マンション売却の仲介手数料・費用相場まとめ

マンションを売却しようと考えている人のなかには、売却にかかる手数料について気になる人が多いだろう。仲介手数料や印紙税、登記費用など、かからないものであれば支払いたくない、できる限り低く済ませたいと考えるのは当然だ。

少し調べてみると仲介手数料については上限額が定められてはいるが、どの業者もその上限額いっぱいに請求しているものではなく、なかには無料に設定している業者もいる。その場合、数千万のマンションを売却するのであれば、数十万円の差が出ることもあるのだ。

また、値引き交渉ができるのであれば、そうしたいと誰しも思うだろう。ここではマンション売却のための仲介手数料をはじめとして費用についてまとめてみた。これからマンションを売却する人であれば、ぜひ記事を参考にしてほしい。

マンション売却の際に必要となる諸費用について

マンション売却には必要となる諸費用が多数存在する。どのような場合でも必要となる費用から、都度状況によって必要となるものまでさまざまだ。必ずかかってくる諸費用には次のものがある。

• ・仲介手数料
• ・抵当権抹消登記費用
• ・司法書士手数料
• ・印紙税

その都度状況によって必要となる諸費用とは次のものだ。

• ・繰り上げ返済手数料
• ・不必要な荷物の処分費用
• ・引越し費用など

そのほかにもリフォーム費用やクリーニング費用、管理費の清算、固定資産税の清算なども考えられるだろう。ではそれらの諸費用のなかで、必ずかかってくる「仲介手数料」「抵当権抹消登記費用」「司法書士手数料」「印紙税」について詳しく見ていくとしよう。

仲介手数料について

仲介手数料とは、マンションを売却する際に仲介業者に支払う成功報酬だ。基本的にマンションを売却する場合、不動産会社に売却を依頼することになるだろう。売却を依頼された仲介業者は、その不動産を売却するためにあらゆる策を講じてくれることになる。

一般の大多数の人は、自分自身が不動産を購入してくれる人を探すことはできず、さらに何らかのトラブルに巻き込まれては困るために不動産会社に仲介を依頼するのだ。

不動産会社は独自のルートをさまざま持っており、自社に不動産購入を依頼している人に勧めたり、新聞広告やインターネットで情報を公開したりして購入希望の人を見つけるための営業活動をおこなう。これらの営業活動については、仲介手数料のなかに含まれるものだ。実際に買い手が見つかって、売買契約が成立したときには報酬として支払わねばならない。

仲介手数料の上限

仲介手数料には上限があり、際限なく請求されてマンションを売却した人が不利益を受けないように法律で定められている。

• 200万円までの部分：（売買価格×5%＋6万円）＋消費税
• 200万円を超え400万円までの部分：（売買価格×4%＋6万円）＋消費税
• 400万円を超える部分：（売買価格×3%＋6万円）＋消費税

例えば3000万円のマンションを売却したときの仲介手数料の上限は次のように計算する（2018年11月現在、消費税8％で計算）。

• （3000万円×3％＋60000円）×1.08＝103万6800円

つまりマンションを3000万円で売却した場合の仲介手数料は、上限として103万6800円まで請求できることになる。ただしあくまで上限額ということであって、必ずしも必要となる金額であるとはいえない。仲介手数料がそもそも低く設定されている場合や無料の場合、値引き交渉できる場合などあるために、詳しくは後述する。

仲介手数料の支払いのタイミング

仲介手数料については、売買契約が成立した後に支払うことになっている。つまり不動産会社は売買契約が成立したと同時に請求できる仕組みになっているのだ。

具体的な支払いのタイミングについては協議して決めることにはなっているが、おおむね次の2パターンとなっている。

• ・決済時に全額を支払う
• ・売買契約時に半額支払い、決済時に残りの半額を支払う

売却するまで支払う金額がない場合には、前者のパターンになることが多い。また不動産の購入者のローンの審査が通らなかった場合には、支払う必要はない仕組みになっている。

