マンションをプレゼントして貰った時の贈与税は？

接待飲食店のお客様などからプレゼントされることの多いマンションには、現金などと同じように多くの贈与税がかかってくる。こうした税金の基礎知識をきちんと知る女性は、自分の預貯金などを使って上手に賢く納税ができる。これに対してプレゼントされたマンションにかかるお金の仕組みを知らない人の場合は、諸費用や税金の支払いができず、結果として不動産物件の売却を迫られる実態もあるようだ。

今回は、キャバクラなどの接待飲食店のお客様や家族、恋人などからマンションをプレゼントして貰う予定のある皆さんと一緒に、贈与税の基礎知識と具体的な金額について確認していきたい。

そもそも、贈与税って何？

贈与税とは、配偶者などの家族や恋人、お客様といった相手からの贈与により受け取った財産にかかる国税のことだ。ここで指す財産には、当ページのテーマでもあるマンションなどの不動産や現金、生命保険、ブランド品といった多彩なものが含まれる。

贈与とは？

当事者の一方が無償で相手方に自分の財産を与える契約を、贈与と呼ぶ。日本の民法における典型契約のひとつとなる贈与には、マンションなどのプレゼントも当然含まれる。この契約方法の仕組みや贈与税についてより詳しく考える時には、自己の財産を与える側を贈与者、貰う側を受贈者と呼ぶのが一般的となっている。

贈与税の目的と納税義務者

生前贈与による相続税逃れを防ぐ目的で存在する贈与税には、相続税の補完的な性質がある。そのため、贈与税に関するさまざまなルールは、相続税法の中で定められている形だ。またこの税金における納税義務者は、財産を与える側ではなく、財産を受け取る個人という考え方が基本となっている。

贈与税の申告と納付

贈与税は、1月1日～12月31日までの1年間で受けた贈与について、財産を受けた側が申告をする仕組みとなっている。申告・納付の期間は、翌年2月1日～3月15日となる。こうした形で所得税などの確定申告とほぼ同じシーズンに納税が必要な実態を考えると、マンションのプレゼントをもらった翌年は特に注意が必要だと言えるだろう。

贈与税における連帯納付義務

贈与税の場合、納税義務者が税金を支払えなかった時、財産を贈与した側へ自動で連帯納付義務を負わせる仕組みが用意されている。例えば、高額なマンションをプレゼントされた女性が贈与税を納められない場合、滞納した本人への差し押さえのないまま、贈与者に納税が要求される形だ。

こうした話をすると、他の税金と比べて納税義務者本人が支払えない時のペナルティが低いように感じられるかもしれない。しかしマンションをプレゼントした人に多大な迷惑がかかることを考えると、贈与を受ける前から税金について考える必要があると言えるだろう。

法人と贈与

贈与税は、個人と個人の間で行われる贈与で発生する税金の種類だ。これに対して、贈与者もしくは受贈者に株式会社などの法人が含まれる場合は、下記のとおり贈与税とは違った形で納税をする必要が出てくる。

• ・贈与者：個人、受贈者：法人　→　法人税
• ・贈与者：法人、受贈者：個人　→　所得税
• ・贈与者：法人、受贈者：法人　→　法人税

例えば、マンション等のプレゼントが接待飲食店などに訪れる個人のお客様ではなく、その人の経営する会社から行なわれた場合は、所得税のルールに従って税金の計算をする必要があると言えるだろう。

贈与税はどんな時にかかるもの？

贈与税は基本的に、年間110万円を超える財産を個人からもらった場合に、税金がかかる仕組みとなっている。しかし具体的には、これから紹介するみなし贈与を含め、意外と幅広いパターンがあるため、個人からマンションを含めた高額な金品を受け取る場合は注意が必要だと言えるだろう。

みなし贈与とは？

贈与によって取得したものとみなされる契約や行為を、みなし贈与と呼ぶ。この考え方の存在を知らずに家族や恋人、お客様などと多くの金品の受け取りをしている場合は、自分が気づかないうちに贈与税がかかっていることもある。

みなし贈与の例1　催促なしの多額の借金

親兄弟や恋人などからある時払いで催促なしの多額の借金をしていた場合、みなし贈与と判断される可能性が高いと言われている。特に全く仕事をしていない家事手伝いやニートなどの身分で返済能力がない状態で多額の借金をしている人は、口約束をしたある時払いが難しいといった意味でもみなし贈与と捉えられやすいと言えるだろう。

