インターネット上の口コミサイトには、家や自宅の買い替え時にやってしまった失敗が非常に多く掲載されている。こうした体験談に目を通しておくと、多くの人がやりがちなトラブルの実態をイメージしながら、リスクの少ない取引に向けた準備を行える。また大半の人が希望する高く早く古い家を売るといった意味でも、口コミなどから学ぶことは大変多いと言えるだろう。
今回は、さまざまな口コミサイトに掲載されている10の失敗を確認しながら、家の買い替え時に注意すべきことについて、読者の皆さんと一緒に考えていきたい。
CONTENTS
このコラムには、合法的な広告・宣伝が含まれている可能性があります。また、当社のサービスである「ヒカカク！」と「magi」の紹介も含まれています。
「買う」と「売る」のタイミングが合わなかった
初めて自宅の買い替えを行う場合、自分の希望条件やスケジュールに合った方法で家の売却と購入手続きを進めていく必要がある。この両者のタイミングが合わなければ当然、下記いずれかの問題が生じる形になってしまう。
- ・古い自宅がなかなか売れず、購入予定だった家の契約を破棄されてしまった
- ・次の家が見つかる前に古い自宅が売れてしまい、しばらく賃貸生活が必要となった
体験談サイトで多く見受けられる上記の事例を見ていくと、自宅の買い替えを行う上でスケジュールの把握や調整はとても大事なことだと言えるだろう。
売りを先行した方が良いケース
今現在そんなに貯金もない状態で、古い家を売ったお金で次の自宅を買う場合は、売却を先に進める方法がおすすめとなる。この流れで家の買い替えを進めていけば、容易に資金計画も立てられる。
しかしあまりにも早く売却が決まった場合、次の家を見つけるまでの間は賃貸物件やトランクルームなどを利用する必要が出てくることもあるため、3ヶ月分で50万円～100万円ほどの費用の余裕がある状態で行動を起こすのが理想と言えそうだ。
買いを先行した方が良いケース
金銭的にも余裕があり、どうしても欲しい家を手に入れたいといった場合は、不動産物件の購入を先に行う方法がおすすめとなる。古い物件の売却前に次の自宅が決まっていれば、仮住まいなどの心配をせず、じっくり売却の準備を行える。
しかし家を売ったお金で次の物件を買うことはできなくなってしまうため、こちらの方法を選択できるのは数百万円～数千万円レベルでお金の余裕がある人や、複数ローンを組めるだけの収入がある人のみと捉えた方が良いだろう。
売り先行で特約を付ける
自宅の売買を並行して行っても理想的なタイミングで契約や引っ越しができないといった場合は、今話題の買い替え特約の活用もおすすめとなる。この特約を付けておくと、今住んでいる家の売却が上手くいかなかった場合、次の物件の契約を白紙にすることができるのだ。
この特約によって引き渡しまでの期間を3ヶ月～半年ほどに伸ばせば、余裕を持って納得の価格で古い家の売却に繋げやすくなると言えそうだ。
内覧対応の失敗
今住んでいる家の売却時に必要となる内覧対応でも、下記のようなミスをする人が多い傾向がある。もし購入希望者から「家を見せて欲しい」と言われた場合は、買う側の気持ちに沿った形で理想的な対応をしなければならない。
掃除や片付けをしていない
内覧時に最もNGとなるのが、部屋の片付けや掃除を全く行わないケースだ。自分自身が作業をするわけではない不動産会社の中には、「普段のままで大丈夫ですよ？」といったいい加減な助言をする人も少なからず存在している。しかし水まわりの汚れやカビ、生活感溢れる散らかった光景は、ネガティブな印象によりその家の価値を台無しにしてしまう。
また内覧ではクローゼットなどの収納スペースまでチェックする人も見受けられるため、自宅を売却するなら細部まで丁寧な掃除をするべきだと言えるだろう。
積極的すぎる
内覧に訪れた購入希望者は、家をチェックしに来ただけである。こうした相手の気持ちに気づかずひたすら話し続けると、素晴らしい自宅の価値よりも「あの人から購入したくないかも？」といったネガティブな気持ちが勝ってしまう。
また購入希望者も忙しいスケジュールの中で来訪している可能性もあるため、必要以上の世間話などはせず、求められた質問だけに丁寧に答える姿勢を持つのが理想と言えそうだ。
その場で割り引く・妥協する
「売れなかったらどうしょう？」といった不安を抱える人に多いのが、来訪者の希望条件をその場で承諾してしまうケースだ。