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記費用とは、マンションに住宅ローンが残っている場合に、マンションの売却金額で残金すべてを支払い、登記簿謄本に設定されている抵当権を抹消するために必要な費用である。この抵当権抹消登記費用は、登録免許税と呼ばれる税金であり、不動産1つにつき1,000円となっている。

ただしマンションの売却においては、マンション1つという考え方ではなく、土地と建物という考え方から2つの扱いとなるから注意が必要だ。そのため通常マンションの売却にかかる抵当権抹消登記費用は2,000円となる。

司法書士手数料

上記の抵当権抹消登記については、一般的に司法書士に依頼しておこなってもらうことになる。すると司法書士に対して、手数料を支払わねばならない。この手数料に関しては司法書士によっても差があるが、一般的には1万円～3万円程度となっている。

この司法書士は自分自身が依頼するものではなく、仲介する不動産会社が日常的に依頼している司法書士となることから、気になる人であれば不動産会社に確認しておくといいだろう。

印紙税

不動産売買における契約書は、印紙税法に定められている印紙税の課税対象となっている。そのため契約書の記載金額によって、その税額の収入印紙を貼付しなければならないのだ。

収入印紙を購入し、印紙税を納めていないと、最大で3倍の過怠税が課されるので注意が必要である。2018年11月現在において、この印紙税については軽減措置中となっていて、2020年3月31日までは記載された契約金額に対する税額は次の通りとなっている。

• ・10万円を超え50万円以下のもの：200円
• ・50万円を超え100万円以下のもの：500円
• ・100万円を超え500万円以下のもの：1,000円
• ・500万円を超え1,000万円以下のもの：5,000円
• ・1,000万円を超え5,000万円以下のもの：10,000円
• ・5,000万円を超え1億円以下のもの：30,000円
• ・1億円を超え5億円以下のもの：60,000円
• ・5億円を超え10億円以下のもの：160,000円
• ・10億円を超え50億円以下のもの：320,000円
• ・50億円を超えるもの：480,000円

マンションの売買契約で多いのは、「1,000万円を超え5,000万円以下のもの」「5,000万円を超え1億円以下のもの」となるから、10,000円もしくは30,000円になるということだ。ただし軽減措置が終了し、印紙税に則った税率であれば、

• ・1,000万円を超え5,000万円以下のもの：20,000円
• ・5,000万円を超え1億円以下のもの：60,000円

軽減措置がどうなるかについては、その時点によるものであるから、必ず税率については 国税庁ホームページなどで確認してもらいたい。

仲介手数料を無料にすることはできるのか

手数料について見てきたが、仲介手数料・抵当権抹消登記費用・司法書士手数料・印紙税のなかで1番大きいもので、料金を低く抑えることのできるものは「仲介手数料」だ。

仮に3000万円のマンションを売却する場合、手数料は最大で103万6800円となるが、手数料を上限額に設定していなければその分安く抑えることができるし、0円ということであればかなり大きな差額が生まれることになる。

先ほど仲介手数料の概要についてお伝えしたが、ここではなぜ仲介手数料にこのような差が生まれるのか、仕組みなども踏まえて説明していこう。

仲介手数料の仕組みとは

仲介手数料とは、上記でもお伝えしたが不動産を売買した場合の成功報酬である。売買契約が成立した際に支払わねばならないものである。仲介手数料は不動産を売却した場合の成功報酬だけではなく、購入できた場合の成功報酬としても請求することができるものだ。

不動産を購入する際は、直接売却している人に話をするのではなく、不動産会社を通じて購入することになるのが一般的だ。つまり買い主からも成功報酬を受け取ることができるのだ。もしも仲介している不動産会社が、売り主側と買い主側で同じの場合、両方から仲介手数料を支払ってもらうことができる。