みなし贈与の例2　著しく低い金額でおこなわれた財産譲渡

例えば、明らかに数千万円すると考えられる新築マンションを、若い女性の財布に入っているような小銭で買ったといった主張をしても、それが著しく低い価格で財産の譲渡を受けたとしてみなし贈与と判断されてしまう。またこうした形で明らかに常識的ではない売買を何度も行っていれば、それだけ税務署からのチェックも厳しくなると言えそうだ。

みなし贈与の例3　対価を支払わない名義変更や借金免除

例えば、家族などから借りた1,000万円の借金が、何の対価も支払わずに完済したことになった場合もみなし贈与と判断されてしまう。また被相続人となる親などが生きているうちに対価を支払う正しい手続きを踏まずに株券や不動産の名義を自分に変えてしまった場合も、相続税を減らすために悪質なみなし贈与をした可能性が高いと捉えられると言えそうだ。

非常に種類の多いみなし贈与財産

贈与税の脱税行為と判断される可能性の高いみなし贈与には、上記の3事例以外にも非常に多くの対象項目が存在する。

• ・生命保険金
• ・財産分与
• ・夫婦財産契約
• ・定期金
• ・贈与税の肩代わり

これだけ多くの項目が並ぶみなし贈与において判断ミスをしないためには、自分が個人からもらった金品について、「これは贈与税の課税対象にならないのか？」を考える習慣が必要となる。また贈与者・受贈者だけでは判断が難しい場合は、税務署や税理士に相談をする心掛けも必要だとなるだろう。

プレゼントと贈与

当ページのテーマとなるマンションは、大半の物件が基礎控除の110万円を超えるといった意味でも贈与税のかかる典型とも言える存在だ。これに対して住宅やマンション以外のプレゼントについては、贈与という考え方をする上で多くの人が困惑する実態がある。

不動産以外のプレゼントなら贈与にならない？

不動産以外のプレゼントであっても、年間110万円を超えればどんな物であっても贈与税の課税対象となる。わかりやすい例で考えると、111万円の価値のある自動車や貴金属、ブランドバッグなどをもらった場合、それだけで贈与税がかかってくると言えるだろう。

マンション購入資金の現金なら大丈夫？

前述のとおり贈与税はマンションの購入資金をプレゼントされた場合についても、必ずかかると考えられる。

少しでも節税をしたいと考える人の中には、マンションなどの形ある物ではなくお金をインターネット銀行などに振り込んでもらえば、より良い対策ができるのではないかといったことを思いつく方々も少なからずいるようだ。しかしこうした事実が発覚すれば明らかに違法な脱税行為となってしまうため、注意をして欲しい。

1回のプレゼント金額ではなく1年で考える

贈与税の納税は、「1つの金品で110万円以上」ではなく「1年で110万円以上」という基準で考えなければならない。

そのため、例えば10万円の貴金属を年間12回もらい続ければ、トータル120万円の価値により贈与税の課税対象となってしまう。また多くの人から細かなプレゼントをもらう機会の多い人は、受贈者本人も110万円を超えていることに気付かない傾向もあるため、具体的な金額の把握や管理については注意をして欲しい。

贈与税のかからないプレゼントの種類とタイミング

こうした形で基礎控除の110万円を超えればさまざまな金品にかかると考えられている贈与税にも、下記のタイミングにプレゼントしたものに社会通念上相当と認められた場合は、課税対象から外れる形となる。

• ・年末年始の贈答
• ・お見舞い
• ・祝物
• ・香典
• ・花輪代
• ・お歳暮

意外と厄介な「社会通念上相当」という条件

ここで注意すべきなのは、「社会通念上相当」という言葉の意味を勘違いすると、税務署から申告漏れなどの指摘をされる可能性も出てくることだ。

例えば、それなりにたくさんの人脈がある会社の社長が入院をして、トータル110万円以上のお見舞金が集まっても、それは社会通念上相当と考えて良いだろう。これに対してシングルマザーの女性に子供の小学校入学祝いとして200万円もの自動車をプレゼントすれば、それは明らかに社会通念上おかしいと判断されると言えそうだ。

特定の人から特定の目的による財産贈与も課税対象外となる

この他には扶養する義務のある人や、親・祖父母といった直系尊属から受け取る生活費や教育費には、贈与税がかからないケースが多いと考えられている。

その具体的な例としては、住宅取得資金や教育資金、子育て資金、結婚資金といった項目が挙げられる。しかし贈与税を非課税にするためには課税価格に算入されないといった一定要件が必要となってくるため、こうしたお金のプレゼントを受ける際には注意をして欲しい。

