マンションを任意売却するなら離婚前？離婚後？住宅ローンの残債はどうなるのか

配偶者の買い物依存症やギャンブル依存症などにより住宅ローンが支払えなくなった場合、マンションの任意売却と離婚を同時に考え始める夫婦は意外と多い実態がある。また離婚後の生活に支障のない財産分与を行う上では、2人で購入したマンションを手放すというのも特におかしな選択肢ではないと言えるだろう。

今回は、借金苦などに悩まされる夫婦の多くが検討する任意売却によるマンション売却の特徴と住宅ローン残債の扱い、この手続きを実践するタイミングなどについて、読者の皆さんと一緒に詳しく確認していきたい。

任意売却とは？

住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合に、担保となっている一戸建て住宅やマンションなどを競売による処分ではなく、金融機関の同意を得た上で市場価格での売り出しができる方法を任意売却と呼ぶ。

住宅ローンを契約する債務者自身が主導で行うこの手続きは、金融機関から許可を得てしまえば、あとは不動産会社と一緒に売却活動が進められていく流れとなる。

任意売却でマンションを売れる夫婦の条件とは？

これから離婚をする夫婦が任意売却でマンションを売却する場合、下記の条件を満たす必要が出てくる。

住宅ローンの滞納をしていること

住宅ローンの滞納は、任意売却を行う上で欠かせない絶対条件だ。ローン支払い困難者の救済手段と呼ばれることもある任意売却は、基本的に返済が難しくなってしまった人のみが金融機関に申し出をするシステムとなっている。

そのため、現段階そして離婚をした後についても何の問題もなく住宅ローンの返済が継続できる夫婦については、どんな事情を抱えていても任意売却の申し出は断られると言えるだろう。

マンションに市場価値があること

その名のとおり不動産を売る手続きでもある任意売却を行う場合、そのマンションが市場価格で売れること、買い手がつくことも絶対条件となる。例えば金融機関と不動産会社に相談をしてマンションを売りに出しても、あまり立地が良くないなどの理由で購入者があらわれなければ、任意売却という手続きはできない形となってしまう。

またあまりにも古く資産価値の低いマンションについても、二束三文でしか売れないことにより任意売却ができないケースが少なからずあるようだ。

連帯保証人の同意が得られていること

連帯保証人や連帯債務者を立てて住宅ローンを組んだ場合は当然、その相手の同意が得られない限り勝手にマンション売却の手続きを進めることはできない。

また住宅ローンの契約者自身が支払いを滞納したことで親族などの連帯保証人が返済を行なえた場合においても、任意売却の手続きはスムーズにできにくいと捉えた方が良いかもしれない。

金融機関から同意を得られていること

任意売却は、金融機関の同意を得られた時のみ利用可能な手続きだ。前述のとおりマンションに市場価格がない、債務者に任意売却後の残債を支払う経済力がないといった判断が下された場合は、この手続きによる不動産物件の処分はできない形となる。

また任意売却を行う上での条件面で問題がなくても、過去に金融機関からの信用を失うような行為をしたことのある債務者には、厳しい判断が下されやすくなるようだ。

任意売却が利用できない場合はどうなるの？

任意売却を行えるだけの条件に該当せず、更に住宅ローンを支払えない状況が続く場合、下記のように夫婦にとって離婚以上に厳しい実態が生まれることとなる。

住宅ローン滞納が続ければマンションが競売にかけられる

金融機関から届く督促状などを無視して住宅ローンを滞納し続ければ、そのマンションは競売にかけられる形となってしまう。しかし競売という手続きは、基本的に滞納からすぐに行われるわけではない。

その間にはローン分割返済のできる権利を失う期限の利益喪失といった処分も行われるため、即座にスタートするのではなく多くの段階を踏んだ上で競売に至ると捉えた方が良いだろう。

競売とは？

借入金の返済が行われない状態が長きに渡って続く場合、債権者となる銀行が申し立てることで担保となるマンションなどの不動産物件を裁判所が売却する手続きを競売と呼ぶ。競売では一般的に、市場価格の3～8割ほどの価格で落札されるケースが多いと言われている。