不動産業界において「両手取引」と呼ばれるものだ。双方から上限額いっぱいまで請求することができるために、不動産会社にとっては1番いいケースであるといえる。仮に3000万円のマンションの売買契約の場合、手数料の上限額は103万6800円となるが、この上限額通りに請求するのであれば、

• ・103万6800円×2＝207万3600円

となるのだ。仲介業者が2社になるケースもある。買い主側の不動産会社が仲介している場合だ。そのような場合であれば、仲介した側からのみ支払いを受けることができる。この場合、上記のケースでいうと上限として103万6800円請求できることになる。

マンション売却の仲介手数料が無料になるケースが存在する

マンションの売却においては、先述した通り、不動産会社の成功報酬として「仲介手数料」の上限額が設定されている。

• ・200万円までの部分：（売買価格×5%＋6万円）＋消費税
• ・200万円を超え400万円までの部分：（売買価格×4%＋6万円）＋消費税
• ・400万円を超える部分：（売買価格×3%＋6万円）＋消費税

この金額は、あくまで「上限額」ということであるから、実は無料でも構わないということになっている。あくまで不動産会社の裁量で決めることができるものなのだ。ただし不動産会社の成功報酬であり、収入になるものであるから、むやみやたらに無料にすることは考えられないことは分かるだろう。

しかし調べてみると、実際に無料に設定されていることも少なくないのだ。無料になるケースとして、考えられるのは次のようなケースだ。先述した「両手取引」のケースの場合、仲介業者は1社だけだから売り主側、買い主側の双方から仲介手数料を請求することができる。

しかし、何らかの事情がある場合に、双方のどちらかの仲介手数料を無料にしていることがあるのだ。例えば、その地域のマンションの供給が少なく、売り主を探したいと考えているのであれば、売却の意欲を高めるために仲介手数料を無料にして、買い主側からだけ仲介手数料を取っているのだ。

あるいはこれが反対になるケースもある。その地域のマンションの供給が多い場合、少しでも購買意欲を高めるために買い主側の仲介手数料を無料にして、売り主側だけから手数料を取っているのだ。これは要するに不動産会社の戦略であるといえる。地域、マンションの価値はどのようなものかを考えながら、仲介手数料を武器にして不動産の売却を推進しているのだ。

マンションの売却だけを考えてしまうと、このようなことが起きている状況は掴みにくい。知らぬ間に仲介手数料が発生して、思っていた金額を得ることができないという事態になることもあるから、しっかりと不動産会社の動向を掴んでおくことが必要である。

マンションの売却を仲介してもらう際には、不動産会社を吟味しなければならない。そうでなければ、3,000万円のマンションを売却する場合、A社では仲介手数料が100万円、B社では0円なんてこともあるからだ。

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仲介手数料を値引きすることはできるのか

場合によっては、仲介手数料が0円ということがあるということをお伝えした。事前にしっかりと調べておけば、仲介手数料を支払わずにすむケースがあるかもしれない。

しかしどれだけ仲介手数料を調べてみても、0円の不動産会社を見つけることができないということもあるだろう。その場合であれば、設定額が低い不動産会社に頼むしかないのだろうか。

マンション売却にかかる仲介手数料は、その地域ではおおむねどの不動産会社も変わりがない。中小の不動産会社が低く設定しているということはあるが、大手不動産会社に仲介を依頼したいということもあるだろう。

そのような場合、仲介手数料を値引きしてもらうことはできないのだろうか。ここでは値引きに特化して、情報をお伝えする。

仲介手数料はマンションの売却額に応じて高くなるのだが・・・

仲介手数料の上限額の計算式を見ると、マンションの金額が高くなればなるほど、手数料が高くなることが分かる。

例えばマンションの売却額が2000万円の仲介手数料の上限は次のように計算する（2018年11月現在、消費税8％で計算）。

• ・（2000万円×3％＋60000円）×1.08＝71万2800円

マンションの売却額が3000万円の仲介手数料の仲介手数料の上限は次のように計算する。

• ・（3000万円×3％＋60000円）×1.08＝103万6800円

つまり2000万円と3000万円のマンションでは、約30万円ほどの仲介手数料の差があることが分かる。

しかし考えてみれば、不動産会社の経費としてはこの双方のマンションは同じであることが分かる。チラシやインターネットの広告などにかかる費用や人件費などであるが、マンションの売却額とは関係のないものだ。そうなると、少しでも値引きができないのか考えることはおかしくないことであるだろう。