贈与された金品を具体的にイメージしてみると良い

こうした形で課税対象の例外が非常に多い贈与税に関しては、自分のもらったプレゼントに対して客観的に「社会通念上相当か？」という疑問を抱く習慣が必要となるだろう。また当ページのテーマとなるマンションの場合は、お歳暮やお祝い、年末年始の贈答といったどのシーンに当てはめても、社会通念上相当ではないと判断されるケースがほとんどだと言えるだろう

プレゼントで貰ったマンションの贈与税はどのぐらいになるの？

プレゼントされたマンションにかかる贈与税は、特別贈与財産と一般贈与財産のどちらに該当するかによって税率や控除額が大きく変わる仕組みとなっている。

特例贈与財産とは？

両親や祖父母、曾祖父母といった直系尊属から贈与を受ける財産を、特例贈与財産と呼ぶ。このケースに該当した財産は、低い税率で贈与税の計算ができる形となる。また控除額についても、他の贈与と比べて若干高くなることもあるようだ。特例贈与財産にこうしたメリットが多い特徴があるのは、子や孫の生前贈与や相続税の節税対策として使われる存在だからだと言われている。

特例贈与財産の要件

特例贈与財産としてもらったマンションに低い税率を適用してもらうためには、下記2つの条件を満たす必要がある。

• ・贈与を受けた年の1月1日の段階で、受贈者が20歳以上になっていること
• ・贈与者が受贈者の直系尊属（父母、祖父母、曾祖父母）であること

特例贈与財産における注意点

父母や祖父母といった直系尊属からの贈与が、下記いずれかの適用要件を満たす場合は、特例贈与財産以外の制度を選択した方が高い節税のメリットが得られることもある。

• ・相続時精算課税制度
• ・配偶者からの贈与の特例
• ・住宅取得の際の贈与税の特例

一般贈与財産とは？

特例贈与財産の要件を満たさない贈与のことを、一般贈与財産と呼ぶ。こちらの制度が適用となる場合は、基礎控除後の課税金額が300万円以下のケースを除き、特例税率よりも高い一般税率が適用されてしまう形となる。

どんな人からもらった財産が一般贈与財産になるの？

贈与者要件で見れば、兄弟姉妹や恋人、お客様といった直系尊属以外の人からもらった財産であれば、一般贈与財産に該当すると考えられる。

また贈与を受けた受贈者が未成年だった場合も、特例贈与財産のメリットは得られないと言えるだろう。こうした形で特例贈与財産の要件を細かく見ていくと、「誰からマンションをプレゼントされるか？」だけでなく「もらった側の年齢が何歳か？」も節税をする上で大事なポイントとなるだろう。

特別贈与財産と一般贈与財産における税率と控除額を比べてみる

まず前述のとおり、控除後の課税金額が300万円以下の場合は、一般贈与財産・特例贈与財産ともに10～15%の税率、10万円の控除額で贈与税の計算が行われる。これに対して300万円を超えた部分については、一般・特例の開きが少しずつ出てくる形となるため、注意が必要だ。しかし基礎控除後の課税価格が4,500万円を超えた場合、それぞれの税率が同じになる。

プレゼントでもらったマンションの贈与税を求める計算式とは？

暦年課税の贈与税は、下記の計算式で求められる。

• 贈与税額=（1年間における贈与財産の総額）－非課税財産－基礎控除（110万円）×税率

この計算式に税額速算表に掲載された税率と控除額を当てはめるだけで計算できる贈与税は、マンションをプレゼントされた受贈者本人であっても比較的簡単に税額の把握ができることだろう。

3,000万円のマンションをもらった場合の贈与税をシミュレーション

3,000万円の価値があるマンションをプレゼントされた場合、贈与税の基礎控除（110万円）を差し引いた2,890万円で贈与税額を計算していく形となる。

• 【一般贈与財産で3,000万円のマンションをプレゼントされた場合】
• ・2,890万円×50%－250万円 = 1,195万円

• 【特例贈与財産で3,000万円のマンションをプレゼントされた場合】
• ・2,890万円×45%－265万円 = 1,035万5,000円

こうした形で贈与税を算出してみると、「誰から何歳でプレゼントされたのか？」という要件によって160万円近く税額が変わってくることに気付かされる。また3,000万円もの価値のあるマンションをもらった場合の税金は、その価額の3分の1を超えてしまう実態があると言えるだろう。

贈与税のシミュレーションツールもある

計算式が大変シンプルな贈与税の場合、多くのサイトでシミュレーションツールが公開されている。いくつかのサイトを覗いてみると、一般贈与財産と特例贈与財産のどちらかを選択した上で贈与税を入力するだけという大変シンプルな仕組みとなっている。また中には贈与の対象者や年齢を選べるサイトもあるため、一般贈与財産と特例贈与財産の厳密な違いがわからない皆さんでも便利なWEBサービスを使えば簡単にもらったマンションの贈与税額が調べられることだろう。

