜しい存在となるかもしれない。

しかし配偶者との財産分与が終わった後もトラブルの種になる可能性を考えると、協議ができるうちに手放してしまうのもより良い離婚に繋がる道のひとつになると言えるだろう。

今回は、離婚でマンションを売る時の財産分与について検討中の皆さんと一緒に、そのチェックポイントやメリット、デメリットなどを詳しく確認していく。

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離婚の財産分与をする前に夫婦がマンションを売った方が良い理由とは?

手放すことが惜しい、勿体無いと考えられがちなマンションも、下記のようなトラブルが後々生じるリスクを考えると、夫婦の離婚協議が終わらないうちに早く高値で売却するのが理想となる。

連帯保証人の繋がりから逃れられる

例えば、サラリーマンの夫が支払う住宅ローンの連帯保証人が妻である場合、離婚をしてもこの関係性は基本的に切ることができない。そのため、マンション売却をせず今後も引き続き夫が住宅ローンを支払うイメージで離婚をすると、夫にもしものことがあった場合に連帯保証人である妻にその請求がくる形となってしまうのだ。

こうした形で突然自分に突きつけられた債務により新生活に支障が出ることを考えると、離婚前にマンション売却をして連帯保証人の関係から外れておくのが理想となるだろう。

離婚後の売却が難しいケースもある

離婚によって戸籍上の関係のなくなった夫婦がそれぞれの道を歩み始めると、連帯保証人や連帯債務者である元配偶者と連絡がとれないことにより、マンション売却ができないトラブルも起こりやすくなる。また元配偶者が海外などの遠方に引っ越しをしてしまえば、売却に向けた相談や手続きをするために来てもらうといったことも難しくなるだろう。

こうした形で所有者が希望するスケジュールで手続きが進められない可能性を考えると、別れる前にマンションを手放してしまうことがお互いにとって良い選択となる。

相続によるトラブルを防げる

経済的にも自立している夫と妻が離婚をした場合、双方に住宅ローンの支払い能力があるという理由でマンション売却をしないこともある。しかし共有名義人だった元夫が再婚後に亡くなってしまった場合は、遺産相続によって新しい妻が共同名義人になる可能性が出てくるため注意が必要だ。

こうした形で元配偶者の再婚相手と複雑な関係が生まれる可能性を考えると、婚姻中にマンションを売ってしまう利点は意外に大きいとも言えるだろう。

離婚後は夫婦ともに金銭交渉にシビアになりやすい

今まで住宅ローンを払ってくれていた元配偶者に名義変更をお願いした場合、その依頼に応じる条件として離婚後に支払った債務を請求されるケースも少なからず見受けられる

特に養育費などの支払いによって元配偶者が金銭的に困っている場合、何らかの依頼に応じる代わりに金銭を要求してくることは珍しくない実態がある。また離婚をした男女は当然、財布も別になってしまうため、お金や権利の絡む交渉はなるべくしない方が良いと言えるだろう。

支払いが止まってしまうことへの不安もなくなる

今まで専業主婦だった妻の経済的自立が難しく、夫が住宅ローンを支払うマンションに子供と2人で住み続けるケースも問題が起こりやすい。

例えば、月々の返済を行う夫に不慮の事故や病気といったトラブルが起これば、妻子の暮らすマンションの支払いも当然滞る形になってしまう。

またこのケースにおいて債務者と居住者が異なることを考えると、支払いの滞納が生じたタイミングで金融機関から契約違反を指摘される可能性も高まると言えるだろう。

住む家が突然奪われることへの不安もなくなる

所有者ではない妻がマンションに住み続ける場合、夫の金銭的な困窮などを理由に、売却するから出ていって欲しいといったお願いをされる可能性もある。

婚姻関係が続いていれば、こうした依頼には応じる必要はない。しかし離婚によって夫婦関係ではなくなり、住宅ローンを自分が払っているわけでもないという妻の場合は、元夫の指示に判断できる余地はないと言えるだろう。

広すぎるマンションによる無駄を省ける

住宅ローンの債務者と居住者が同じであっても、離婚によって単身生活をする側からすれば大きすぎる家族向けのマンションが不要と感じることも多い実態がある。

例えば、四人家族が暮らしために購入した3LDKのマンションから離婚によって妻子が出ていった場合、光熱費の無駄も生じやすくなる。また使わない部屋に多くの住宅ローンを払い続ける違和感を考えると、離婚の財産分与を行うタイミングで不要な不動産全てを手放す方が良いと言えそうだ。

離婚でマンションを売る夫婦がチェックすべきポイントとは?

