住宅ローンを払えないので家を売却する時の注意点

リストラや転職、病気によって収入が大きく減少した時、住宅ローンが払えないという理由で多くの人が長年住んだ家の売却を検討し始める実態がある。

この行動を起こす時には、さまざまな注意点を頭に入れた上で自分の現状に合う方法を選択しなければならない。

また対処を行うタイミングや手段を誤ると、その後の生活や家族関係においてもさまざまな更なる問題が生じると捉えた方が良いだろう。

今回は、住宅ローンを払えないので家の売却を行う必要性に迫られた皆さんと一緒に、その注意点と理想的な対処法などを詳しく確認していきたい。

住宅ローンが払えなくなった時に行うべき対策とは？

収入減などの理由で住宅ローンの支払いが難しくなった時、多くの人は下記のような対策を講じる実態がある。

生活費を見直す

住宅ローンの支払いができなくなるまでに数ヶ月の余裕がある場合は、家計の見直しをすることで問題が解消することもある。

例えば、明らかに生活に見合わない家族みんなの保険を解約するだけでも、月数千円～数万円もの節約ができることもある。

またそれなりに子育てなども落ち着いた妻が専業主婦をしている場合は、週に数回だけでもパートやアルバイトに出てもらうことにより、住宅ローンに充てられる収入が得られると言えそうだ。

金融機関にリスケジュールや減額の相談をする

契約した住宅ローンから逃げずに現状ときちんと向き合うといった意味では、お金を借りた金融機関に相談をするのも誠実な対応と考えられる。

例えば、まだ何とか住宅ローンの返済ができている早い段階であれば、リスケジュールや月々の返済額の減額といった返済計画の見直しができる可能性もでてくる。

これに対してお金を支払えない罪悪感により金融機関から逃げ続けていると、そこから生じる悪循環はどんどん酷くなるだろう。

住宅ローンの借り換えを行う

月々1～2万円ほど減額されるだけで住宅ローンを支払い続けられる人の場合、借り換えローンの利用がおすすめとなる場合もある。

2ヶ月連続で金利が下がっていた2017年9月の段階では、借り換えローンを利用することで月々の返済額がだいぶ下がるといった見方もある。

また借り換えローンには、個人の信用が落ちないという大きなメリットもあるため、早めに金融機関に相談をすることで高い好循環が生まれる方法となりそうだ。

賃貸化

支払えない住宅ローンの解決策として検討する人の多い賃貸化は、基本的に契約違反となる存在だ。

金融機関からの許可をもらわずに勝手に他人に家を貸した場合、規約違反でローンの一括返済を求められてしまう可能性も出てくる。また借り手が見つからなければ住宅ローンの支払いも滞る形となるため、万が一許可が出たとしてもかなりリスクの高い方法となるだろう。

賃貸化によるトラブルの中には、自分の収入が安定してその家に戻りたいと感じたタイミングで、借り手の退去が難しいといった事例も大変多く見受けられる。

団信の利用

ローン契約時に団体信用生命保険に加入していた場合、やむを得ない事情のある人の住宅ローンが全額弁済されるケースもある。

例えば、三大疾病付機構団信に加入していた場合、死亡や高度障害だけでなく、急性心筋梗塞・脳卒中・ガンといった原因で一定要件に達した場合に、住宅ローンの返済が免除となる。

しかしこの仕組みを利用するためには適用要件に該当する必要があるため、規約などをきちんと読んでおくことも忘れないようにして欲しい。

住宅ローンの返済ができない時、今後どんなトラブルが生じるの？

続いて、上記のような対処を講じても住宅ローンの支払いができない、間に合わないといった場合に生じる、さまざまなトラブルについて詳しく見ていこう。

催促の電話や書面がくる

銀行からの支払い請求は、住宅ローンの滞納から1～2ヶ月で来始まるのが一般的だ。

サラ金などの悪徳業者ではない銀行の場合、この段階で担当者が直接自宅に訪れることはない。しかしこうした書面を無視し続けると、滞納から3ヶ月で催告書もしくは督促状が届く形となるようだ。

住宅ローンの支払いを滞ってからたったの数ヶ月でこれだけ多くの書面が届く実情を考えると、その事態を同居の家族に隠すことはかなり厳しいと捉えた方が良いだろう。

分割返済ができなくなる

催告書や督促状を更に無視し続け、6ヶ月ほど経ったタイミングで、期限の利益喪失通知が届く形となる。

この半年の間にさまざまな書面を目にしている人からすれば、期限の利益喪失通知に対しても、「再び銀行からの請求が来ている」といった感覚を抱く傾向がある。しかしこのタイミングが過ぎると分割による返済ができなくなった結果として、一括請求される形となるため、注意が必要だ。

