人生において不動産購入はそう何度もない一大イベントといえるだろうが、不動産の売却も同じくらいのウェイトを占めるイベントではないだろうか。しかもどちらも失敗は避けたい。できれば成功に導きたいイベントといえるだろう。
不動産売却において、失敗となる原因はいくつがあるが、想定していなかった費用に泣かされるのもそのひとつだ。それが、不動産売却時にかかる費用。不動産を売却するときにどのような費用がどのくらいかかるか、ご存知だろうか。最も大きなウェイトを占める仲介手数料をメインに、売却時の費用について考えていきたい。
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不動産を売却するにあたって
不動産を売却するには注意が必要だ。希望の価格で売れるとは限らないし、すぐに売れる保証もない。ローンが残っている場合、ローン残高より安い金額で売れるかもしれないし、1年たっても売れないかもしれない。だが注意してほしいのは、これらのことだけではない。
思わぬ出費になることも
不動産売却は、例えば中古車を売却するのとはわけが違う。中古車であれば、査定をしてもらい、提示された価格で買い取ってもらうことができる。ところが不動産はそうではないのだ。不動産会社が提示する査定価格は、あくまでも参考価格でしかない。その金額で不動産会社が買ってくれるわけではないのだ。
不動産会社が行うのは、実際に買ってくれる相手を探すこと。要は仲介を行ってくれる。そのため、不動産の売却が成功したら、仲介をしてくれた不動産会社には、仲介手数料を払わなくてはならなくなるのだ。この仲介手数料は、媒介報酬とも呼ばれる。考え方としては、売却を成功に導いてくれた、成功報酬とでもいおうか。
仲介手数料の金額とは
そこで気になってくるのが、仲介手数料の金額だ。宅地建物取引業法第四十六条によると、報酬額は国土交通大臣の定めるところにあると謳われている。この金額を超えて報酬を受けてはならないともある。つまり上限こそ決まっているものの、そのほかは自由ということだ。では、具体的な金額はいくらなのだろうか。
こちらに関しては、「宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」という国土交通省の告示で決められていて、売却額に対するパーセンテージで表されている。200万円以下が5.4%、200万円を超えて400万円以下が4.32%、400万円を超えると3.24%となっている。ちなみに小数点以下は消費税の額だ。5%の手数料にかかる消費税8%分が0.4%というわけだ。消費税が10%になったら、このパーセンテージも変わるかもしれない。
仲介手数料の計算方法
では実際の金額がいくらになるのか、計算してみよう。
200万円で不動産が売却できた場合
手数料の上限は10万8,000円（税込み）になる。
350万円で売却できた場合
350万円に4.32%をかけた15万1,200円…ではない。17万2,800円が正解だ。あくまでも200万円までは5.4%が適用<される。200万円を超えた350万円までの150万円部分に4.32%の料率が課せられるというわけだ。
4,500万円で不動産が売却できた場合
では売却価格が4,500万円の場合はどうか。200万円までは10万8,000円、400万円までは8万6,400円、400万円から4,500万円までの4,100万円にかかる手数料は132万8,400円。これらを合わせると、4,500万円で不動産が売れた場合、仲介者である不動産会社に払う手数料の上限は152万2,800円ということになる。意外と手数料が高額なことに驚いたのではないだろうか。
これは不動産仲介手数料の上限金額になるが、現実問題として上限金額を手数料として設定している不動産会社は多い。そのため、不動産がいくらで売却できるかという計算のほかに、不動産会社に支払わなくてはならない仲介手数料のことも計算に入れておいた方がいいだろう。
仲介手数料が上限に設定されている会社だけではない
先ほど、多くの不動産会社が仲介手数料を上限値に設定しているといったが、すべての不動産会社が当てはまるわけではないことも明言しておこう。上限値を超えなければ、価格の設定は自由だ。半額、中には無料という不動産会社もある。これはどういう仕組みになっているのかというと、不動産会社は、売り主だけではなく買い主からも仲介手数料を受け取ることができる。そのため買い主が個人ではなく業者だった場合、個人の売り主から仲介手数料を取らないとか、かかる経費を削減して仲介手数料を無料もしくは半額に引き下げるなどを実行しているのである。
他にもかかる費用とは
仲介手数料にスポットを当てて話を進めてきたが、何も不動産売却にかかる費用は仲介手数料だけではない。売買契約書を取り交わす際には印紙税が発生するし、ローンが残っているなら抵当権抹消費用がかかる。印紙税は売却価格によって違うが1,000万円超5,000万円以下であれば、15,000円だ。抵当権抹消費用は、不動産一つにつき登録免許税が1,000円。司法書士へ依頼するなら、報酬は約1万円が相場といわれている。その他にも土地を測量しなくてはならなくなった場合には測量費用、建物を解体して明け渡す場合には解体費用、また、引っ越しする際には引っ越し費用などがかかることも忘れないでおこう。
不動産売却の際の仲介手数料が安い業者とは
では、不動産売却の際に仲介手数料が安い業者はどこか。手軽にアクセスできるサイトを持っている業者をいくつか集めてみた。
ゼロワンハウス
仲介手数料が無料、もしくは0.7%の不動産業者。不動産事業のほかにインターネットでの広告事業も展開している会社で、そのノウハウを生かして広告費の削減に力を入れている。また業務を効率化させスピードアップを図ることによって、仲介する不動産の数を増やし、それを仲介手数料無料へとつなげているという。仲介手数料を無料にできない場合でも、手数料率は0.7%と、上限値の半分以下を実現している。また、キャッシュバックも行っており、その金額は最大で200万円にもなるという。
コーラル株式会社
http://www.colal.net/index.php?FrontPage
戸建て住宅やマンションの売却・販売にかかる仲介手数料を最大で無料にしている。もしくは1%や1.5%。テレビの取材も幾度となく受けている会社だ。サービスを始めて5年と年数はあまり経ってないが、すでに2,500名以上の人が利用しているという。キャンペーンもその時々によっていろいろやっているようなので、ホームページでチェックしてみるのもいいかもしれない。
レッズ
仲介手数料が最大で無料になる、もしくは半額の不動産仲介会社。スタッフは全員宅建取引士以上の資格を有しており、営業スタッフに至っては、多くが宅建マイスターの認定を受けている。最大で仲介手数料を無料にできるのは、店舗運営や広告宣伝といった費用を削減できているからとのこと。弁護士や税理士といった顧問による無料相談サービスも受けられる。
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まとめ
ローンが3,000万円残っているから、3,000万円で売りたいと思ってもなかなか思うとおりに行かないのが不動産売却の難しいところだ。しかも3,000万円で売れたからといって、ローンがなくなってそれで終わりかといえばそうではない。100万円を超える仲介手数料に、印紙税やら抵当権抹消費用となにかとお金がかかってくる。いざという時に慌てないためにも、知識は必要だ。
また仲介手数料が不動産業者で一律ではないと知っておくのも大事だろう。余計なお金はかけたくないから、少しでも仲介手数料が安いところを探す人もいれば、仲介手数料を払った方が安心できるという人もいるだろう。人の考え方はそれぞれだ。どちらにしても、賢く立ち回って、失敗のない不動産売却を実現してもらいたい。
