ビルなどの企業不動産を経営戦略敵観点から見直す「CRE戦略」が流行る近頃では、キリンビールホールディングス、三井物産、セイコーエプソンといった大手企業が本社ビルの売却を発表するニュースが多くのメディアで紹介されるようになった。2016年に不動産関連企業に対して「オンキヨー八重洲ビル」の売却を発表したオンキヨーには、この取引によって50億円の現金が入ると言われているため、経営資金の調達といった観点でもビルを手放す経営者は今後も増える兆しがあると考えて良いだろう。
そんなビルを手放す方法には「買取」と「売却」がある。この両者の選択を誤ってしまうと、自分の理想とした形でビルを売ることが難しくなるため、基礎知識として「ビルの買取と売却の違い」をしっかり把握しておくべきだと言えそうだ。今回は、意外と知られていない買取と売却のメリット・デメリットから、理想的なビル買取業者選びのコツを皆さんに紹介していきたい。
rwi4 / perceptions (off)
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ビルの買取と売却は一体何が違うのか？
ビルを現金化する方法として知られる「買取」と「売却」は、全く異なる売り方である。買取という手法でビルを手放す際には、「業者に対して物件を売る」のが一般的だ。これに対して売却の場合は、「仲介業者のサポートを受けて「買取業者以外」にビル物件を売る」という方法となるのだ。
このように買い手や売却に向けたステップが全く異なる両者を混同すると、自分が理想とする方法でビルを手放せなくなってしまう。また手法によっては金額に20%～40%もの差異が生じることもあるため、「ビル売却をする上で何を重視するか？」をしっかり検討した上で、買取業者または売却仲介業者を選ぶようにして欲しい。
ビル買取とビル売却のメリット・デメリット
一見同じように感じられる「ビル買取」と「ビル売却」には、それぞれに強い特徴がある。誰もが知りたい「どちらの方法がおすすめか？」といった部分は売り手の希望金額や売却スケジュール、物件の状況によって大きく異なるため、偏った視点で「こちらが良い！」と断定する前に、両者のメリット・デメリットをしっかり確認した方が良いと言えるだろう。特に今後ビルを手放す予定のある皆さんは、これから紹介する6つのケースをイメージした上で、「自分にはどちらが合っているのか？」を入念に考えるようにして欲しい。
現金化までのスピード
「とにかく早く物件を手放したい！」といった皆さんには、ビル買取業者との直接交渉で金額や各種条件が決まる「買取」がおすすめだ。この方法を使えば、目の前にいる業者との間で「条件合意ができるか？できないか？」といった判断をした上で、次の手を考えることもできる。また近頃では、「問い合わせから現金化まで最短5日で対応可能」としている業者も増えているため、良い業者と出会うことさえできれば「買取を使えば早くビルを手放せる」と考えて良いだろう。これに対してビルの宣伝活動を仲介業者に依頼する「売却」は、買い手探しに多大な時間がかかることが多いため、スピードといった面では買取に劣ると考えられている。特にユーザが設定した売却額が高額すぎる場合は、「コストパフォーマンスの悪い物件」という印象が生まれることもあるため、早期での現金化は非常に厳しくなると考えて良いだろう。
高値で売ること
ユーザが自ら設定した金額で物件を手放せる「売却」は、一般的に買取よりも20～40%ぐらい高く不動産が売れる方法として知られている。しかし億単位の取引の多いビルの場合は、一般住宅やマンションの部屋などのように個人に売ることは考えにくいため、買取と売却の間に金額の差が生まれにくいのだ。特に専属専任媒介契約でビル売却を行う場合は、契約した仲介業者の顧客の中で買い手を探す形となるため、ユーザが自分で見つけた業者と直接交渉を行う「買取」ならではの遜色が際立たない傾向があると考えて良さそうだ。
外部に知られないこと
不動産買取業者との直接交渉を行う「買取」は、機密保持契約の中で周囲に知られずにビルを現金化できる方法である。これに対して仲介業者が宣伝活動を行う「売却」は、物件売却予定があることを不特定多数に知られてしまうリスクを抱えた方法なのだ。豊富なビル売却実績で定評のある仲介業者のサイトでは、「外部に知られずに売却できた」などというユーザの声が掲載されている。しかしこのような会社が仲介をするだけであり、自社の顧客などにビル物件の紹介を行うと考えれば、買取のように「誰にも知られずにビルを手放すこと」は厳しいと考えて良いだろう。特に本社ビル売却といったCRE戦略は、同業他社のライバルたちが注目視する動向であるため、買取を使って密かに行動を起こした方が自社メリットも高いと考えて良さそうだ。
資金力の高さ
一戸建て住宅や宅地と比べて遥かに高い価格で取引されるビル市場には、実績と資金力の高い買取業者が多く集結している。また1棟数千万円～数億円ものビルには、地方都市の中小不動産会社は参入しにくい特性があるため、買取における大きなデメリットとされていた「買取額の低さ」についてもユーザに嬉しい解消や好循環が生まれていると考えて良いだろう。そんな資金力の高い大手不動産メーカーが良きパートナーとなる買取は、借金返済のためにスピーディーな現金化を求めるユーザたちにも高い満足度を与えている。
わけありビル物件の扱い
誰も入居しないような空ビルや、現代の建築基準法に合わない既存不適格物件、老朽化したビルなどの「わけあり物件」の売却に迫られているなら、多種多用な物件の売買を得意とする買取の利用がおすすめだ。買取業者は購入物件の転用やリノベーションといった戦略にも長けているため、基本的に「安く物件を買い取って、よい良いビジネスを行うこと」が得意なのだ。これに対して仲介業者を通した売却の場合は、わけあり物件や瑕疵物件、問題物件である時点で宣伝活動支障が生まれるため、どんなに多くの買取実績を持つ仲介業者であっても難航により売買が滞りやすくなると言えるだろう。
仲介手数料
仲介業者を使ってビルの売買契約が決まった場合は、国で定めた上限の中で必ず仲介手数料がかかる形となる。数千万円～数億円レベルの物件が大半のビルの場合は、最も低いランクとなる3.24%以内の仲介手数料を必ず業者に支払う必要が出てくるのだ。例えば1億円のビル売却が決まった場合は、最大で324万円もの仲介手数料の請求書が売り手に届く形となる。これに対して買取業者にビルを手放す「買取」の場合は、第三者を挟まずに各種交渉を進めていくため、数百万円もの仲介手数料を削減することができるのだ。このように物件の査定額に比例して仲介手数料が莫大な額になるビル物件の場合は、仲介業者を利用することで「出て行くお金」も大きいと考えて良いだろう。
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まとめ
1件あたりの金額が数千万円～数億円と大変高額になるビルの場合は、「買取」における唯一の難点とされていた「低い査定額」の問題が解消されやすくなっている。また本社ビルを売る場合は「クローズドな手続き」が求められるため、フリーペーパーや雑誌といった多くの宣伝活動によって成果が出る「売却」よりも、資金力の高い業者に「買取」を依頼することがより良い方法と考えて良さそうだ。もしビル物件のあるエリアで納得の買取業者が見つからない場合は、評価や口コミなどもチェックできる当サイト・ヒカカク！を利用してみて欲しい。