ちなみに競売後にも住宅ローンの残債が残った場合は、支払い義務は継続する形となるため、注意が必要だ。そのため、競売における落札額がかなり低ければ、それだけ債務者が今後も多くの支払いに悩まされる可能性は高まると捉えた方が良いだろう。

ローン滞納からどのぐらいの期間で競売が始まるの？

競売は、住宅ローンの滞納から半年～10ヶ月ほどで始まるのが一般的となっている。この手続きが始まる前には、裁判所より競売開始決定通知が届く形となる。

またその前段階には、金融機関からの催告書や督促状、期限の利益喪失といった書面も届く形となるため、マンションに来る手紙類をきちんと受け取っていれば、競売開始のタイミングもおおよそ予想がつくと言えるだろう。

競売が始まってからのスケジュールも知りたい

裁判所からの通知によって開始決定した競売は、数ヶ月かけて執行官と評価人による現況調査、期間入札通知、物件一般公開といった流れで手続きが進んでいく。その後、期間入札が開始されると、これまでとは比べ物にならないほどスピーディーに入札・落札・売却許可決定という形で手続きが進む形だ。しかしこの期間についてはあくまで目安となる。

どんな状況であれ金融機関に相談する姿勢は必要

期間入札開始とともに一気に手続きが進んでいく競売は、なるべく避けることが理想と考えられている。

住宅ローンの支払いが厳しくなった早い段階で金融機関に相談をすれば、返済計画の変更といった対応をしてもらえる可能性もあるため、どんな状況であっても逃げずに自分の抱えた借入金と向き合う姿勢が必要だと言えるだろう。

また金融機関への相談が遅れることで債務者自身の選択肢が狭まることを考えると、督促状などから逃げ続けるメリットはないと捉えた方が良さそうだ。

任意売却が間に合うのはどの時期まで？

金融機関に任意売却のお願いをする場合は、下記3つのタイミングに間に合うように行動を起こす必要がある。

競売開始通知が届いた

金融機関などの債権者は、期間入札における開札日の前日までであれば競売の取り下げを行える。そのため、多くの人が手遅れだと感じる競売開始決定通知が届いた段階では、入札期日まで4～6ヶ月ほどの期間があるという理由で任意売却のお願いを受け入れてもらえる可能性が高いと考えられている。

期間入札通知が届いた

期間入札通知は、入札期日が2ヶ月後に決まったことを知らせる書面となる。一般的にこのタイミングは任意売却を行う上でかなり遅いと考えられるようだが、前述のとおり競売の取り下げ可能なルールと捉えれば可能性はゼロではないと言えるだろう。

しかし金融機関側にも社内稟議などを通さなければならない事情があるため、裁判所の手続きとして可能な段階であっても1日でも早く相談する姿勢は守るようにして欲しい。

入札期日が到来した

法律上で考えれば、この前日まで競売の取り下げは可能となる。しかしお金を借りている相手が銀行などの金融機関であれば、翌日に始まる競売を取り下げてもらうというのは、どんな事情があっても現実的ではないと言えるだろう。

また裁判所から競売開始決定通知が届くまで4～10ヶ月ほどの期間を要する実態から考えると、競売がスタートした段階で相談をしても信用してもらえる可能性は低いと捉えた方が良さそうだ。

任意売却のメリットとは？

離婚予定のある普通の夫婦には利用が難しい任意売却にも、下記のように大変多くのメリットがある。

市場価格に近い金額でマンション売却ができる

債務者自ら売却行動を行うことによって、より高く売るための努力ができる任意売却は、住宅ローンを貸す側・払う側の双方に高いメリットがある。前述のとおり市場価格の3～7割ほどでしか落札されない競売は、少しでも多くのお金を回収したいと考える金融機関にとってなるべく避けたい存在だ。

これに対して市場価格で高く売る努力をしてもらえる任意売却は、良い形で残債が減るという意味でも双方にメリットの高い手続きとなる。

引っ越しなどの部分で融通がきく

任意売却を行った場合、債務者は基本的にそのマンションから出ていかなければならない。しかし自分で売却活動を行える任意売却の場合、裁判所が手続きの主導権を握る競売と違って引っ越しなどのスケジュールを立てやすい利点もあるのだ。

また離婚を考えている夫婦の場合は、家財道具などの財産分与も必要となってくるため、任意売却を使ってマンションを売り出している間に協議などを進めていくのがおすすめとなるだろう。

