住宅ローンを払えないのでマンションを売却する時の注意点

今住んでいるマンションの住宅ローンが払えない時、連帯保証人への迷惑や競売による近隣への悪い噂が広がらないうちに、債務者自身が自分の可能な方法で対処するのが理想と考えられている。

住宅ローンを払えないトラブルに直面した方々の中には、自分のブログなどでこうした時に行うべき対処方法を紹介する人も少なからず存在している。

また早く確実に返済不能による問題を解消するためには、マンションを売却するといった方法も検討すべきだと言えるだろう。

今回は、住宅ローンが払えないことによりマンション売却を考えている皆さんと一緒に、この他に存在するいくつかの対処法や、一括返済できない場合に利用される任意売却の基礎知識について詳しく確認していきたい。

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住宅ローンが払えない場合、多くの人が考えるマンション売却以外の方法

住宅ローンの返済が難しくなることに気づいた時、多くの人が「マンションを売らずに支払いを続けられる方法はないだろうか？」と考える実態がある。この発想が生まれる早い段階で下記の対策を講じられれば、マンションを手放さずに済む。

またこれらの方法の実践が厳しい場合は、後に紹介していく任意売却や自己破産といった個人信用情報にも支障が出る方法を選ばざるを得ないと言えるだろう。

共働きに出る

将来的に住宅ローン支払いが厳しくなる可能性が生じた段階で、今まで自宅にいた専業主婦が働きに出れば、パートタイマーやアルバイトであっても返済を続けられるだけの収入を増やせる可能性が高まる。

しかし一般企業の給与振込は、働いた月の翌々月ぐらいになることが多いため、住宅ローン返済のために大至急お金が欲しいといった場合は、こうした支払いスケジュールの早い会社を選ぶか、日払いアルバイトなどをするしかないと言えるだろう。

愛車を手放す

夫婦ともに電車やバス、自転車などで通勤をしていて、週末しか使わないマイカーがある場合は、住宅ローンの支払いができなくなる前に愛車を売るというのも方法のひとつとなる。

早めにマイカーを手放せば、これまで毎年払っていた自動車保険料や自動車税、駐車場代などの負担もなくなる。また月1～2回ほどしか車を使わない場合は、使用頻度の低いマイカーを手放してレンタカー利用をするのも大きな節約になると言えるだろう。

資産を売却する

自宅に美術品や骨董品、高級品などがたくさんある場合、それらを買取業者に売却する方法も選択肢のひとつとなる。

また自宅とは別にローンを支払い終えた不動産などがある場合は、こうした資産を一気に手放して数ヶ月分の返済額を確保することもできる。

しかしマイカーのように維持費のない一般資産は、一括返済可能な額でもない限り焼け石に水になってしまう可能性も高いと言えるだろう。

成人している子供に家賃を入れてもらう

自宅から会社に通勤している子供がいる場合は、家賃や食費といった形で毎月お金を入れてもらう方法もおすすめとなる。

子供がお金を入れることを拒み、ひとり暮らしなどを始めれば、家族が1人減ることにより光熱費や食費の節約もできる形となる。

またそのマションを出て行くつもりもなく、お金を出す兆しもない子供に対しては、住宅ローンが支払えない状況をきちんと伝えて協力をお願いしてみるのも方法のひとつとなりそうだ。

賃貸化

住宅ローン額よりも少し高い金額で誰かにマンションを貸す方法は、基本的にNGと捉えた方が良い。まず住宅ローン返済中の家に住むのは、金融機関との契約で債務者本人と決められている。

また金融機関に内緒で誰かにマンションを貸すことができたとしても、その入居者が火事などを出した時にトラブルが大きくなるリスクを考えると、この方法の選択はなるべく避けた方が良いと言えるだろう。

また賃貸前にリフォームなどを行う必要性を考えると、住宅ローンすら支払えない人にとって賃貸化は難しい選択肢になると言えそうだ。

金融機関にリスケジュールや減額の相談をする

病気や将来的に発生するリストラによる失業といった事情を抱えた場合は、その現状を金融機関に早めに相談をするのが最も良いと考えられる。

滞納の生じていない早い段階に問い合わせをすれば、リスケジュールによる返済計画の見直しやローン減額といった代替案を出してもらえる可能性もある。

また後ほど紹介する任意売却を行う際にも銀行側との相談が必要不可欠となるため、ここまで紹介したどの方法を使っても支払いが厳しいと感じた場合は、1日でも早く金融機関に相談をするのが誠実な姿勢になると言えるだろう。

