離婚した時、マンションの名義は変更？共同名義のままでもいい？

夫婦関係が良かった時代に共同名義で買ったマンションは、離婚をしたときに名義変更をすべきか否かで別れる予定の男女を悩ませる存在となる。また不動産登記や売買の実務に詳しくない一般の皆さんにとっては、マンションの名義の種類や重要性が意外とイメージしにくいだろう。

このことによって、離婚後のトラブルを招く選択をする夫婦も少なくない実態があるようだ。今回は、離婚の財産分与で共同名義で買ったマンションの扱いに悩む皆さんと一緒に、名義の変更をおこなう重要性について詳しくチェックしていきたい。

マンションには2つの名義がある

離婚によりマンションの財産分与をおこな場合、このカテゴリには下記2つの名義が存在する実態を知っておく必要がある。

• ・登記名義人（所有名義人）
• ・住宅ローン名義人

例えば、サラリーマンとして働く夫が住宅ローンの契約をおこなった場合、住宅ローン名義人と所有名義人が同じ形となる。しかしこの2つの名義人は基本的に異なる概念とされているため、離婚協議を進める際には今後のトラブルを防ぐためにも、両者の違いをしっかり把握しておくことが必要だと言えるだろう。

登記名義人（所有名義人）とは？

法務局（国）が管理や把握をする名義人のことを、所有名義人・登記名義人と呼ぶ。このカテゴリには、単独名義と共有名義という2つの種類が存在している。

単独名義

その名のとおりマンションなどの不動産物件の購入者1人が登記することを単独名義と呼ぶ。例えば、夫が会社役員・妻が専業主婦の家庭で、収入のある夫だけの名義で住宅ローンを組んでマンション購入をおこなった場合は、その不動産の登記名義は夫のみの単独名義という考え方となる。

共有名義

これに対して共有名義とは、その名のとおり1つの不動産物件に対して複数の登記名義人が存在することだ。

例えば、共に同じ会社で働く夫婦が2,500万円ずつ出し合って5,000万円のマンションを購入した場合、それぞれが2分の1ずつの持ち分で共有名義を持つ形となる。離婚後のトラブルの中には共有名義に関するものが非常に多い実態があるため、財産分与をする際には注意をして欲しい。

共有名義と購入資金

登記名義における所有権の持ち分は、出資した金額によって変わる仕組みとなっている。

例えば、5,000万円のマンション購入時に夫の親が頭金の1,000万、夫が3,000万円、妻が1,000万円を出した場合は、夫の妻と親の持ち分が5分の1、夫の所有権割合が5分の3になる形だ。また夫と妻で半分ずつお金を出し合ってマンション購入をした場合は、それぞれの持ち分が2分の1ずつとなる。

共有名義と購入資金における注意点

生計を一にする夫婦の場合、互いの出資金額の割合がはっきりしないことで、後々の問題が生じることもある。

例えば、夫がパートタイマーで働く妻の収入を見込んでローンを組んだ場合、妊娠出産、子育てによる退職によって妻がおこなう返済がなくなった時には、夫がその金額を肩代わりしているという判断で贈与税の対象となってしまう。

この税金は贈与額が年間110万円を超えた時に課税される仕組みとなっているため、資金をあまり出せない妻を名義人にする時には注意が必要だと言えるだろう。

共有名義のメリット

こうした形で多くの夫婦が実践するマンションの共有名義には、下記2つの利点がある。

住宅ローン控除

夫婦の共有名義によってそれぞれが住宅ローンを組んだ場合、2人で住宅ローン控除が受けられる。この制度が使える形となった場合は10年間、毎年12月31日時点におけるローン残高の1%に該当する税金が2人分戻ってくる形となる。

例えば、2018年12月31日の段階で3,000万円のローンが残っていた場合には、30万円×2人で年間トータル60万円もの控除が受けられることだろう。

相続税

不動産の共有名義は、夫婦のどちらかが亡くなってしまった場合の相続税対策にも活用できる。住宅にかかる相続税は、相手の持ち分だけに課税される仕組みとなっている。こうした形でさまざまな部分で節税に繋がる共有名義は、意外と多くの夫婦が利用する登記方法となっている。

住宅ローン名義人とは？

所有名義人と混同されやすい住宅ローン名義人は、その名のとおり金融機関とローン契約をしている人のことを指している。融資金額の支払い方にも関係してくる住宅ローン名義人には、登記名義人以上に種類が複雑な実態があるため、注意が必要だ。