離婚のタイミングでマンション売却をする場合は、まず下記5点の確認を行う必要がある。

連帯保証人もしくは連帯債務者である配偶者の意見

配偶者が連帯保証人もしくは共同名義人になっている場合、まず離婚協議の中で「マンション売却しても構わないか?」という話した上で、相手の同意を得る必要がある。

この提案をした時に経済的自立のできない配偶者が「NO!」の返答をした場合は、「どういう条件であれば売却できるのか?」といった交渉や調整もしなければならない。

マンションの市場価格の調査

売却時には、自分のマンションのどのぐらいの市場価値があるのかの確認もしておく必要がある。相場情報をインターネットで調べる場合は、中古マンションのポータルサイト過去の取引実績をデータベース化したサイトの活用がおすすめとなる。

また実際に自分で不動産会社に問い合わせをする余裕のない人が複数社に見積り依頼をする場合は、近頃人気の高い不動産一括査定サイトを活用してみても良いだろう。

マンションの契約内容と住宅ローン残債の調査

それなりの市場価格でマンション売却ができるとわかったら、次は自分の住宅ローンの残債について調べなければならない。ネットバンクの契約をしている場合は、24時間好きなタイミングでローン借入明細の照会ができる。

これに対してフラット35などの金融商品を利用している場合は、お客様専用コールセンターもしくは取扱い店舗に問い合わせをする形となるようだ。また契約時にもらった返済予定表からも、おおよその残債がチェックできる。

アンダーローンか?オーバーローンか?

住宅ローン返済中のマンションを売る上で最も重要となるのが、アンダーローンとオーバーローンのどちらに該当するかというポイントだ。マンションの売却価格が住宅ローン残債よりも大きくなるアンダーローンの場合、シンプルに手続きが勧められる。

これに対してマンション売却価格よりも残債が上回ってしまうオーバーローンの場合は、基本的に普通の方法での売却は厳しくなる

マンション売却には多くの諸費用がかかる

アンダーローンとオーバーローンのチェックをする際には、マンション売却にかかる諸費用についても考えておく必要がある。例えば、3,000万円の売却価格でマンションを売る場合は、不動産会社に支払う仲介手数料だけでも100万円以上かかるのが一般的だ。

またこの他にも抵当権抹消費用や契約書に貼る印紙代、引越し費用なども必要となってくるため、3,000万円前後のマンションを売る場合は200万円~300万円ほどの諸費用がかかることを頭に入れた上でアンダーローンとオーバーローンの判断をするようにして欲しい。

アンダーローンで離婚前にマンション売却を行う際のポイントとは?

住宅ローンの完済といった部分では何の問題もないアンダーローンの状態で離婚前のマンション売却を行う場合においても、多くの注意点が存在している。

早めに売却に向けた行動を起こす

マンション売却の手続きには、下記のように意外と多くの時間がかかる実態がある。

  • ・マンション査定から媒介契約締結まで 1ヶ月前後
  • ・マンションの売り出しから売買契約締結まで 3ヶ月前後
  • ・決済から引き渡し完了まで 1.5ヶ月前後

こうしてマンション売却にかかるスケジュールを見ていくと、一般的なペースで売れたとしても半年近い期間を要する実態に気付かされる。また夫婦が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、金融機関にローン完済をしない限りその繋がりから逃れられない形となるため、なるべく早めに売却活動を終えてスッキリすることが離婚問題の解消にも繋がると言えるだろう。

必要書類を準備しておく

少しでも早くマンション売却をするためには、不動産会社で必要とする書類を予め準備しておくようにして欲しい。

一般的に必要とされているのは、マンション引渡し時に受け取った権利済証、登記情報識別通知、売買契約書などの書類となる。また住宅ローンの支払明細やマンションのパンフレットなどがあると、不動産会社との話し合いもよりスムーズに進みやすくなるようだ。

複数の不動産会社に査定をしてもらう

より高く確実にマンション売却をする際には、いくつかの不動産会社に問い合わせをして相見積もりを行うのが理想となる。実際に不動産会社に訪れる余裕がない人には、一括査定サイトの活用という選択肢もある。

