離婚した時、マンションに住み続けるか、売るべきか？

離婚をした時、もしくは将来的に離婚をする場合、多くの夫婦が「このままマンションに住み続けるか？売るべきか？」の二択で頭を悩ませる傾向がある。この問題を解決しなければ当然、離婚前に済ませておくべき財産分与の決着もつかなくなる。

またこの二択のメリット・デメリットは、夫婦のライフスタイルや住宅ローンの契約状況によっても変わってくるため、それぞれの選択肢における特徴を把握することも財産分与に向けた準備として欠かせないことだと言えるだろう。

今回は、夫婦が別れるための不動産の扱いに悩む皆さんと一緒に、その決断によって得られるメリットやデメリットなどを詳しく確認していきたい。

離婚をした時、マンションの扱いにはどんなパターンがある？

財産分与に向けて話し合いを始める時、マンションの扱いや処分には下記の5パターンがあることを夫婦ともに知っておく必要がある。

離婚前にマンションを売る

離婚届の提出前に行うマンション売却は、潔い離婚を希望する夫婦の多くに選択される存在となっている。

不動産の一括査定サイトやマンション売買のポータルサイトといった便利なWEBサービスの増えた近頃では、初めての売却にチャレンジする皆さんでもより良い仲介業者と出逢いやすい時代になりつつある。

またこうしたサイトの活用は、少し早くマンションを手放したいと考える夫婦にとってもより高いメリットを与える傾向があるようだ。

離婚後にマンションを売る

マンションの売却は、条件を満たせば離婚後でも十分に可能となっている。世間一般では、財産分与などについて夫婦が協議をする過程の中で、離婚前にマンションを売ってしまうことがおすすめと考えられている。しかし何らかの事情で離婚前の売却ができない場合は、離婚後に手放すこともやむを得ないと言えるだろう。

債務者自身が離婚後もマンションに住み続ける

離婚後もマンションに住み続ける場合、「居住者が誰か？」というポイントが大変重要となってくる。最もシンプルでトラブルが生じにくいのは、住宅ローンを支払い続けている債務者自身がマンションに住み続ける方法だ。

妻と比べて夫の収入が多いケースの多い日本では、住宅ローンを契約している男性がマンションで暮らしながら月々の返済を続けるパターンが一般的となっている。

債務者の夫が出ていったマンションに妻子が住み続ける

これまで専業主婦として家族を支えてきた妻が離婚をする時までに経済的自立ができない場合は、夫が住宅ローンを支払っているマンションに妻子で住み続けるといったパターンになることもある。

このケースでは、債務者である夫が賃貸住宅などへ引っ越しをして、妻子はそのまま暮らし続ける形となる。住宅ローンについては夫が支払う形となるため、シングルマザーの妻には家賃がかからないイメージであることが多いと言われている。

誰かに貸す

例えば、夫が長きに渡って単身赴任をしていて、住宅ローン返済中のマンションで暮らせない場合は、賃貸物件として誰かに貸すという選択肢を検討する夫婦も少なからず存在する。また家族の思い出が詰まったマンションに自分は住み続けたくないと感じる住宅ローン返済中の夫についても、賃貸への道を模索する傾向があるようだ。

ここからはそれぞれの方法におけるメリットと、意外な注意点について少し詳しく解説していこう。

離婚前にマンションを売る場合のメリット・デメリット

離婚前にマンション売却を行う方法は、これから別れる夫婦にとても多くのメリットをもたらす選択肢となる。またこの流れでマンションを手放した後に離婚をすると、円満離婚に繋がりやすい利点もあるようだ。

財産分与がシンプルになる

マンションや一戸建て住宅などの不動産を全て売ると、「どちらがどの家に住むか？」といった煩わしい相談をする必要もなく現金中心の財産分与が進められる形となる。また人生のパートナーを失う離婚後の生活は、金銭的にも不安が大きくなる実態があるため、マンションなどの不動産をもらうよりも多くのお金を分け合った方が良いと考える方々も少なくないようだ。