団信の利用

住宅ローン契約時に団体信用生命保険への加入をしていた場合、ローン名義人本人の死亡や高度機能障害などで収入がストップした時に、残債の返済が免除になることもある。

また三大疾病付機構団信に加入していた場合は、脳卒中や急性心筋梗塞、ガンなどによる収入激減の場合においても、返済免除の適用条件に該当することもあるようだ。

しかし団信の適用条件にもさまざまな注意点があるため、前述の疾病などによって住宅ローン支払いが厳しくなった場合においても、早めに債権者に相談をする姿勢が必要だと言えるだろう。

ローン返済できない人がマンション売却をする場合に確認すべきこととは？

返済できない住宅ローン残債を捻出するためにマンション売却の決断をするためには、まず下記のチェックを行って「不動産を売れば完済可能なのか？否か？」を調べておく必要がある。

住宅ローンの契約内容

まず住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせをして、残債務額や最終返済予定日といった契約内容の確認をしなければならない。

また現段階では不動産以外の資産売却を含めた他の選択肢も考えている場合は、住宅ローンの契約時にもらった返済予定表などを見ながらおおよその残債額をイメージしてみても良いだろう。

しかし一括返済時には手数料などが発生する可能性を考えると、詳細金額の確認は銀行から教えてもらうのが理想となるだろう。

いつまでに何をすべきなのか？

マンション売却で住宅ローンの残債を完済する場合、多くの人が「いつまでに何をすべきなのか？」といったスケジュールの部分で疑問を抱く傾向がある。

ちなみに一般的な事例を総合すると、債務者が住宅ローンの支払いができなくなった時、下記のような流れで督促や競売開始といった手続きが進んでいく形となる。

• ・滞納開始から1～2ヶ月　　金融機関から支払い請求が届く
• ・滞納開始から3ヶ月　　催告書・督促状が届く
　
• ・滞納開始から6ヶ月　　代位弁済通知・期限の利益喪失通知が届く
• ・滞納開始から10ヶ月　　競売の開始決定・執行官がマンションに訪問してくる
• ・滞納開始から14ヶ月　　入札期間通知書が届く
• ・滞納開始から16ヶ月　　開札
• ・マンション落札から2ヶ月　　立ち退き（引き渡し命令）

分割払いを希望する債務者にとって重要となるのは、滞納し始めてから6ヶ月前後で届く期限の利益喪失通知が届くタイミングだ。

この時期までに金融機関への相談もせずさまざまな通知や請求を無視してしまうと、それ以降の支払い方法が一括請求のみとなってしまう。

そうなると当然、任意売却などの相談も厳しくなってくる実態があるため、滞納開始以降に届く書面の意味についてもしっかり理解しておく必要があると言えそうだ。

またここまで何度もご紹介しているように、住宅ローンの支払いが厳しくなった段階ですぐに金融機関に相談する姿勢を見せることが誠実な対応になるとも言えるだろう。

どのぐらいの価格でマンションが売れそうなのか

マンション売却で住宅ローンの残債を支払うとなれば、「どのぐらいの価格で売却できそうか？」という相場についても債務者本人が調べなければならない。

いくつかの不動産会社に問い合わせをしてそれなりに高い売却価格が提示された場合、金融機関への相談もしやすくなると言えるだろう。

また複数の業者に問い合わせをしている余裕がない人には、マンション売却の一括査定サイトを活用するのもおすすめとなるだろう。

一括返済できるかどうか

不動産業者などへの問い合わせでマンション売却価格がわかったら、次は住宅ローン残債と売却益を比べて一括返済可能かどうかの判断をしなければならない。

残債よりもマンション売却益が上回るアンダーローンと呼ばれる状態であれば、問題なく手続きを進められると考えられる。また売却益に預貯金をプラスすることでローン完済可能な場合も、特に大きな問題はないと言えるだろう。

