一戸建て・一軒家売却時の査定価格はどのように決まるのか？

一戸建てや一軒家を新しい家に買い替える時や、住まなくなった家を売却しようと考える場合、一体どれくらいの値段で売れば良いのか・いくらぐらいが妥当なのか多くの人が悩むのではないだろうか。不動産を売却する時は、まず査定の依頼を不動産業者に依頼することから始まり、その結果をもとに売却価格を決めることになる。

ここでは、納得・満足いく価格で大切な我が家を売却するために、査定価格の決め方などを詳しくご紹介する。

不動産の査定は複数の業者に依頼するのがポイント

不動産の価格には、査定価格・売り出し価格・実際の売却価格の3種類の価格がある。一戸建てや一軒家などの不動産を売却する手順は、最初に不動産仲介業者にきちんと査定額を出してもらい、査定額や相場と自分が売りたい金額とを比べて売り出し金額を決定し、不動産業者を通じて市場に売り出す。

査定価格は、自分が所有している土地や建物などの不動産がどれくらいの価値があるのかを不動産業者へ依頼して査定してもらい、出される金額のことである。

売出し価格とは、自分の売却したい不動産の相場である査定価格とは異なり、最初にいくらで物件を売りに出すかの値段のことだ。物件の売値は不動産の持ち主が自由に決めることができるのである。

ただ、不動産業者が提示した査定額や、周辺の不動産売買取引実績などを自分で調べ、査定や相場の価格を考慮した上で決めていくことになる。あまりにも金額がかけ離れすぎていると、売りには出したけれど買う人が出てこないという結果になるだろう。

不動産を購入したい買主は、少しでも安い価格で買いたいのでほとんどの場合値下げ交渉をしてくる。経験のある不動産業者はこのことを見込んで、売り出しの価格を相場よりも少し高めに設定しているので、値引きをしたとしても売主側は相場相応の価格を維持でき、買い手は値引きをしてもらったという得をした気持ちになる。

このように、いくら高額で売りたいからと市場の相場を無視した値段設定は売れ残りの原因になるし、逆に相場より低い値段での売却は損をするので、売り出し価格の決定は非常に重要になってくるのである。

査定を不動産会社に依頼する時は、同じ価格をすべての不動産会社が付けてくることはないので、出来る限り複数の会社に依頼するのが基本だ。なぜなら、依頼する不動産会社が1社あるいは2社の場合、どうしても提示された情報が不足しがちで、価格の妥当性を比較することができないというデメリットが発生する。

また、周辺エリアの売買事例が少なければ不動産業者の査定価格にも大きな開きが出る可能性が高くなり、その他に不動産に何かしらのリスクやマイナス要因があるなど数字で処理がしにくい要素が発生した場合、その判断は不動産会社によって異なるからだ。

一方で、たくさんの不動産業者に声をかけて一番高値を言ってきた業者に決めようなどと考えていると、その後激しい営業合戦が繰り広げられて煩わしい事態に陥るから気を付けておきたい。

複数の不動産業者に査定を依頼した場合、ほとんどの業者が同じような価格を提示しているのに、1社だけ飛び抜けて高値を付けているなら、その業者には頼まないのが賢明である。

なぜなら、不動産仲介業者が物件を査定する時は、ある一定の基準をもとに行われているからだ。それを無視して高額な値段と言うことは、市場の動向を理解していなかったり、売るということを無視し売却契約を結ぶことを目的として値段を付けていることが考えられる。

特に営業社員の数が多いと、契約を取ることが優先され、売却を成功させるという本来の目的が軽視されることも少なくない。ただ、独自のノウハウや売却ルートを持っていて高値を付けていることもあるので、どうして他の不動産会社と値段が違うのかを聞いておいた方が良いだろう。

いずれにしても、不動産の売却は信頼と実績がある業者選びが重要で、いくつもそのような業者を見つけるのは難しい場合、インターネットの無料査定サイトを利用すると便利だ。中でもさてオクは、査定の精度を上げるために物件に関するさまざまな資料を集めて金額を出していくので、安心して依頼をすることができる業者と言える。

査定価格を決める方法

不動産業者が物件を査定する時は、いろいろな角度から評価額を算出する。特に売却経験が豊富な不動産会社は、日常的に不動産を売りたい・買いたいという顧客のためにさまざまな情報を収集し、使えるデータとして蓄積されている。

このような理由から、信頼できる不動産が出す査定価格は市場の相場に近いと言える。評価を行うには、なかなか一般の人では気付きにくいチェックポイントがあり、経験の中からそのようなことも事前に把握しているのである。

ただ、いくら優秀な不動産会社に依頼をしても、不動産を売却・購入する側からすると、実際に評価額の出し方をある程度知っておかないと、万が一依頼した不動産業者が悪徳だった場合、業者の言うままになってしまい損をしてしまうことになる。不動産の売買金額はとても大きく、査定価格の算出方法を知っておくのとおかないのとでは、金額に天と地ほどの差が出ることを心にとめておきたい。