離婚後のトラブルが起こりにくくなる

マンションの連帯債務者や連帯保証人となっている夫婦は、戸籍上の関係を切る離婚のタイミングでマンション売却を行い、住宅ローンを払いきってしまう方法がおすすめとなる。この流れで連帯保証の関係が切れれば、残債を支払い続ける元配偶者にもしもの状況が生じるリスクを気にする必要がなくなる。

配偶者との関係を完全に切りやすくなる

子供のいない夫婦の場合、マンション売却により連帯保証人や連帯債務者といった配偶者との関係を切った方が、再婚を含めた新しい人生へと進みやすくなる。しかし子供がいる夫婦の場合は、親権を持たない側からの養育費の支払いや面会交流といった形で完全に関係を切ることは難しいかもしれない。

しかし離婚をしているのに住宅ローンという債務で繋がる関係は、苦悩のない独身生活をスタートさせる上でなるべく断ち切るのが理想となるだろう。

売却が終わるまで離婚ができない

財産分与を含めて全てをスッキリさせてから離婚をする場合、マンションが売れるまでの間は市区町村役場に離婚届を出せない問題がでてくる。一般的にマンション売却までには、3～6ヶ月かかると言われている。また高値での売却を希望したり、その物件に人気がない場合は、これ以上の期間を要する可能性も出てくると言えるだろう。

こうした形で予定どおりに離婚ができない問題を回避するためには、早く売却活動を始めるのが理想となるだろう。

売却活動で夫婦の協力が必要な場合もある

早く高値でマンションを売ろうとする場合は、さまざまなシーンで夫婦の協力が欠かせないと考えられる。

例えば、売却活動の中でも大事な存在となる内覧対応前には、購入希望者に好印象を与えられるように部屋の掃除や片付けをしておく必要がある。また夫が仕事で不在が多い場合は、妻が内覧対応で購入希望者にマンションや近隣地域の説明をするといった協力も必要となるだろう。

離婚協議や引っ越しスケジュールの調整が面倒

離婚前にマンション売却をする場合、多くの人が引っ越しの日程調整で頭を悩ませる実態がある。例えば、離婚届の提出前に早々とマンションを手放してしまった場合、財産分与や養育費などの協議をこれまで住んでいた自宅以外の場所で行わなければならなくなる。

また売却活動に専念しすぎると離婚に向けた話し合いが疎かになってしまうこともあるため、マンションを売る手続きだけでなく離婚や引っ越しに向けた準備についても並行して行えるだけの計画性が必要となるだろう。

離婚後にマンションを売る場合のメリット・デメリット

夫婦にとって何かとメリットの高い離婚前と比べて、離婚後のマンション売却には何かと問題が起こりやすい傾向がある。また離婚後に不動産物件を売る人の多くは、既に戸籍上の関係が切れてしまった配偶者に相談をせず、自分だけの決断で売却活動を始めるケースが多いとも考えられている。

早く離婚ができる

前述のとおり引き渡し完了までに3～5ヶ月ほどかかるマンション売却を離婚後にすれば、それだけ早く財産分与の話し合いや離婚届の提出を行える。

そのため、何らかの問題により一刻も早く別れたいと配偶者が主張する場合、住宅ローンを支払う側がマンションをもらう形にして後日、売却活動をスタートさせるケースも少なくない実態があるようだ。

売却活動の協力を配偶者にお願いせずに済む

前述のとおり離婚前に売却活動をするためには、仲介業者からくる連絡への返答や、マンションの掃除や片付け、内覧対応といった部分で夫婦が協力することが理想となってくる。

これに対して長きに渡る別居生活などにより夫婦ともに相手とのコミュニケーションを希望しない場合は、売却手続きの面倒なマンションの扱いに関して細かな相談や調整をしないまま、離婚届を出してしまうケースも少なくない実態があるようだ。

マイペースで売却活動ができる

配偶者との離婚が成立すれば、住宅ローンを支払っている側は自分のペースでのんびり売却活動を行える。例えば、妻子がマンションから出ていった後であれば、内覧対応に向けた掃除や片付けも行いやすくなるだろう。

また効率的なマンション売却にはより良い仲介業者選びが欠かせないと考えられているため、離婚に向けた勢いで行動を起こすよりも財産分与なども終わりスッキリした状態で手続きを進めた方がより良い判断がしやすくなると言えそうだ。