不動産の媒介契約とは

仲介手数料が値引きできるのか・できないのかという話の前に、不動産の媒介契約の話をしておきたい。

マンションの売却を仲介してもらう際に、媒介契約を結んで仲介してもらうことになるのだが、この媒介契約には3種類存在する。この媒介契約が、仲介手数料の値引きの鍵を握っているものになるのだ。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類が存在する。この3種類の違いは、つぎの5つのポイントにある。

• ・同時にほかの不動産会社へ仲介を依頼することができるか
• ・自分で発見した買い主に売却することができるか
• ・契約の有効期間はどれくらいなのか
• ・売り主へ状況を報告する義務はあるのか
• ・流通機構（レインズ・サーバー群）には登録するのか

この5つのポイントで3種類の媒介契約を比較したときに、より制限が厳しくなるのが「専属媒介契約」だ。一番緩やかなのが「一般媒介契約」である。

仲介業者としては、自社だけの契約にして売却したいと考えていることは間違いない。5つのポイントの1番目には「同時にほかの不動産会社へ仲介を依頼することができるか」という項目であるが、できればより制限の厳しい契約にしておきたいのが本音である。

このポイントの1番において、「同時にほかの不動産会社へ仲介を依頼することができない」契約は、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」だけである。

マンションの売却を依頼すると、大多数の不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を持ちかけてくるのが実情だ。不動産の売却に詳しくない人であれば、何気なく対応してしまいがちなのだが、不動産会社としては自社の収益となるか否かの緊張する場面でもあるわけだ。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の契約締結時に値引きが可能

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の大きな違いは、先ほどの5つのポイントのなかの2番、「自分で発見した買い主に売却することができるか」という点である。専任媒介契約の場合、自分で発見した買い主に売却することができるという契約だ。

つまり「専属専任媒介契約」であれば、売り主・買い主共に仲介できることになるから、仲介手数料を両方に請求することができる。「専任媒介契約」の場合でも、売り主側からは少なくとも仲介手数料を取ることができる。

これでマンションが売却できれば、確実に自社の収益となることが決定となる。不動産会社にとって優位になる契約なのだ。このタイミングで値引き交渉することが可能である。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のいずれかで契約することを条件に、値引き交渉するのだ。

何度もいうが、不動産会社は仲介手数料が自社の主たる収益だ。成功報酬によって、不動産会社は運営が行われている。この契約前の段階で交渉することが、値引きの一番のタイミングなのだ。

どれくらいの値引きができるのかについては、交渉次第である。「専属専任媒介契約」であれば、さらに値引き額が大きくなる可能性もあるから、交渉してみるといいだろう。事前にほかの仲介業者の仲介手数料も調べておくといい。

ただし仲介手数料は不動産会社にとっての収益となるものだから、しぶってくる不動産会社も多い。他社に依頼することも覚悟での交渉となることは間違いない。契約してから値引きの話をすることはタブーである。不動産会社は契約に基づいて業務を行っている。要するに法のもとでの契約だから絶対的なものなのだ。応じることは絶対にない。

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まとめ

マンション売却の仲介手数料・費用相場をまとめてみた。マンションを売却する際には、さまざまな費用が必要になることを理解していただけただろう。そのなかでも大きな費用である「仲介手数料」については、しっかりと理解を深めて頂きたい。

0円になる場合があることを知らなければ、100万円程度の差が生じることもあるからだ。しっかりと不動産会社の情報を集め、損することのないようにマンションの売却を進めて頂きたい。