不動産の中でも土地に関する評価額については、土地一つに対して4つの評価価値（一物四価）があると言われている。時価（実勢価格）・公示地価（公示価格）・相続税評価額（路線価）・固定資産税評価額がそれにあたる。

この4つの中で、不動産を売却する時にまず知っておきたいのが公示地価（公示価格）だ。一般の人が誰でも住所地の価格が見れるように、国土交通省が不動産鑑定士などの専門家を使って1平方メートル当たりの土地の価格の基準を決めている公的な価格である。

インターネット環境があれば、国土交通省のホームページを開き、国土交通省地価公示・都道府県地価調査を見れば、住所地の価格を地図で閲覧することができ、この価格が不動産を売却する時の一つの基準となる。

次に着目したいのが時価（実勢価格）である。これは、市場で実際に付けられる価格のことで、取引される金額と考えて良い。上述した公示地価と違う値になることが多い。国税庁が相続税や贈与税を算定する際の基準にするために決められた価格が相続税評価額（路線価）で、公示地価（公示価格）の8割程度になるように価格が定められている。

4つ目の固定資産税評価額は、土地と建物の固定資産税を算定する基準として所在する市町村が設けた価格で、公示地価（公示価格）の7割程度となるように価格が設定されている。不動産などを所有している場合、固定資産税の通知書が毎年送付されるので、確認することができるだろう。

このように、不動産（特に土地）の査定価格はいろいろな方法で算定されるので、一般の人には分かりにくいとされている。

次に、土地に建物が建っている場合の評価額だ。建物の評価はとても流動的である。なぜなら、国が示す路線価や公示地価のような基準とは関連がないからである。

建物の評価額の一番の基準になるのは築年数で、その建物が施行されてから何年経過しているかの数字を見るのが一般的だ。築年数により、建物の劣化の程度や進行具合が基準として設けられている。

木造住宅の場合は、築年数が30年以上を経過しているなら、一般的に評価額はゼロである。それ以内の年数であれば、不動産会社や調査士が外壁や屋根からの雨漏りが無いか、キッチンやバスルームなどの水回りの修繕は必要かなど、いろいろなチェック項目に照らし合わせて建物の傷み具合の調査が行われる。

建築から1～2年の場合はわずかな値引きで良いが、築年数が経過し修復箇所が多ければ、売買金額を下げてリフォーム代を評価額に上乗せするか、リフォームをせずに売却価格を下げることになる。

このように、土地や建物を査定・評価するのはさまざまな条件を複合的に考えなければいけないので複雑だ。

不動産の価格を決めるポイント

では、不動産を売却する際の価格は、どれを基準に考えたら良いのであろう。結局のところ、不動産の売買価格は、不動産会社・売主・買主の3者が集まって話し合いで決定する。最終的に売主が価格を決めることには違いない。

ただ、公示地価（公示価格）を調べて土地の値段を算出しても、それを買いたいと思う買主が現れないことにはどうしようもないのである。

売値を決める大きな要因に、不動産物件周辺の環境が大きく影響する。建物周辺が生活の利便性が良く治安が落ち着いている人気のエリアなら、実際の評価額を上回る金額でも買いたいという人が現れる可能性は大きい。逆に、騒音が大きかったり交通の便が悪いなど人気がないならば、実際の評価額を大きく下回る可能性もある。

このような時に強い味方になってくれるのが不動産仲介業者だ。時価（実勢価格）をある程度把握しているので、どのくらいの金額で売れそうなのかをアドバイスしてもらうことができ、買主に対してできる限り売主の希望に沿えるようにセールスをしてくれる。

自分がイメージしている価格と不動産会社が出してくる査定価格がほぼ一致している、あるいは高い場合は良いのだが、実際は希望する売値よりも低いものになることが多い。売れた後にもっと高く売れたのではと後悔しないためにも売り出し価格の検討を行い、自分が売りたい価格と実際に売りに出す価格とのギャップを埋めていくことが大切な作業になる。

まず、これ以上価格を下げると自分の生活ができなくなるという最低ラインの価格を考えてみる。これを不動産業者の査定価格や自分が売りたいと考えていた金額と比較すると、金額が大きい方から、売りたい価格・査定価格・最低ラインの価格の順になることが多い。これをもとにした価格を不動産仲介業者と話し合っていくが、査定額が最低ラインの価格よりより低い場合は、不動産の売却自体を考え直した方が良い。

売主がこの時期までに売りたいという目標をもとに、売却までのスケジュールを立てることは大切だ。なぜなら、あまりに長い期間市場に残ったままの物件は、それだけで何か悪いことがあったのではないかと思われ、最終的に安値で取引されるケースが多い。不動産業者と、売りたい価格から最低ラインまでの価格に落とすまでの時期を入念に話し合い最終的な売値を決定することが大切だ。