マンションのプレゼントは貰った相手によって特例なども変わってくる

もらったマンションの贈与税額には、贈与者の特徴によって利用可能な特例が変わってくる実態がある。基本的にマンションなどの不動産を貰う側は「誰からプレゼントされるか？」という部分は選べない。しかし利用できる特例がわかっていると、買ってもらうマンションの価格や節税などの部分で早めの対策が講じやすくなると言えそうだ。

配偶者からプレゼントされたマンション

婚姻期間が20年を超える夫婦において、夫から妻、妻から夫といった形でマンションのプレゼントをすれば、2,000万円までの配偶者控除が認められる形となる。

また不動産の現物ではなくマンションの購入資金という形で金銭をプレゼントした場合は、トータル2,110万円（配偶者控除の2,000万円と贈与税の基礎控除額110万円）が無税になる形だ。現物でのプレゼントには、節税対策を講じる際には居住開始日などの条件があるため注意をして欲しい。

祖父母や両親からプレゼントされたマンション

特例贈与財産にも該当する直径の父母や祖父母などからプレゼントされた場合、住宅取得資金贈与の特例や相続時精算課税といった制度の利用も可能となる。相続時精算課税制度については、金銭・現金どちらの贈与にも対応している。

これに対して住宅取得資金の贈与に関しては、現金が原則となるため注意が必要だ。しかし直系尊属からプレゼントされたお金を使ってマンションを購入すれば、住宅ローンを組む必要のないメリットが得られることだろう。

婚約者からプレゼントされたマンション

婚約中のカップルには当然、贈与税の節税に繋がる対策は存在しない。また戸籍上の夫婦関係ではない男女が共有名義などでマンション購入をした場合は、婚約破棄などによって想定外のトラブルに巻き込まれることもあるため、注意が必要だ。

こうした形で「あげる・もらう」という曖昧な契約で後々の問題が生まれる可能性を考えると、婚約中にマンションをプレゼントし合うよりは入籍を早めに済ませる方が効率的かつ安全性が高いと言えそうだ。

プレゼントでマンションを貰う時の注意点

他人からマンションをプレゼントとして受け取る時には、下記の2点についても注意をして欲しい。

節税目的の名義変更は税務署からチェックされる

「もらうマンションを誰の名義にするか？」というのは、今後の手続きだけでなく税務署からのチェックといった意味でも慎重に考えるべきポイントとなる。

例えば、プレゼントをされる側の本人が購入したマンションを買った直後に贈る人の名義に変更すると、税務署では実質的な金銭の贈与と同じと判断することもある。また名義変更までの期間には明確な基準はないとされているため、節税目的で悪質な裏工作をするのはやめた方が良いと言えそうだ。

マンションをもらうとたくさんの諸費用がかかる

マンションをもらう時には、「諸費用を誰が払うのか？」という点についても考えなければならない。一般的なマンションで暮らす場合は、駐車場代・管理費・修繕費・大規模修繕積立金といったさまざまな維持管理費がかかってくる。

またこの他に固定資産税の支払いなども発生することも考えると、マンションなどの不動産をもらうという行為には、安いジュエリーや雑貨をもらうレベルとは全く異なる責任がついてくると捉えた方が良いだろう。

不要なマンションは売却しよう

もしプレゼントされて不要になってしまっているマンションがあれば、売却を検討してみてはいかがだろう。有効活用できずに諸経費だけが負担になってしまってはもったいない。そこで以下では、不動産の売却の際に利用して欲しいサイトをご紹介する。

いえカツLIFE

売却をまだ検討し始めたばかりで利用する業者の見当もついていないという場合には、こちらのいえカツLIFEというサイトを利用してほしい。いえカツLIFE自体は買取業者ではないものの、不動産の売却をサポートしてくれる存在だ。物件の情報や希望する条件を簡単に入力し、いえカツLIFEから査定を申し込むだけで最大6社の査定額をチェックすることができる。もちろん査定のお申し込みは無料なので、気になった今こそまずは査定を依頼してみよう。

すむたす買取

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まとめ

本コラムでは、マンションをプレゼントされた際の贈与税についてわかりやすく解説してきた。大きな価値を持つマンションは特に、贈与税の課税対象となってしまうので注意が必要だ。マンションは財産ではあるものの、運用などしないのであれば売却してしまった方がお得な場合もある。維持費がかさんでくる前に、まずは査定を申し込んでみてはいかがだろう。