少しでも安くお得に物件を手に入れたいと考える来訪者は、その多くがダメ元で「負けてもらえると嬉しいです！」といった話をする傾向がある。しかしこうした話を内覧の場で受け入れてしまうと、納得の価格には程遠い結果になるため、注意が必要だ。
疲弊する
内覧対応の準備を頑張りすぎて、疲弊してしまう方々も少なからずいる。古い家を売るだけでなく新しい自宅の購入や引っ越しなどの手続きが山のようにある買い替えの場合、数ヶ月間続く予定をこなせるだけの体力を残しておく必要がある。
これに対して、買い替えの初期段階で行われる内覧対応に本気を出しすぎると、次の自宅選びの際に欠かせない集中力や判断力も失ってしまうと言えるだろう。
ダブルローンになってしまった
自宅の買い替えにおける順番やスケジュールを誤ると、ダブルローンを含めた資金計画の部分で失敗に陥りやすくなる。この部分で生じるミスは、次の家の購入資金に大きな支障をもたらす。
また失敗に気づくのが遅ければ買い替え自体が中途半端に終わる可能性も出てくるため、金銭的余裕の少ない人ほど大きな注意が必要だと言えるだろう。
後売りによる融資不可
とりあえず欲しい家を購入し、後からゆっくり古い自宅を売却しようと考える場合、既に抱えているローンを支払い終わっていないことにより、次のローン審査に通らないケースも非常に多く見受けられる。ダブルローンと言われる二重の融資すらできないこの事例は、自宅の買い替えを検討する人達にとって危機的状況とも考えられる。
また後売りの場合、その家が早く高く売れる保証はどこにもないとも言えるため、資金面のリスクを負いたくないという人は、後売りではなく前売りで物件を手放すのが理想となるだろう。
後売りによるダブルローン
古い家を高値で売却することが難しく、それなりに収入も多いという理由で新旧2つの自宅のローンを抱える状況も、場合によっては大きな失敗に繋がることもある。
例えば、夫婦どちらも正社員で共働きをしている夫婦に子供ができた場合、妻が残業のない職種やパートタイマーにシフトすることで、ダブルローンを支払えるだけの収入を得られなくなるケースも少なからず見受けられる。また購入者本人が病気になれば当然、収入が激減する可能性も出てくるため、ダブルローンを抱えるリスクは意外に大きいと言えるだろう。
住み替えローンという選択肢もある
自宅買い替え時のお金に関する問題を解消する存在として高く注目されているのが、住み替えローンと呼ばれる金融商品だ。今住んでいる家の残債と新しい家のローンの両方をまとめて借り入れできる住み替えローンを利用すれば、月々の支払額をかなり抑えられる。
しかし住み替えローンを利用すると支払期間がかなり長くなる可能性も出てくるため、自宅の買い替え時には自分の将来的なこともしっかり想像しておいた方が良いと言えるだろう。
諸費用や税金について考えていなかった
家の買い替えをする際には、2つの家の売買費用以外に多くのお金が動く実態についても頭に入れておく必要がある。こうした部分を具体的にイメージしないまま買い替えを完了させてしまうと、後々生じる多くの税金などによってローンの支払いすら難しくなる可能性も出てくる。
不動産の買い替え時にかかる主な税金
戸建てやマンションなどの自宅を買い替えた場合、下記のような税金がかかるのが一般的となっている。
- ・売却時にかかる税金の種類 → 印紙税、住民税、譲渡所得税
- ・購入時にかかる税金の種類 → 印紙税、登録免許税、不動産取得税
これらの税金は、売買の具体的な金額や家の所有年数といった諸条件によって課税の有無なども変わってくる。また新たな自宅を所有すれば当然、固定資産税もかかる形となっているため、長きに渡って売れない家を放置しておくことは明らかなデメリットと捉えた法が良いだろう。
上記の税額や将来的な支払いについて不安がある場合は、自宅買い替えに関する税金に詳しい不動産会社か税理士などに相談をしておくこともおすすめとなる。
買替え特例と3,000万円特別控除の違いがわからない
より効率的に自宅の買い替えを行うためには、特別控除や特例などについても詳しくなっておく必要がある。早い段階で使いたい制度を決めておけば、次に住む住宅選びについても良い形で絞り込みができる。
メリットの高い買い替え特例には10年以上所有していた居住用不動産の売却という前提条件もあるため、利用する制度によって不動産を売るタイミングも変わってくると捉えた方が良いだろう。