近所にネガティブな事実を知られずに済む

競売開始決定すると、不動産会社の評価人と裁判所の執行官が現況調査を行うことにより、近隣にその事実がバレてしまう可能性がある。こうした形で住宅ローン滞納の噂が周囲に広まると、競売が終わるまでの数ヶ月間、その地域に住み続けるのがかなり苦しくなると言えそうだ。

これに対して金融機関との交渉を除いて普通にマンションを売る方法と同じ流れで手続きを進められる任意売却の場合は、住宅ローン滞納や離婚といったネガティブな事実を近隣に知られにくい特徴があると言われている。

引越し代の確保が可能なケースもある

債権者との交渉次第では、30万円ほどを上限とした引っ越し費用を出してもらえることもある。特に任意売却を行う債務者の多くが金銭的に困っていることを考えると、自らの申し出により前向きな対応に繋がる可能性は非常に高いと言えるだろう。

しかし債権者の厚意を得るためにはやはり信頼関係が重要となってくるため、支払いが難しくなった段階で早めに相談をする姿勢も費用負担の割合を大きく左右すると捉えた方が良いかもしれない。

遅延損害金などの諸費用がかからない

任意売却を行うと、マンションを売るために必要となる下記諸費用の大半を売却代金で賄うことができる。

• ・専任媒介契約費用
• ・債権者との交渉にかかる費用
• ・マンション査定にかかる費用
• ・マンション販売にかかる費用
• ・不動産会社に支払う仲介手数料
• ・抵当権の抹消費用
• ・差し押さえ解除費用
• ・マンションの修繕積立金
• ・滞納管理費用

上記のような諸費用だけで数百万円かかるのが一般的なマンション売却は、多くの夫婦にとって実践すべきか悩む要素の多い手続きとなっている。しかしこれらの費用の大半が売却代金から配分される任意売却の場合は、不動産物件を手放す人の多くが抱く悩みの種が解消できると言えそうだ。

スッキリ離婚ができる

任意売却によってマンションがなくなれば、「どちらがマンションに住むか？」といった離婚協議を行う必要もなくなる。

これに対して住宅ローンを支払う夫にそれなりに高い収入があり、経済的な不安を抱えた妻が引き続きマンションに暮らし続ける場合は、ローン契約者と居住者が異なることによる後々のトラブルが生じやすくなると言えるだろう。

こうした形で不動産や住宅ローンといったお金の繋がりが後々の問題を生む実態を考えると、別れる前に全ての財産分与をしっかり行っておくのが理想の離婚と言えそうだ。

元配偶者がローン支払いを滞る不安がない

夫が支払いをするマンションに暮らすシングルマザーなどの場合、離婚をしているのに「今後もローンを払い続けてもらえるのだろうか？」といった強い不安を抱く人が多い実態がある。

しかし夫に仕事ができなくなるほどの交通事故や病気などが生じるリスクを考えると、早めにマンションを売却して妻も自立する道を模索するのが理想と言えるだろう。

将来の金銭計画も立てやすくなる

離婚をする前に任意売却によってローン残債が少なくなれば、財産分与の協議や、離婚をした後の経済的な計画についても遥かに立てやすくなる。子供のいる夫婦が離婚をすると、月々の養育費を支払う側にも当然、今まで以上の金銭的負担が生じる実態がある。

またローン返済中のマンションに住み続けるにしても、離婚をすればそこまで広い部屋が要らなくなることを考えると、住宅ローンの支払いが滞った段階で任意売却をするのが最もおすすめとなるだろう。

設備修理の心配も要らない

任意売却によってマンションを売却すると、その後に生じる設備修理や高騰する修繕積立金への不安も解消できる。配偶者との支え合いができない離婚後の暮らしは、なるべくリスクを減らしコンパクトに生きる心掛けが必要だと考えられている。

これに対して購入から10年以上経ってしまったマンションの場合、将来的に修繕積立金が上がる可能性なども含めてひとり暮らしで気楽に住める物件ではないという側面も大きいと言えるだろう。