しかしあまりにも高い見積もりを出す業者の場合、なかなか買い手がつきにくいトラブルに見舞われる可能性もあるため、価格だけでなく担当者の対応を含めた総合的な視点で不動産会社選びをするのが理想となるだろう。

媒介契約には3つの種類がある

不動産会社との契約方法には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約という3種類がある。一社のみとの契約になる専属専任媒介契約の場合、売り主自ら買い手を探すことができない分、積極的に売却活動を行ってもらえる利点がある。

これに対して友人知人を含め自分で買い手を探したいという人には、自由度の高い一般媒介契約がおすすめとなるようだ。人によって適した種類の異なる媒介契約は、不動産会社からの説明を受けた上で納得したものを選ぶのが理想となりそうだ。

売却活動には夫婦の協力が欠かせない

不動産会社とのやり取りや後述する内覧対応などが必要となるマンション売却活動は、夫婦が協力して行うのが理想となる。例えば、仕事で忙しい夫よりも専業主婦の妻の携帯電話を窓口にすれば、不動産会社とのコミュニケーションもスムーズに行える。

仲介業者ではマンション売却の理由をヒアリングすることが多いようだが、それでも早く確実に不動産物件を手放すためには夫婦が協力する姿勢を持つ心掛けが必要となるだろう。

強気すぎる価格設定はNG

少しでも早く離婚をしたいなら、広告などに掲載する価格についても注意しなければならない。

例えば、地域の相場よりも遥かに高値で出された物件は、どんなに条件が良くても売れ残るリスクが高くなってしまう。またマンション売却が完了しなければ財産分与も進まなくなることを考えると、住宅ローン+諸費用が問題なく支払える程度の金額にしておく柔軟さも必要だと言えそうだ。

掃除と片付け

マンションを売りに出す時には、購入希望者に部屋の中を見せるために掃除や片付けをしっかり行う必要が出てくる。この作業をしっかり行い好印象を与えれば、マンションが早く売れやすくなる。

これに対して家庭内別居状態の夫婦が全く協力し合うことができず、汚れや散らかり放題といった状態の物件は、内覧に訪れた購入希望者にネガティブな印象を与えかねないと言えそうだ。

内覧対応

マンションの部屋を購入者に見てもらう内覧対応は、基本的に売り主自身が立ち会う形となる。スムーズに売却へと繋げるためには、なるべく内覧希望者のスケジュールに合わせて調整をする必要がある。

また内覧時には学校やスーパー、駅までの距離といった近隣のことを聞かれる可能性もあるため、きちんと話ができるだけの下調べや夫婦間の調整もしておくべきだと言えるだろう。

売却活動中に離婚協議と引っ越し準備を進めておく

年度末などの転勤シーズンには、入居日重視でマンション購入を希望する人も非常に多い実態がある。こうした購入希望者を逃さないためには、売却活動と並行して離婚協議などを進め、スムーズにマンションを出ていける準備をしておかなければならない。

また条件の良いマンションは売りに出してから1ヶ月ほどで売れる可能性もあるため、引っ越しスケジュールに追われて財産分与などが疎かにならないように、しっかり話し合いを進めておくことも必要だと言えるだろう。

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オーバーローンでも離婚前にマンションは売れる?

売却価格よりもが残るオーバーローンの場合は、ローン完済しない限り金融機関によって付けられた抵当権が外れないという理由で、マンションの売却ができない形となる。

住宅ローンの滞納をしている時に選択可能な任意売却

しかし経済的困窮により住宅ローンの支払いを滞納せざるを得ない状態になっている場合、任意売却という方法でマンション売却が可能になることもある。一般的に見れば、任意売却は離婚と関係する手続きではない。

しかしこれまで支払いを続けてきた夫に何らかのトラブルが生じたことで、離婚を含めた問題解決への道を模索する夫婦にとっては、任意売却という選択肢が適している可能性も高いと言えそうだ。

離婚でマンションを売る時に任意売却を利用する

住宅ローン支払い困難者の救済策とも言える任意売却は、債務者・債権者双方にとって競売よりもメリットの高い手続きとして注目されている。金融機関の了承を得た上で市場価格によるマンションが売れる任意売却を使えば、お金を貸している銀行側は競売よりも遥かに多くの金額を回収しやすくなる。