一括返済ができない状況とは？

自分で調べたマンション売却益と住宅ローン残債を比べた時に、後者の方が大きくなってしまう場合は注意が必要だ。

債務者の預貯金をプラスしても残債に届かない場合、金融機関が抵当権設定を外せないという理由で、マンション売却ができなくなってしまうのだ。

ローンも払えない、一括返済もできない時にはどうすれば良い？

こうした形で月々のローン返済もできない、マンション売却益や預貯金を使っても完済できないという状況に追い込まれた人におすすめとなるのが、任意売却と呼ばれる選択肢だ。

債務者だけでなく金融機関にもメリットのあるこの方法は、近頃多くのメディアで紹介され始めている。ここからは、住宅ローンの支払いで八方塞がりに陥っている皆さんと一緒に、任意売却の基本的な仕組みを確認していこう。

任意売却とは？

売却額がローン残債をしたまわる状況になった時、不足分を捻出しなくてもマンションを売れる手法を任意売却と呼ぶ。この手続きは、金融機関から許可がおりた時のみ選択可能な方法となっている。

任意売却のメリット

任意売買には、下記のように債務者・債務者双方に多くのメリットがある。

市場の相場に近い金額でマンション売却ができる

銀行などの金融機関にとって、市場相場に近い価格でマンションが売れる任意売却は、競売よりも債権の回収がしやすい存在として高く注目されている。

自分自身の住宅ローン残債をなるべく安くしたいと考える債務者は、良心的な不動産会社と協力をして高く早くマンションが売れる努力をする。

これに対して手続き費用も金融機関がもつ競売の場合は、高い落札額も見込みにくい難点があると言われている。

近所や周囲の人に事情を知られずに済む

住宅ローンを滞納し続けることで行われる競売には、入札希望者や評価人が聞き取り調査をすることにより、近隣に支払いができていない実態が気づかれてしまう難点がある。

これに対して任意売却の場合は、債務者が自分で金融機関や不動産会社との相談や調整を行う形となるため、周囲からすれば普通にマンション売却に向けた行動を起こしているような印象を受ける実態があるようだ。

このように住宅ローン未払いの実態がバレにくい任意売却を利用すれば、今まで付き合ってきた近隣の方々との関係悪化もしにくいと言えそうだ。

持ち出し金がかからない

任意売却では、売却価格の3～5%とも言われる諸経費を売ったお金から支払うことが一般的に認められている。

具体的には、滞納分の修繕積立金やマンション管理費、差し押さえられている滞納分の住民税・固定資産税、司法書士に支払う抵当権抹消費用、不動産会社への仲介手数料といった費用が挙げられる。

しかしこの部分の判断は金融機関によっても変わってくる実態があるため、相談時にはどこからどこまでの諸経費を売却金額から支払えるかの確認もしておくべきだと言えるだろう。

残債は分割返済可能

任意売却後に残った住宅ローン債務は、金融機関との相談の上、分割払いで返済ができる。依頼者の経済状況などから圧縮されることもある住宅ローンの債務は、一般的に月額5,000円～30,000円ほどの支払いになるケースが非常に多いようだ。

しかしマンション売却をすれば当然、賃貸住宅などを借りる必要が出てくるため、任意売却後には残債の支払額+新たな家賃を月々支払いわなければならないと言えそうだ。

引っ越し費用を融通してもらえる可能性もある

債権者となり銀行側との交渉によっては、最高30万円の引越し費用を売却価格から融通してもらえる可能性もある。この中には、賃貸住宅を借りる上で欠かせない敷金礼金も含まれるという考え方が一般的だと言われている。

住宅ローンの支払いが滞るような方々にとって引越し費用の30万円ですら大金になる。こうした実態から考えると、融通してもらえる可能性のある項目は積極的に金融機関との相談をするのが理想と言えるだろう。

今のマンションに住み続けられる可能性もある

身内や投資家などにマンションを買い取ってもらえば、その人達に家賃を支払いながら、継続的に同じ不動産に住める場合もある。

こうした手続きは一般的に、任意売買・親族間売買・家族間売買・リースバックなどと呼ばれることもあるようだ。

また現段階は住宅ローン支払いができなくても、子供が自立する3年後には住宅ローンを組めるといった場合は、3年間を貸家として生活した後、社会人になった子供がマンションを買い戻すなどの方法が可能となるケースもあるようだ。

自分の意志で売却活動ができる

任意売却を行う最も大きなメリットは、債務者自身の意志で売却活動を行えることだ。住宅ローンの返済から逃げ続けた結果に行われる競売の場合、裁判所による強制執行により売却時期なども勝手に決まっていく形となる。