売却活動に消極的・非協力的になってしまった
自分の家の買い替えをするというのに、仕事や介護、子育てなどに忙しすぎて売却活動に消極的になってしまった場合にも、失敗は非常に起こりやすくなると言われている。またどんなに良心的かつテキパキと動いてくれる担当者であっても、自分は何もせず全てを任せるというのは、トラブルを招く原因になり得ると捉えた方が良いだろう。
物件見学のスケジュール調整
非協力的な依頼者によって最も生じやすいのは、内覧のスケジュールにおける問題だ。
例えば、購入希望のAさんが仲介業者に内覧希望の申込みをしたと仮定する。担当営業はその連絡の直後に売り手に電話やメールを入れて、内覧対応の日程を決める流れが一般的だ。しかしこの段階で売り手側となかなか連絡がつかない場合、購入希望のAさんも大事な休日を無駄にしたくないなどの理由で、内覧申し込みをキャンセルする可能性が出てくる。
判断するのは自分
購入希望者から業者に入る引き渡し時期や値引き交渉への判断は、基本的に売り手自身が行う形となる。しかし引き渡しに向けたスケジュールや下限価格を詰めないまま全てを業者任せにしていると、担当者は購入希望者からの連絡が入る度にメールや電話で確認をしなければならなくなるのだ。
またこうした形で生じた時間のロスは購入希望者に不快感や不安を与える原因にもなり得るため、売却活動をスタートさせる前にある程度の条件面や方向性を担当者と決めておくのがおすすめとなるだろう。
非協力的な姿勢が良い物件を安値にする
売り手となかなか連絡がとれない、内覧申し込みがあっても日程調整が上手くいかないといったことが何度も起こると、その物件はせっかくのチャンスを逃し続けるのと同じ状態になってしまう。また数ヶ月経っても売れない現実に直面した場合、再び多くの問い合わせを集めるために価格を思い切り下げるなどの妥協をせざるを得なくなるだろう。
こうした形で売却活動に消極的な人達は、結果として非常に価値ある物件を遅く安く売るしかない失敗をすることが多いようだ。
新居のイメージと実際の間取りなどが違った
購入を希望する住宅の内覧をしっかり行わないと、自分のイメージしていた住宅と異なるという理由で後々大きな後悔が生じる可能性も出てくる。
これから長く住み続ける家を見に行く内覧は、購入希望者がじっくり時間をとれる日に行うのが理想となる。また場合によっては内覧対応をする売り手側が忙しいという理由で短時間での見学になることもあるため、納得ができない場合は「もう少しじっくり見てから契約に進みたい」といった意思表示をすることも必要だと言えるだろう。
騒音の問題
隣の家と若干離れている戸建住宅においても、電車や子供の声などによる騒音トラブルが生じる実態がある。
近隣に線路や幹線道路はないか？
公共交通機関による騒音が気になる人は、まずGoogle Mapなどの地図を使って購入希望物件近くに線路や大きな道路があるかを確認してみよう。
中古住宅を購入した人の体験談などを見てみると、線路から100～150mほど離れれば音が聞こえないという方々が殆どとなっている。しかしその周辺にある建物によっては僅かに音が聞こえることもあるため、実際に列車が通過する時間に内覧をすることも必要だと言えそうだ。
近隣の家族構成をチェックする
以前から子供嫌いで乳幼児の賑やかな声が苦手という人は、内覧対応をする住人に近隣の家族構成などを聞いておいた方が良いだろう。
この時に注意すべきなのは、「子供の声はうるさくありませんか？」という質問だ。自分自身が子育てをしている専業主婦などは、他の家庭から生じる子供の声についても鈍感になっている。また音に関する価値観は人によって大きく異なる実態があるため、「うるさいか？静かか？」よりも「周辺にどんな人が住んでいるか？」の確認をした方が良いと言えるだろう。
2つの不動産会社とのやり取りで混乱した
一般媒介契約によって複数の不動産会社に依頼を行った場合、いろいろな業者から毎日連絡がくることで、パニックを起こす売り手が少なからず見受けられる。またこうした失敗は、自宅やマンションの売却と購入業者を別にした時にも容易に起こると考えられている。
一般媒介契約をするならメモや記録を残すのが理想
一般媒介契約によって多数の業者とやり取りするなら、「誰と何を話したのか？」をきちんと把握するためにメモをとる習慣が必要となる。