また離婚後に生じる元配偶者との金銭的なトラブルを防ぐためには、自分たちが下記の4つのうち、どの形態で住宅ローンの契約をしているのか把握しておくことも必要だと言えるだろう。

単独債務

住宅ローン名義人の中で最もシンプルなのは、夫もしくは妻が1人で債務を支払うパターンだ。例えば、夫がサラリーマン・妻が専業主婦の家庭で債務者が夫だけが住宅ローンを返済し続ける場合は、夫の単独債務であると判断できる。

この方法で金融機関との契約をした場合は、団体信用生命保険や住宅ローン控除についても夫のみが対象となる形だ。またマンションの持ち主についても、夫だけという考え方となる。

連帯保証

これに対して借り入れをする本人が債務の履行ができない場合に、その責任を負う形となる連帯保証人の場合、離婚時にも多くの注意が必要となってくる。夫が主債務者、妻が連帯保証人という形で住宅ローン契約をした場合、支払いを行わない妻との共有名義や団体信用生命保険、住宅ローン控除などのメリットは得られない。

しかし債務者となる夫の収入が若干少なく、審査通過が難しい場合に、連帯保証により夫婦の収入を合算するイメージで借り入れが可能となるケースが多い実態があるようだ。

連帯債務

連帯保証と混同されやすい連帯債務者は、夫婦それぞれに借入額全ての支払い義務があるシステムだ。債務者の銀行は、連帯債務を負った夫婦に対してどのように返済請求しても良い形となっている。

夫婦が連帯債務者として金融機関との契約をした場合は、共有名義であるという考え方により2人分の住宅ローン控除が可能となる。これに対して団体信用生命保険などについては、金融商品によって仕組みが異なる実態があるため、注意をして欲しい。

ペアローン

ひとつの不動産物件に対して夫婦が別々に住宅ローンを組む方法をペアローンと呼ぶ。この金融商品で融資を受けた場合、夫婦それぞれの借入額に対して住宅ローン控除や団体信用生命保険が適用となる。

しかし夫婦で2本のローンを組むこの方法を実践すると、契約までの手間や事務手数料などの諸費用が倍かかってしまう。しかし2人分の住宅ローン控除が受けられるペアローンを利用すると、諸費用が増えてしまった分の回収は1～2年ほどでできると考えられている。

離婚により行うマンションの名義変更とはどういうこと？

これから離婚をする夫婦に住宅ローン支払い中のマンションがある場合、財産分与の協議の中で下記4つのポイントを確認する必要がある。

• ・マンションを売るか、そのまま残すか？
• ・残す場合、誰が住むのか？
• ・住宅ローンの支払いはどうするのか？
• ・離婚後のマンション名義はどうするのか？

離婚によりマンションの名義変更をしないことで生じるトラブルとは？

こうした形でマンションについて離婚前に決めるべきことを並べてみると、意外と多くのポイントについて夫婦の話し合いが必要だと気付かされる。しかし関係が冷めてしまった状況により互いに入念な協議を避ける夫婦の場合、名義変更をしないことで下記のようなトラブルが起こりやすくなるため注意が必要だ。

売却したいのにできない

離婚によって連帯保証人だった元配偶者との連絡が取れなくなると、自分が手続きを進めたいタイミングでマンションの売却が難しくなってしまう。またあまり良い別れ方をしていない夫婦の場合、元配偶者の全ての行動を邪魔したいという意地悪により、連帯保証人となっている側が売却を許可しないこともあるようだ。

こうした離婚後に生じるトラブルを防ぐためには、婚姻関係が続いているうちにマンション売却や名義変更などをしておく必要があると言えるだろう。

元配偶者が住宅ローンを払えなくなった

経済的自立のできない妻が子供と一緒に夫が住宅ローンを返済し続けるマンションに住む場合、元配偶者のリストラや病気などの理由で支払いがストップするリスクも頭に入れておく必要がある。妻が連帯保証人の場合、夫の住宅ローン滞納により債務の支払い義務が自分にスライドする。