こうした形で日を重ねるごとに金融機関の対応が厳しくなることを考えると、早めに相談などを行い誠実な姿勢を見せる必要があると言えるだろう。

新たなローンが組めなくなる

住宅ローンやクレジットカード、カードローンなどの支払い履歴は、全銀協やJICC、CICといった信用情報機関に登録される仕組みとなっている。

そのため、住宅ローンを数ヶ月滞納した段階で、新たなクレジットカードを作ろうと思っても、カード会社にその情報がチェックされて審査に通らなくなると捉えた方が良いだろう。

また過去数年間に住宅ローンの滞納があれば当然、別な銀行であっても審査通過は厳しくなると言えそうだ。

連帯保証人に迷惑がかかる

自分自身が住宅ローンの滞納をすれば、その請求が妻や両親、友人などの連帯保証人に行く形となる。

同じ家で暮らす共働きの妻が連帯保証人の場合は、生計を一にする2人の責任といった意味でもあまり大きな問題にならないかもしれない。

これに対して遠方で暮らす義父母や友達などに連帯保証人をお願いしている時には、彼らに明らかな迷惑がかかると言えるだろう。

その家に住めなくなる

住宅ローン請求に関するどんな通知が来ても無視し続けた場合、10ヶ月以内に競売開始決定通知が届く形となる。

債権回収のために債権者となる銀行が裁判所に申し立てて行われる競売は、買受人による落札・代金納付が終わった後、強制執行・立ち退き命令と進む形となる。

こうした形で突如としてその家から出ていかざるを得ない状況が生まれることを考えると、住宅ローン請求から逃げ続けるメリットはほぼないと捉えた方が良いと言えそうだ。

周囲に差し押さえされたことがバレる

住宅ローンを支払えないことにより競売が始まると、裁判所の執行官や評価人が訪れ、物件に値段を付けるための準備などが始まる。

また隣の家との境界線における争いの有無などについて聞き込み調査が行われることもあるため、こうした執行官たちの動きにより競売が始まったことが周囲にバレてしまうケースも少なくない実態があるようだ。

こうした形で今までお世話になった地域の人に住宅ローンを支払えない事実がバレることを考えると、競売に陥る状況はなるべく避けるのが理想となるだろう。

住宅ローンを払えないので家を売却する時、まず行うべきこととは？

住宅ローンの支払いが難しく、家の売却という選択に向けて行動を起こす際には、まず下記2つの確認を行う必要がある。

住宅ローンの契約内容確認

ローン返済中となる家の売却は、持ち主が自由にできるわけではない。そのためまず、お金を借りた金融機関に連絡をして、残債務額や最終返済予定日といった住宅ローンの契約内容を確認する必要が出てくる。

また家の売却をするか否かの判断が付かない段階の場合は、契約時にもらった返済予定表という書類に目を通した上で家族と一緒に検討してみても良いだろう。

家の価格調査

住宅ローンが払えない理由で家を売る時には、その住宅に売却できるだけの価値があるのかを確認しなければならない。近頃人気の高い一括査定サイトを利用すれば、戸建てやマンション売却時の相場の把握や、良心的な不動産会社を見つけやすくなる。

また不動産業界には両手取引などを行う悪質業者も少なからず存在しているため、価格調査の際には複数社に問い合わせをするのが鉄則だと言えるだろう。

一括返済における3つのパターン

住宅ローンの契約内容と残債務額、今住んでいる家の価格を調べ終えたら、下記3パターンのどれに該当するかを考えながら、不動産売却によって全額返済ができるかの判断をしなければならない。

家の売却で一括返済可能な場合（アンダーローン）

価格調査によってわかった家の売却益が残りの住宅ローン金額を上回った場合は、一括返済可能なアンダーローンと呼ばれる状態であることがわかる。

しかしどんなに相場の高い不動産物件であっても、買い手が付かなければローン完済はできない。そのため、今住んでいる家の売却を予定する場合は、その地域の不動産売買を得意とする優良店を見つける必要があると言えるだろう。