また経済的に困窮している債務者にとっても、下記のように非常に多くの利点がある手続きとなるようだ。

裁判所ではなく夫婦が主導でマンションを売れる

離婚に向けて財産分与や親権などの交渉や協議をする必要のある夫婦にとって、債務者である自分たちが主導で手続きを進められる任意売却は、引っ越しに向けたスケジュール調整といった意味でも大変メリットの高い存在となる。

これに対して住宅ローンを滞納し続けることで始まる競売の場合は、裁判所からの指示どおりに自宅を出て行く必要があるため、離婚に向けた協議で何かと忙しい夫婦にとっては精神的負担も大きい存在になるだろう。

売却の諸費用が一切かからないこと

裁判所により開始される競売の場合は、落札までに日々14.6%もの遅延損害金が掛かり続ける仕組みとなっている。これに対して任意売却の場合は、売却活動を行う債務者が自ら諸費用の負担をしなくて良いシステムだ。

前述のとおり3,000万円のマンションを売るだけで数百万円の諸費用がかかることを考えると、こうしたお金を売却費用から配分される任意売却を利用した方が夫婦の負担もかなり軽減できることだろう。

任意売却の手続きはいつから開始できる?

任意売却は、住宅ローンを支払う債務者が分割返済の権利を失う「期限の利益の喪失」という書類が届いたタイミングから手続き可能となるシステムだ。この書面が届くのは基本的に、住宅ローンの滞納が3~5ヶ月続いた段階だと言われている。

この注意点からスケジュールを逆算していくと、どんなにスムーズに手続きが進んでも任意売却でマンションが売り終わるまでにはトータル6ヶ月~10ヶ月近い歳月が必要だと言えるだろう。

任意売却で残った住宅ローン残債は引き続き支払わなければならない

任意売却や競売の売却額を使っても残ってしまった住宅ローン残債は、債務者が引き続き支払うイメージとなる。しかし任意売却を行った場合は、借金のおまけとも言える債務の圧縮により残債がだいぶ小さくなるケースが非常に多い実態があるようだ。

また任意売却後に行う金融機関との約束は、現実的に支払っていける範囲で良いと考えられているため、一般的には月々数千円~2万円ほどの支払いを行う人が多いと言われている。

個人信用情報にブラックな情報が登録される

任意売却における最大のデメリットは、クレジットカードなどの審査に用いられる個人信用情報機関に数ヶ月間の住宅ローン滞納というネガティブな情報が掲載されてしまうことだ。

世間一般でブラックリストと呼ばれるこの状況は、新たなクレジットカードや住宅ローンの審査や融資を難しくする。また場合によっては既存カードの更新が厳しくなることもあるため、離婚後に再びお金を借りたいと考えている人には任意売却のおすすめ度は低いと言えるだろう。

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まとめ

財産分与をした後にトラブルの種になりやすいマンションは、離婚前に売却するのが理想となる。しかし前述のとおりオーバーローンで住宅ローンの残債の方が上回ってしまう場合は、任意売却を含めたさまざまな選択肢を夫婦で模索する必要があると言えるだろう。

もし離婚による財産分与でマンションの扱いに悩んでいる場合は、不動産会社や金融機関、弁護士事務所といった専門家に早めの相談をしてみるのも方法のひとつとなる。

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運営会社

会社名
株式会社ジラフ/ Jiraffe Inc.
設立
2014年10月29日
資本金
11.6億円(資本金・資本準備金含む)
株主
East Ventures、TLM、アドウェイズ、ドリームインキュベータ、アナグラム、ポケラボ創業者 佐々木俊介、アイ・マーキュリーキャピタル、GREE、アドベンチャー、メルカリ、hey代表取締役 佐藤裕介、Amazon Japan創業者 西野伸一郎、DGベンチャーズなど
E-mail
info@jiraffe.co.jp
代表者
代表取締役社長 麻生輝明
所在地
〒164-0001
東京都中野区中野5-52-15 中野ブロードウェイ218号
企業理念
2030年のスタンダードをつくる
事業内容
インターネットサービスの企画、開発、運営
従業員数
40名
古物商許可番号
東京都公安委員会 第303311606477号
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