日々の生活に追われて売却活動に専念できない

離婚後のマンション売却における最大の問題は、日々の生活や仕事に追われて売却活動ができなくなることだ。前述のとおり配偶者が一緒に暮らしている離婚前であれば、掃除や内覧対応などをお願いすることもできる。

これに対して独身になってしまったサラリーマンが内覧対応をする場合は、購入希望者の希望日に合わせることにより有給休暇を取得しなければならない可能性も出てくると言えるだろう。

売れるまで住宅ローンを払い続けなければならない

こうした形でマンション売却が進まなくなると、それだけ多くの住宅ローンや修繕積立金などを支払う必要がでてくる。またマンションの価値が徐々に下がっていく市場の仕組みから考えると、日々の仕事や生活を理由に売却活動を遅らせるメリットはほぼないと捉えた方が良いだろう。

このような状態でどんどん無駄な出費が増えることを考えると、離婚前の売却でスッキリした方が仕事などに集中しやすくなる。

元配偶者が連帯保証人の場合は要注意

離婚後のマンション売却をしようとする場合、連帯保証人もしくは連帯債務者の元配偶者と連絡がとれないことでスムーズな手続きが進まないケースも少なからず見受けられる。

夫婦であった男女が離婚をすれば、民法第752条で定める相互扶助義務や同居義務はなくなる。そのため、連帯保証人である元配偶者が電話に出ない、LINEの返信をしてこないといった対応をしてきても、自分の思い通りに相手を動かすことが難しい可能性も出てくると言えるだろう。

債務者自身が離婚後のマンションに住み続けるメリット・デメリット

マンションに住み続ける選択肢の中で最もおすすめ度が高いのは、住宅ローンの債務者自身が居住者であり続ける方法だ。例えば、これまで残債の支払いを夫が行っていた場合は、住宅ローンとは関係のない妻がマンションを出て行く形となる。

仕事や日常生活に支障が出にくい

不動産物件を売らずに同じマンションで暮らし続ければ、離婚後も仕事などへの支障が生じることはない。

また住宅ローンについても今までと同じ銀行口座から引き落とされることを考えると、そこに離婚協議で決まった慰謝料や養育費などをプラスすれば、今後の資金計画などについても立てやすくなると言えそうだ。

引っ越しも簡単に終わる

夫婦のどちらか片方がマンションに住み続ける場合、離婚による引っ越しも簡単に終えられる。一般的にマンションから出ていく側は、自分の衣類や身の回りのものだけ持ち出す傾向がある。

またこうした簡易的とも言える引っ越しで良い場合は、夫婦の所有するマイカーやレンタカーなどの利用で十分に作業が終えられると言えそうだ。

広すぎるマンションならではの無駄

家族と暮らすために3LDKや4LDKといったマンションを購入していた場合、離婚によってひとり暮らしになることで、広すぎる部屋に違和感を覚える人は少なくない実態がある。また広く大きなマンションで暮らしていると、それだけ多くの冷暖房費がかかることを考えると、経済的余裕が少ない人にとっては住み続けることによるデメリットは意外と大きいと言えそうだ。

債務者の夫が出たマンションで妻子が暮らし続けるメリット・デメリット

夫婦で買ったマンションを売却せず、住宅ローンを払っていない妻子が住み続ける場合、メリット以上に多くの問題が多いため注意が必要だ。

経済的自立のできない妻でも住居に困らない

離婚までに就職先が見つからない、アパート暮らしを始められるだけの預貯金がないといったシングルマザーにとって、今までと同じマンションに住むメリットは大変大きいと考えられる。

元夫が住宅ローンを支払ってくれていれば、パートやアルバイトの収入で何とか暮らすこともできる。また家賃のかからないマンション生活は、経済的自立に向けた就職活動などをする上でも有り難い環境となるだろう。

子供の転校もせずに済む

今までと同じマンションに暮らす生活は、子供にとってもメリットが大きいと考えられる。

例えば、離婚によって転校するとなれば、パパとママが別れてしまう家庭の事情だけでなく新しい学校に馴染まなければならないストレスが子供の多く生じてしまうと言えるだろう。これに対してマンションから同じ学校に通える場合は、子供に生じるストレスを最小限に抑えられる。