家の売却+預貯金などで一括返済可能な場合

残りの住宅ローンを売却益が上回るアンダーローンにならなくても、家の持ち主にそれなりの預貯金があれば、一括返済は可能となる。

この方法を実践できそうな場合は、ローン残債と売却益という2つの金額だけでなく、不動産売却にかかる仲介手数料などの諸費用についても調べておく必要がある。この金額の計算が難しい場合は、事情を話した上で不動産会社に算出をお願いしても良いだろう。

家の売却をしてもローンの全額返済が難しい場合（オーバーローン）

住宅ローン残債を上回る金額での売却が厳しい。また、そのフォローをするだけの預貯金もない。こうした状況により全額返済できないことを、オーバーローンと呼ぶ。

抵当権を付いた不動産の住宅ローンを一括返済できない場合、お金を貸してくれた金融機関の承諾なしに家の売却は行えない。この状況に陥った八方塞がりの皆さん向けの選択肢となるのが、下記で詳しく解説していく任意売却という方法だ。

オーバーローンになった時に家を売却する方法（任意売却）

家を売った後も住宅ローンが残ってしまう物件を、債権者の合意を得た上で売却することを任意売却と呼ぶ。

自分の預貯金を使っても一括返済できない住宅ローンについて任意売却の相談をすると、売却益で払いきれない分の金額を、債権者との話し合いで決めた計画で引き続き返済できる形となる。

どうして債権者は任意売却に応じてくれるの？

銀行などの債権者にとって最も恐れるのは、貸したお金が返ってこないことだ。

悪質な契約者が住宅ローン返済から逃げ続けた場合、銀行は競売の申し立てを行わざるを得なくなる。しかし銀行が自ら手続きをする競売の場合、申し立て費用をかけている割には高値で落札されない実態がある。

そのため、少しでも多くのお金を回収したいと考える金融機関側では、契約者からの相談があれば任意売却に応じる実態があるのだ。

任意売却のメリットをより詳しく知りたい

家を売る側のメリットは、無理のない範囲内で債務の支払額を決定できることだ。

例えば、失業や病気などにより収入減となった場合、銀行への相談による任意売却という方法を選択すれば、可能な範囲で支払いを続けながら無理のない生活ができる。

また裁判所を通さない任意売却の場合、執行官や評価人が調査などを行わないことにより、住宅ローンを支払えない状況が近所にバレにくいというメリットもあるようだ。

任意売却の流れとは？

この手続きを行う際には、まず住宅ローンを借りている金融機関に相談をしなければならない。その後は、普通に家を売却する流れと同じように仲介業者選びや価格の決定、内覧対応などを行った上で買い手を探していく形だ。

残ったローンを今後も無理のない範囲内で支払い続けることを考えると、少しでも高く売れるように努力をしてくれる不動産会社のお世話になるのが理想と言えるだろう。

またより良い専門店を探す際には、相見積もりも忘れないようにして欲しい。

任意売却における注意点

任意売却を行う際には、競売入札が始まる前に行動を起こす必要がある。一般的に競売入札は、住宅ローンが滞った日から最短10～12ヶ月でスタートする形となっている。

また中古住宅の買取価格は余程の人気物件でもない限り日々下がっていく傾向があるため、金融機関に行う任意売却の相談と売却活動の開始は早ければ早いほど良いと捉えるべきだと言えるだろう。

一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ

ヒカカク×イエウールは仲介業者を探す手間を省き、手間をかけずに不動産売却をスムーズに進めたい方へオススメする。ヒカカク！内で査定をリクエストできるので、是非ともこのコラムに掲載されているフォームから不動産一括査定を依頼してみてほしい！

イエウールは、年間20万件以上の売却成立実績がある不動産売却一括査定のWebサービスだ。マンション、一戸建て、土地などの大切な不動産のオンライン査定依頼を可能にし、複数の不動産会社を訪れる手間を省いて一括査定を受けることが可能。全国の2300以上の不動産会社から最大6社と比較ができ、高額な売却価格を実現！