勝手に売却されることとなった

名義人ではない妻子がマンションに住み続ける場合、金銭的に困った夫が突然、不動産を売却するトラブルに巻き込まれることもある。

居住者である妻が連帯保証人ではない場合、債務者の夫は住宅ローンの完済さえ可能であれば、自分の好きなタイミングでマンションを手放せる。また再婚などにより新しい家族と暮らす住宅を買う場合は、元配偶者の生活するマンションを売って新居の購入に充てようと考える人も少なくない実態があるようだ。

競売にかかってしまった

債務者である夫が住宅ローンを払えない、連帯保証人の妻も返済ができないといった状況が長く続ければ、そのマンションは金融機関の申し立てにより競売にかけられてしまう。

またその結果として誰かに不動産が落札されると、居住者である妻子はすぐにマンションを出ていかなければならなくなるのだ。こうした最悪の状況を考えると、離婚時に行うマンションの売却や名義変更といった手続きは、新生活の不安を解消するためにも欠かせない存在となるだろう。

子供をトラブルに巻き込んでしまった

親権を取得したシングルマザーの元妻が未成年の子供を残して亡くなった場合、共有名義によりマンションの扱いが厄介になることもある。法律行為が行なえない未成年の子供が遺産相続をするためには、特別代理人という第三者が選任される形となる。

そのため、今まで離婚後もそれなりに交流のあった共有名義人を持つ夫婦の場合、元妻の死去と同時に第三者が介入してくることでマンションなどの不動産物件を自由に売却できなくなることもあるのだ。

元配偶者の妻が共有名義人になってしまった

離婚をした元配偶者が再婚をしていた場合も、遺産相続によって債務者からすれば全く知らない新たな配偶者が共有名義を持つ可能性も出てくる。こうした形で赤の他人が相続手続きを始めると、その扱いや相続分についてトラブルが生じやすくなる。

また預貯金や現金と違って分け合うことのできないマンションの場合、住宅ローンを払い切って売却する以外により良い解決策が見つからない可能性が高いと捉えた方が良いだろう。

ローン名義人と居住者が異なる実態が金融機関にバレてしまった

借り入れを行った人の住宅ローンの滞納が長く続くと、金融機関の調査によりマンションの債務者と居住者が異なる実態がバレてしまうこともある。契約違反とも言える事実が発覚すると、信用を失った債務者に対して銀行が一括返済を求めてくる可能性も出てくる。

またこうした形で信用がなくなった場合、住宅ローンにおける返済計画の変更といった各種相談も金融機関に行いにくくなることだろう。

離婚によりマンションの名義を変更するメリットとは？

夫婦が別れるタイミングで登記や住宅ローンに関する情報を確認した上で、所有マンションの名義変更などを行なうと、下記のように夫婦の新生活にさまざまな好循環が生まれやすくなる。

配偶者との関係を完全に切れる

共有名義のマンションは、離婚後の夫婦に相続財産や住宅ローンの返済といったさまざまな繋がりを残す形となる。これに対して夫婦が別れる段階で住宅ローンを完済し、連帯保証人や共有名義といった関係を切ると、相手のことを意識することなく新生活の充実に向けて集中できるメリットが得られるのだ。

財産分与もシンプルに考えられる

夫婦の共有名義だったマンションについて、「誰が住むのか。誰が住宅ローンを支払うのか」といった部分が明確になると、財産分与における曖昧な部分もなくなる。

また共有名義であることから脱する目的で離婚前の住宅ローン完済やマンション売却といった手続きを行うと、売却金額から諸費用を差し引いたお金で財産を分け合えることにより、離婚協議もスムーズに進みやすくなるようだ。

相手の住宅ローン滞納に怯える必要がなくなる

元配偶者の病気や失業、再婚といったライフイベントにより、住宅ローンの支払いができなくなることを考えると、夫婦が別れた後も連帯保証や連帯債務といった関係で繋がっているのはリスクが高いと判断できる。

また共有名義でなくとも、元配偶者がローンを返済し続けるマンションに別れた妻が暮らすというのも、名義変更とは無関係であってもトラブルに巻き込まれやすい選択肢になるだろう。

離婚による名義変更をする上で必要な条件とは？

これから離婚をする夫婦にとって何かとメリットの多い名義変更をおこなう際には、下記のとおり多くの条件を満たす必要があるため、注意が必要だ。

配偶者が了承している

配偶者と共同名義のマンションを売却もしくは名義変更したいと考える場合、まず相手の同意をもらう必要がある。長きに渡る別居生活によりコミュニケーションが全くない夫婦の場合は、単純に離婚届にサインをして相手に送るだけでなく、マンションの共同名義に関する話し合いをしなければならない。