近隣の人にも気づかれにくい

妻が夫の苗字のままで暮らし続ける場合は、同じ地域で暮らす知人にも離婚の事実を知られにくくなる。また同じマンションで生活をしている限り、近隣の人達に夫が単身赴任中であるといった言い訳もしやすくなると言えそうだ。

こうした形で周囲からの必要以上の干渉や心配がなくなると、その家で暮らすシングルマザーの精神的負担も軽減できる。

夫が住宅ローンを払えなくなることへの不安

前述をした夫婦には、前述のとおり相互扶助義務がない。このことを知る妻の中には、債務者である夫が支払いから逃げてしまうのではないかといった不安を抱える女性も少なくない実態がある。

また妻が連帯保証人だった場合は、夫が住宅ローンを滞納することにより、その支払い義務が妻にスライドする可能性もあると言えるだろう。

金融機関からすれば明らかな契約違反

夫が住宅ローンを支払い、妻子がマンションで暮らし続ける。この方法は、子供のためを思う夫婦にとって良策とも言える選択肢となる。しかし債務者と居住者の異なるこの手段は、お金を貸している金融機関からすれば規約違反となるため、実践する時には注意が必要だ。

またこうした事実が住宅ローンの滞納により発覚する可能性を考えると、なるべく離婚前に妻への自立を促し、マンション売却などの方法を模索していくのが理想となるだろう。

夫婦で買ったマンションを離婚後に賃貸するメリット・デメリット

住み続ける・売るという選択ができない場合、離婚後にマンションを誰かに貸すという方法を考える夫婦も少なからず見受けられる。

基本的には契約違反

マンション購入時に多くの人が利用する住宅ローンは、債務者である自分と家族が居住する目的で借り入れをする金融商品だ。これに対して銀行では、家賃収入でローン返済をする人向けにアパートローンといったパッケージも用意している。

こうした形で資金を借りる目的と財源から考えると、住宅ローンの完済ができないマンションを他人に貸すことは基本的に契約違反となる。

万が一トラブルが生じた時の対応が難しい

住宅ローン契約の違反をしてマンションを誰かに貸した時、多くの人が下記のようなデメリットに気づく傾向がある。

• ・入居者が退去する度に、清掃やリフォームをする必要が出てくる
• ・喫煙者の入居により、部屋が臭くなってしまう
• ・空室の間は、家賃収入が入ってこなくなる
• ・所有者が住みたいタイミングで、退去をしてもらえない
• ・入居者と近隣とのトラブルにより、所有者自身も住みにくくなる

こうした形でさまざまな問題が生じる実態を考えると、金融機関に嘘をついてまでしてマンションを賃貸化するメリットは意外と少ないと言えそうだ。

また一時的な賃貸であれば了承されることも多いようだが、そのリスクを想定すると売却もしくは住み続けるといった方法を選んだ方が安全となるだろう。

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まとめ

ここまで紹介してきたそれぞれの方法におけるメリット・デメリットをまとめると、下記のようなポイントで「マンションに住み続けるか？否か？」の決断ができることに気付かされる。

離婚をした時、マンションに住み続けた方が良い人の特徴とは？

夫婦で買ったマンションに住み続けるのが最も適しているのは、面倒な売却活動や離婚協議をせずに配偶者と別れたいという方々だ。

マンションを売らずに債務者自身が暮らす形をとれば、ライフスタイルの変化もほとんど生じることはない。しかしこの方法には、お金の部分で多くの無駄が生じやすい難点があるため、養育費の支払いなどにより金銭的余裕がない場合は、離婚前の売却を考えた方が良いだろう。

離婚をした時、マンションを売った方が良い人の特徴とは？

財産分与に向けて夫婦の話し合いがしっかりできる場合や、さまざまな問題を早く解消させて、スッキリした気持ちで新生活を始めたいという方々に離婚前のマンション売却が適している。高値でマンションを手放すためには、売却活動を含めたさまざまな手続きが必要となってくる。

しかし離婚後に住宅ローン支払いや連帯保証人などの問題が出る可能性を考えると、別れる前にマンションを売ってしまった方が双方の暮らしに好循環が生まれやすくなると言えるだろう。