任意売却のデメリットとリスク、注意点

住宅ローンを払えない夫婦にとって大変メリットの高い任意売却にも、意外と多くの注意点や難点が存在している。

敢えて数ヶ月住宅ローンの支払いを止める必要がある

前述のとおり任意売却は、住宅ローンの支払い困難者を救済する手続きとなっている。そのため、この方法を使ってマンション売却を行うためには、まずローンの滞納に至った段階で金融機関に相談する必要が出てくるのだ。

ちなみに任意売却が可能となるのは、滞納が3～5ヶ月ほど続いた代位弁済後だと考えられているため、債務者自身が売却活動を行う期間と合わせると問題解決までに半年～10ヶ月かかると捉えた方が良いだろう。

ブラックリストに載ってしまう

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、信用情報機関にネガティブな情報が登録されてしまう。ブラックリストとも言える内容が記載されていると、新たな住宅ローンやクレジットカード、カードローンの審査などに通りにくくなる。

また場合によっては今所有しているカードの更新審査に支障が出ることもあるため、離婚後もこうした方法で融資を受ける可能性の高い人には任意売却は不向きとなる。

任意売却を終えてからの離婚は時間がかかる

前述のとおり売却活動のスタートまで3～5ヶ月ほどかかる任意売却を行った場合、財産分与を含めた離婚協議が終わるまでに多くの時間を要してしまう。

また普通の方法でマンションを売る場合においても3ヶ月以上かかるケースの多い実態から考えると、離婚に向けて不動産物件を手放す予定があるなら早めに不動産会社などへの問い合わせを行っておくべきだと言えるだろう。

任意売却が終わった後、住宅ローン残債の支払いはどうなる？

任意売却によってマンションが売れた後も、住宅ローンの残債があれば下記のようなイメージで債務者が引き続き返済をしていく形となる。

任意売却をすると残債はどのぐらい減るものなの？

任意売却を行った後に残る債務は、任意売却を行う前の残債とマンションの売却価格、借金のおまけとも言える住宅ローンの圧縮によって大きく変わってくる。

例えば、ローン残高が2,300万円のマンションを1,800万円で売却した場合、金融機関側の配慮により300万円の圧縮が入れば300万円だけの残債を支払えば良いイメージとなる。

任意売却後の残債は月々どのぐらい支払えば良いの？

残った債務の支払い計画についても、金融機関と債務者の相談で決まっていく形となる。例えば、前述のとおり任意売却後に200万円～300万円ほどの債務が残った場合は、月々10,000円前後の返済で良いとされるケースも多く見受けられる。

また任意売却後にはボーナス月の返済をゼロにすることもできるため、リストラなどによって非正規雇用になってしまった皆さんでも自分の可能な範囲で支払い続けやすいと捉えて良いだろう。

任意売却後の住宅ローン残債における注意点

任意売却を終えた後の支払額を決める際には、マンションを手放してしまったことにより新たに賃貸物件などを借りる必要性についても頭に入れておく必要がある。例えば、離婚後に借りた単身者向けのアパート家賃が月額50,000円だった場合、そこに残債の支払額をプラスするイメージとなってしまう。

そのため、なるべく早く住宅ローン残債を完済したいという強い想いがあっても、離婚後の新生活を圧迫するような契約はなるべく避けるべきだと言えそうだ。

任意売却後の住宅ローン残債を支払えなくなった場合はどうなるの？

任意売却後に残った残債が支払えなくなった場合は、やはり金融機関に相談をする流れとなる。

しかし病気やリストラなどにより仕事になかなか就けないといった事情を抱えた場合は、返済不可能という判断により自己破産などをせざるを得ない可能性も出てくると言えるだろう。ここまでの判断をすべき段階に来ている場合は、金融機関や不動産会社だけでなく法律の専門家である弁護士に相談をした方が良いかもしれない。

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まとめ

多くの夫婦に選択される任意売却は、離婚との直接的な関係性のない手続きだ。しかし離婚をした元夫婦に間に生じるさまざまなトラブルを見ていくと、普通のマンション売却や任意売却などの手続きを使って早めに不要な不動産を手放す心掛けも必要だと言えるだろう。

またマンションも財産分与に大きく関係する実態を考えると、より良い仲介業者を利用して早く高値で売る活動もスムーズな離婚に繋がる必要不可欠な手続きと言えそうだ。