また仕事などが忙しく長電話をする余裕がない、電話を切ると同時に内容を忘れてしまうといった場合は、なるべく重要な要件はメールでもらう形にしても良いだろう。この方法を使うと、業者との間に生じる言った・言わないの問題も生じにくくなる。
売却を得意とする不動産会社1社に絞る
こうした混乱をなるべく避けたい考える人におすすめなのが、住宅やマンションなどの不動産売却を得意とする1つの会社のみのお世話になることだ。この方法を使えば、いろいろな担当者から電話がくることもなくなる。
また1対1の方が自分の希望条件やスケジュールの話もしっかりできるため、確実な意思疎通といった意味でもおすすめ度は高いと言えるだろう。
買取価格
スピード
手数料
許可番号
ポリシー
ウイルス
対策
売却な得意な不動産屋でも新しい家の購入はできるの？
レインズという不動産会社のネットワークシステムが存在する今の時代は、大半の物件が業者間で共有されている。このシステムに希望条件を入力すれば、どんな会社であっても比較的スムーズに物件検索ができる形だ。
また1つの業者で売買をした方が、引き渡しや引っ越しなどのスケジュール調整についても理想的な方法を考えてもらえる。
悪徳業者の被害に遭う
高齢化社会に突入し始めている日本では、自宅の買い替えを行うお年寄りなどを狙った悪徳業者も増加傾向にある。こうした業者の罠に巻き込まれると、自分の希望するスケジュールや金額での売却が難しくなる。またこの失敗によって生じる精神的な疲弊は、自宅の買い替えを考える方々のモチベーションまでも奪ってしまう実態があるようだ。
ここからは当ページ最後のまとめとして、自宅の買い替えの失敗を招く悪徳業者の存在について少し詳しく見ていこう。
社会問題化している両手取引
家やマンションといった自宅の買い替えで近年問題になっているのが、両手取引という手法で悪質な売買を繰り返す業者の存在だ。
両手取引をする業者では、集まった仲介物件を自社の顧客への売却を行う。そうすることで、家の売り手と買い手の両方から仲介手数料が得られる仕組みだ。こうした両手取引を行う業者では、広告などを見た他社の顧客からの問い合わせに対して「その物件は既に売約済みになりました！」といった意地悪な返答をする傾向がある。
内覧にサクラがやってくる
こうした悪徳業者では、売り手に安心感を与える目的で内覧会へサクラを送り込む実態もある。
例えば、広告を出してから１週間以内に3件もの内覧申し込みがあれば、多くの人が「自分の物件は人気がある」とか「きっとすぐに成約できるだろう」といった気持ちになる。またこれだけ多くの内覧希望者を集められる仲介業者なら、多少の違和感が生じても信じられるという期待が生じることもあるようだ。
契約方法について学んでおく
こうした悪徳業者による被害を防ぐためには、家を売る人自身が媒介契約などに関する基礎知識を学んでおいた方が良い。例えば、一般媒介契約と専任（専属）媒介契約との違いをしっかり把握している人は、自分の希望条件やスケジュールに合った対応のできる仲介業者を選べる。
またネットの普及する今の時代は、実際に中古住宅などの買い替えを行った方々の失敗談や体験談も多く掲載されているため、こうした情報から具体的なイメージを想像することもトラブル防止に繋がる良策になりそうだ。
一括査定サイトを利用する
さまざまな業者と出会うという意味では、近頃人気の高い一括査定サイトを使う方法もおすすめとなる。しかし実際にトラブルに巻き込まれた人の体験談などを見てみると、価格重視で業者選定をした結果として、悪徳不動産会社と出会ってしまったというエピソードも少なからず見受けられるため、注意が必要だ。
こうしたトラブルを回避するためには、業者選定前に売却価格やスケジュールといった希望条件をある程度絞り込んでおくことも必要となるだろう。
買取価格
スピード
手数料
許可番号
ポリシー
ウイルス
対策
怪しいと感じたら業者を変える
内覧者が多いのに全く売れない、このままでは次の物件への引っ越しができなくなってしまう・・・。こんな状況に悩まされ始めた場合は、異なる不動産会社や仲介業者に変えるという選択肢を検討してみた方が良い。
また複数者のお世話になってもなかなか売却に至らない場合は、その物件ならではの問題などについても自分自身で再確認することも必要となるだろう。