これに対して債務者が自分で不動産会社や買い手などとのやり取りを行う任意売却の場合は、売り手主導で手続きが進められる利点があるのだ。

こうした形で引っ越しや引き渡しの時期も自分で交渉できる任意売却の場合、落ち着いた気持ちで条件交渉などにも臨めると捉えて良いだろう。

任意売却のデメリットと注意点

住宅ローンを支払えない人にとってより良い選択肢とも言える任意売却を検討する時には、下記のとおり意外と多くのデメリットがある実態も頭に入れておく必要がある。

信用情報機関に掲載される可能性

住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、信用情報機関にその事実が登録されてしまう。これから将来的に新たな住宅ローンの契約やクレジットカードなどを作る予定のある人に対しては、こうした事項の登録は問題になる可能性がある。

金融機関から新たな借り入れのできない状況は7年程度続くのが一般的となっているため、今抱えている債務を任意売却で払い終えた後、再びマンション購入などを検討している人は特に注意が必要だ。

連帯保証人に迷惑がかかる

妻や家族、友人知人などに連帯保証人になっている場合は、任意売却をする前に同意書をもらう必要がでてくる。

例えば、こうした状況下で連帯保証人の妻と別居をしていて連絡がつかないといった場合は、相手を説得しない限り任意売却ができないと捉えた方が良いだろう。

また長きに渡って住宅ローンの返済が滞れば当然、連帯保証人に連絡がいく形となる。

折り合いが付かない可能性もある

マンションの市場価格と残債との間に大きな開きがあったり、債務者の希望する任意売却後の支払額があまりにも低いといった状況では、金融機関との折り合いがつかない理由でこの手続きができないこともある。

先ほど紹介したとおり、債権者にとっても競売より任意売却のメリットの方が高いことは事実だ。しかし資産価値の低すぎる古いマンションの場合は、任意売却ならではの利点が当てはまらない可能性も出てくると言えるだろう。

依頼先がわかりにくい

通常の不動産取引とは異なる任意売却の場合、「誰に何を依頼すべきか？」の判断ができず、なかなか行動を起こせない方々も少なからず見受けられる。

まず住宅ローンの返済が厳しくなった時、最初に相談すべきなのは金融機関となる。また任意売却が債務整理の一種であることを考えると、このカテゴリの対応実績が豊富な弁護士に手続きの流れや注意点に関する相談をしてみても良いだろう。

任意売却の流れ

任意売却という方法を使って支払いのできない住宅ローンへの対処を行う際には、1週間、3ヶ月間、1ヶ月間という時期によって行うべき手続きが変わってくる実態を頭に入れておく必要がある。

最初の1週間で行うべきこと

金融機関との話し合いで任意売却の許可が出たら、まずは不動産会社に相談をして不動産の価格調査と媒介契約の締結を行う形となる。

短期決戦でマンション売却を進める任意売却の場合は、一般媒介契約と専属専任媒介契約のうち、自分に合う契約方法についても考えておく必要がある。

相談から3ヶ月以内に行うべきこと

媒介契約締結によって売却活動が始まったら、内覧対応に向けた掃除などの準備や、債権者との交渉などを更に進めていくかたちとなる。

住宅ローンが支払えない状況が長く続くとマンションが競売にかけられる可能性を考えると、なるべく仲介業者と契約をしてから3ヶ月以内に売却するのが理想となる。

債権者の同意を得てから1ヶ月以内に行うべきこと

購入者の選定も終了し、不動産売買契約も行ったら、住宅ローンの残債を清算した上で、新生活に向けた準備をする形となる。一般的な任意売却では、ここまでの手続きを2ヶ月～5ヶ月で終わらせる人がほとんどとなっている。

買い手が付かない限り任意売却の具体的な交渉も進まないことを考えると、この手続きの鍵となる不動産会社の選定は慎重に行うべきだと言えるだろう。

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まとめ

住宅ローンが払えずマンション売却せざるを得なくなった時、任意売却を含めたどの選択をする場合においても、さまざまなリスクや注意点があると考えられる。

またケースによってはその後の生活に大きな支障が生じることもあるため、住宅ローンの支払いが難しくなった時には不動産会社や金融機関と相談をしながら早めに最善の方法を選択するのが理想となるだろう。