マンション売却時にローン・残債はどうなるのか？

ローンを組んで買ったマンション。たいていの人は一生のうちに何度もマンションを買わない。最寄り駅や周辺の環境といった立地条件、間取り、購入価格などいろいろと検討して購入されたのではないだろうか。しかしそんな愛着のあるマンションでも、手放さなくてはならなくなるかもしれないし、もしかしたら検討されている方もいるかもしれない。ローンの残り、つまりローン残債がないのであれば、大した問題はないだろう。だがローン残債があるとなると話はちょっと厄介だ。マンションを売却して手元にはなくなっても返済が終わっていないのであれば、ローンはなくならない。ローンを残したままマンションを手放すとしたら、どのような方法があるのかを考えていこう。

そもそも住宅ローンが残ったままではマンションは売却できない

金融機関で住宅ローンを組む場合、同時に抵当権の設定を行う。抵当権とは住宅ローンが返却できなくなった場合、ローンを組んだ不動産を抵当権者が売却してもよいという契約だ。もちろん抵当権を設定しなくてもローンを組むことは可能だが、金融機関はまずローンを組んでくれないだろう。

抵当権は、ローンを完済した時点で金融機関にとっては意味をなさないものになる。住宅ローンが返済できない場合に効力を発揮するのだ。そもそものローンがなくなれば抵当権の必要もなくなる。ただし金融機関側では抵当権抹消の手続きを行ってくれないので、抵当権設定者であるローンを借りた側が手続きを行うことになる。抵当権がなくなれば、マンションの売却は自由だ。実は抵当権がついていてもマンションは売却できるのだが、実際問題として購入者は現れないだろう。なぜなら、売り主のローン返済が遅れればその物件は競売にかけられてしまう。いつ競売にかけられるかわからないマンションを購入する人がいるだろうか。そのため、売却するには抵当権を抹消しなくてはならないのだ。

抵当権を抹消するには

抵当権を抹消するには、要はローンを完済すればよいのだ。売却時点でローンが残っていても、ローン残債よりも売却金額の方が高ければ、ローンは完済できる。売却金額の方が低く、マンションを売ってもローンが残る場合は、自己資金を投入しなくてはならない。貯金を切り崩すか、どこからか借金をして自己資金を確保し、それでもってローンを完済するのだ。

ところが、そううまくいかない場合が多いのが一般的だ。マンション売却金額が、ローン残高を上回ることはほとんどないだろうし、自己資金を投入するにしても金額が大きくなるとそれも難しくなくなってくる。マンション売却を考え直すのも方法ではあるが、どうしても売却しなくてはならない事情もあるだろう。ではどうすればよいのか。

新居を購入する場合

マンション売却の理由が、新しくマンションを購入したり一戸建てを購入したりするためであれば、買い換えローンという方法がある。具体的な数字でみていこう。現在のローン残債が3,500万円だとする。現在のマンションを売却して得られる資金は2,800万円。700万円がローンとしてまだ残ってしまう。次に新居の購入だが、金額を3,000万円としてみよう。この購入費3,000万円にローン残債700万円を足して、計3,700万円を新たに借り入れるのだ。金融機関によっては、買い換え専用のローン商品を販売しているところもある。買い換えローン契約を結べば、残っていたローンの700万円を用意できるので、ローンは完済。所有しているマンションの抵当権を抹消することができる。

ただしこの買い換えローン、注意が必要だ。ローンは借金、お金を借りているのだ。しかも現在抱えているローンよりもさらに高額のローンを抱え込むことになる可能性が高い。もちろん現在の金利よりも安い金利で借りることができれば、そうはならないかもしれない。とはいえ、確実に返済できるのかどうかを見極めなくてはならないだろう。また、買い換えローンを組めるのかどうかという問題もある。ローンを残したまま新規でローンを組むのだから、当然のことながら、通常のローンに比べて金融機関の審査は厳しくなる。買い替えを検討していてもローンが組めないという可能性もあるのだ。買い換えローンを視野に入れて新居の購入を考えているのなら、専門家に相談するなどしてしっかりとした返済計画を立てていってほしい。

とにかくマンションを売却したい

では新居を購入するためではなく、単純にマンションを売却したいのであればどうすればよいのかを考えてみよう。マンションを売却したい、しかし売却金額ではローン残債に充当させることができない。ローン残債がある以上抵当権を抹消することはできない。となると、マンションは売れない。しかし、実はマンションを売る方法がある。任意売却だ。任意売却とは、その名の通り任意で売却することだ。競売にかけられてしまうと、金融機関は裁判所を通してマンションの売却を行う。調査のために裁判所の執行官が自宅を訪れるし、落札目的の不動産業者がいくつもマンション周辺に現れることもあるだろう。またマンションが落札されたら、立ち退きを強制される。マンションの売却価格も、市場価格や相場よりも低い金額になってしまう可能性が高い。想像していた金額以上のローンが残ってしまうかもしれない。

ところが任意売却は通常の売却方法で売却するため、市場価格や相場に近い金額で売れる可能性が高い。すぐにローン残額を一括返還しなくても抵当権を抹消できるし、返済も可能な範囲でしていけばいい。先ほどといっていたことが違うのではないかと思われるかもしれない。ローンを完済しなくては抵当権を抹消できないという点だ。

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金融機関も競売は避けたい

ところが抵当権は金融機関の同意があれば抹消することができる。この場合、ローンが残った状態で抵当権を抹消し、通常と同じ方法でマンションを売却するのだ。売却金額がローン残債よりも低い場合、残ったローンは返せる範囲で返していけばいい。それが任意売却だ。どうしてそんなことが可能なのかというと、金融機関も競売は避けたい。なぜなら通常よりも安い金額でしかマンションは売れないし、残ったローンも返済されない可能性が高いからだ。それよりも任意売却したほうが返ってくるローンの金額は高くなる。また売却期間も、競売より任意売却の方が短い。

とはいえ、任意売却はメリットだけではない。当然のことながらデメリットも存在する。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリットは先ほど述べたとおりだ。デメリットは、いわゆるブラックリストに載せられてしまう。そのためその後の5～6年間は新しくローンが組めなかったり、クレジットカードを作れなくなったりしてしまう。また任意売却を可能にするためには、債権者である金融機関との話し合いも必要になってくる。なぜなら抵当権の抹消に同意してもらえなければ、マンションを売却することができないからだ。これは個人で交渉するのは難しい。任意売却の専門家や、詳しい不動産会社を探さなくてはならない。任意売却したいからといって、必ずしも任意売却ができるとは限らない点も要注意だ。

最後に

マンションのローンが残ったままでマンションを売却する方法をみてきた。本来であれば、ローンを完済してマンションを売却できるのが一番よいのであるが、そうとはいってられない状況も出てくる。まずは金融機関や専門家に相談するのが先決だろう。選択肢がなくなる前に、動いておくことが肝心だ。

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