また、もし相手がこうした話し合いに応じない場合は、離婚問題に詳しい弁護士に相談をして財産分与に関する交渉などを進めてもらう必要もあると言えるだろう。

住宅ローンの完済

配偶者の問題がクリアできたら、次は金融機関に名義変更を認めてもらう必要が出てくる。銀行などが名義の変更を許可する条件は、金融機関にとってさまざまなリスクを解消できる>住宅ローンをできたときとなる。

これに対して夫婦の預貯金と不動産の売却金額をプラスしても住宅ローン完済が厳しい場合は、多くの夫婦が離婚後もどちらかがそのままマンションに住み続ける選択をする実態があるようだ。

住宅ローンの借り換え

離婚を機に連帯保証人や連帯債務者といった関係を切りたい場合は、借り換えローンを活用する方法もおすすめとなる。月々の返済額が下がったり、返済期間が短くなるケースも多いと言われる借り換えローンには、名義変更を検討中の夫婦にも多く利用される特徴がある。

しかし借り換えの手続きによっては、連帯債務者となる2人に返済請求がきてしまうこともあるため、効率的な方法や流れについては金融機関に確認しておくべきだと言えるだろう。

信用力の高い身代わり（連帯保証人）

離婚によって連帯保証関係を外したい場合は、代わりの連帯保証人を確保するという方法もある。この手続きをスムーズに行うためには、定職に就いていて安定した収入のある人を見つけて来なければならない。

しかしその人に既に多くのローン契約などの借金がある場合は、債務者よりも高い安定収入があっても変わりの連帯保証人としては立てられない可能性も出てくると言えるだろう。

上記の条件を満たせない場合はどうなる？

ここまで挙げた条件を満たせない場合、離婚のタイミングではマンションの名義変更だけでなく売却もできないという結果に至ってしまう。

中には、住宅ローンの滞納によって任意売却という道に辿り着く夫婦もいるようだが、個人信用情報がブラックになってしまうことを考えると、普通の売却と任意売却では雲泥の差があると言えそうだ。

離婚の財産分与によるマンションの名義変更手続き

離婚の財産分与のタイミングでマンションの名義を変える時には、下記の流れで手続きを進めていく。

• ・登記簿謄本で、元の名義人を確定する
• ・住民票や戸籍などの書類で、新しい名義人を確定する
• ・マンションの名義変更に必要な書類を準備する
• ・管轄の法務局に申請をする

離婚による名義変更に期限はある？

財産分与による名義変更に期限は設けられていない。しかし前述のとおり、離婚によって元配偶者との連絡が取れなくなるトラブルを考えると、婚姻関係が続いているうちに手続きを終えてしまうのが理想となるだろう。

また離婚後の手続きを考えている場合においても、債務者が万が一の病気や事故に遭うリスクを想定すると、1日でも早く手続きを完了させて互いにスッキリさせるのが理想となるだろう。

マンションの名義変更にかかる費用とは？

マンションの名義変更で必要となる費用は、「自分で手続きをするか、司法書士に依頼するか」によって大きく変わってくる。

債務者自身が名義変更をする場合は、登記事項証明書代・住民票・評価証明書代・印鑑証明書代といった数千円ほどの費用で手続きができる。これに対して司法書士に全手続きを依頼する場合は、その費用だけで50,000円～100,000円ほどかかる実態があるようだ。

離婚による名義変更には多くの税金も関係してくる

財産分与のタイミングでマンションの名義変更をする場合、譲渡所得税と登録免許税の2つが原則課税される形となる。これに対して贈与税と不動産取得税については、原則かからないと考えて良い。

しかし分与された財産額が全ての事情を考慮しても多すぎると判断された場合は、贈与税と不動産取得税がかかると捉えた方が良いだろう。名義変更によって生じる税金について不明点がある場合は、早めに税理士に相談をするのがおすすめとなる。

まとめ

多くの夫婦が面倒と捉えがちな名義変更も、離婚後の生活に支障をきたさないためには、なるべく早めに共同名義から外す方向で動くことが理想となるだろう。

また名義変更に欠かせない住宅ローンの完済などで不安要素がある場合は、契約内容やその条件の確認を兼ねて離婚協議を始める前に金融機関に相談することをおすすめする。

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