任意売却後に残ったローンの返済についてより詳しく知りたい

任意売却をする上で注意すべきなのが、これから紹介していく家を売った後に残る住宅ローンに関する考え方だ。

この手続きにおける基本的な注意点を知らずに銀行への相談を行うと、逆に債権者に対して悪い印象を与えてしまうこともある。

任意売却後の支払いイメージ（例）

例えば、6月と12月のボーナスで300,000円ずつ、月々の返済額を120,000円で設定したトータル2,300万円の住宅ローンがあったとする。

このローン返済ができずに1,800万円の売却価格で任意売却を行った場合、銀行側による200万円の債務の圧縮という配慮もあり、残債が300万円になる。

この金額を契約者の負担のない範囲で返済すると考えれば、月々10,000円を30回払いといった形で返済を続けられるのだ。

しかし任意売却後には賃貸住宅などに住む必要があるため、この他に家賃の支払いが発生する。

任意売却の考え方と目的

前述のとおり任意売却は、「返してもらえる範囲で返済をお願いしよう」という考え方で契約される手続きだ。

全く回収できないことを恐れる金融機関では、月に10,000円や20,000円といった少額でも返済可能としてくれるケースが多いと言われている。

しかし細かな条件については銀行によって異なる実態があるため、まずは早めに任意売却の相談をする必要があるだろう。

任意売却を行うとブラックリストに掲載される

任意売却時に注意すべきなのが、住宅ローンの滞納をすると信用情報機関にブラックリストとしてデータが登録されてしまうことだ。

住宅ローンの支払いができなくなった人の救済措置とも言える任意売却を利用すれば、返済が滞った時点でブラックリストに載ったと捉えた方が良いだろう。

その期間が長くなれば、以後7から10年にかけて銀行などからの融資を受けられない形となってしまう。こうした形で長きに渡って不便な状況を生む住宅ローンの滞納や任意売却は、その後の人生の信用に影響するといった意味でも注意すべき存在だと言えるだろう。

任意売却の残債と住宅ローンにおける大きな違いとは？

一般の皆さんが混同しやすい住宅ローンと任意売却における残債の大きな違いは、後者が無担保の借り入れであることだ。

ここまで何度も説明してきたとおり、住宅ローンの支払いが数ヶ月滞った場合、その家は銀行側の申し立てにより競売にかけられてしまう。

これに対して無担保の借り入れとなる任意売却の場合は、住宅ローンと比べて厳しい取り立てなどがない特徴があるようだ。しかし銀行側に誠意を見せる必要がなくなるわけはないため、もし支払いが厳しくなった場合は、必ず早めに相談すべきだと言えるだろう。

残った支払額が減額されることもある

住宅ローンの支払いがサービサーと呼ばれる債権回収会社に委譲されている場合、家を売った後に残った残債を圧縮してもらえる可能性もある。

これは、いつ完済されるかわからない債権を金融機関側で追いかけ続けられない事情が大きく関係していると言われている。そのため一般的な任意売却では、債務者の資産や生活状況を考慮した上で、現実的に返せる金額に折り合いを付けるという意味で圧縮されることもあるようだ。

任意売却に適さない人とは？

ここまで紹介したとおり、任意売却というのは金融機関と相談した上で月に数千円～数万円の金額を支払い続けられる人向けの手続きだ。

病気や交通事故の後遺障害などで働けなくなり、1ヶ月10,000円前後の支払いすら厳しいといった場合は、金融機関側でも対応に苦慮すると捉えた方が良いだろう。

また任意売却の条件などは銀行によって大きく異なる実態があるため、この手続きの方法や手順が気になるなら「こういう人は必ず任意売却の利用ができる」といった基準を調べるよりも、自分で金融機関に相談をした方が良いと言えるだろう。

残債すら支払えなくなった場合はどうなるの？

銀行側から提示された月10,000円～20,000円ほどの支払いすらできない人は、自己破産などの選択肢を考えざるを得なくなる。自己破産をすれば、住宅ローンだけでなく支払いの滞っているクレジットカードやカードローンなどの借金も消える形となる。

しかしこの手続き時に生命保険などを含めた資産全般を持てなくなることを考えると、家の購入資金の返済だけで悩んでいる人には少しリスクの高い方法となるだろう。

もし自己破産を行う際には、弁護士もしくは司法書士といった法律の専門家に相談をしてみて欲しい。

まとめ

住宅ローンを払えない状況に陥った時、多くの人がパニックによってなかなか行動を起こせない実態がある。

しかし当ページで紹介した任意売却などの手続きを行う上でも、早めに金融機関や不動産会社に相談をする心掛けが重要だと言えるだろう。

またメリットの非常に多い任意売却にはさまざまな難点も存在するため、こうした基礎知識をしっかり頭に入れた上で銀行に相談をした方が、話し合いも良い形で進められると言えそうだ。