不動産投資で銀行から融資を受ける場合の基本的な融資基準は？

金融機関によって、不動産投資用の融資の基準は決まっています。加えて言えば、メガバンクと地方銀行では融資の基準は全く異なり、自分が望む融資を受けるためには、融資を受けられる前提のステージまで自分の年収や勤続年数を引き上げる必要があります。 この点から言えば、メガバンクは非常に融資に対して厳しいています。例えば、融資規模が数億円を超えるものであったとしたら年収に関しては1000毎年前後や自己資金が数千万なければ融資を受けること自体が難しいと言えるでしょう。加えて言えば、審査が厳しい物の金利は低く、地方銀行などと比べても低いことからなるべく融資規模の大きい物件を安く運用したい場合にはおすすめです。 数千万円規模の不動産融資であれば、それほど厳しい審査となることは少ないものの、地方銀行よりも融資は難しいことを念頭に置きましょう。 地方銀行の場合は、企業の資金調達によって地域に貢献することを目標としている金融機関もあるため、購入したい物件がある市町村の地銀を利用するようにしましょう。 また、地方銀行の場合はある程度過去の居住地や現在の居住地を加味した上で、融資を申し込む必要性があります。逆に言えば、全く関係のない地銀に申し込みをしても審査が通る可能性は著しく低いと言えます。また、金利に関しては、さほど高くはありません。メガバンクよりは高額であるものの、それも1％～2％ほどであり、融資そのものを全く検討できない金利ではありません。場所によっては、不動産投資のためにローン商品を組んでいる銀行もあります。 信用金庫も融資を行える金融機関であるものの、居住者にのみ融資を行えるものであり、メガバンクや地銀とも全く異なる融資の形を持っていいます。地銀やメガバンクが用意しているローン商品は、全く存在しておらず、すべて事業に於ける融資として扱われます。加えて言えば、その居住地を重視して融資を行うために、信用金庫によっては審査の基準のハードルが低いこともあります。 日本政策金融公庫と商工中金も融資を行っています。しかし、物件評価や融資額、融資機関アドを加味すると他の金融機関と比較した場合メリットはそこまで多くありません。強いて言えばどちらも全国各地にあり、融資エリアそのものは非常に広いことが挙げられます。 ノンバンクは金融機関ではないものの、銀行からの借り入れや他のノンバンクからの資金調達で融資を行います。不動産投資の場合にはよく行われており、2000万円前後の物件であれば非常に融資が通りやすいと言えるでしょう。もっとも、金融そのものは非常に高いため、ある程度の採算性を持って申し込みを行う必要性があります。加えて言えば、新設法人への融資は行わないため、地銀やメガバンクからの融資を重要視しましょう。

不動産投資を考えていると、どうしても通るのが銀行による融資です。しかし、銀行の融資と聞くととても厳しいようなイメージがありますよね。結局審査が通らず、不動産投資を諦めざる負えなくなったという話はよく聞きます。では、どのような融資基準があるのか解説します。 ◇基準自体は緩和した 不動産投資ローンと聞くと少し難しそうな感じがしますよね。実際に、住宅ローンと比較しても審査基準が厳しいと言われてきました。ハードルが高い分手を付ける人も少なかったです。しかし、近年は金融緩和によって融資枠・金利などの点で有利な内容になったのです。 ◇銀行によって異なる 融資基準に関してはどの銀行も明らかにしていません。審査が終わった後にも『何故審査が通らなかったかは教えることが出来ません。そのように決められています。』などと言われることが普通です。この基準さえ理解していれば借りれるのでどうしても知りたい部分ですが仕方ないですよね。 しかし、どのような審査が行われているのか大雑把な部分であれば分かる部分もあります。ただし、細かい部分や基準に関しては銀行によって違います。『〇〇銀行では落ちてしまったが〇〇銀行では通った』というのは、そういった理由があるからですね。では、前提としてどのような部分を気を付けるのか解説します。 ◇自己資本が多い(貯金額) 金融機関に融資をお願いする際に重要視される部分として、その個人の属性(年収、勤務先、自己資金)があります。自己資本が多ければ多いほど銀行側もリスクが少ない訳ですから。自己資本が多くあれば、他の基準を満たしていなくても借りれる場合もあると言われてるくらいです。 ◇物件の収益性(実質利回り)が高い 審査は、その人のことだけでなく物件の担保力も審査されます。その際に物件周辺の取引実績、収益性も担保として評価されていきます。つまり、利益があればあるほど担保として高く評価されます。 ◇年収が高い 他のローンや消費者金融でもそうですが、借入れ出来る目安というものが設定されています。住宅ローンの場合であれば年収の7倍、それに対して不動産投資ローンは年収の5倍ほどと言われています。つまり年収が高ければ高いほど借入れ金額も高くなるのです。因みに、『年収500万円以上』が不動産投資ローンの審査を受けれる目安とされています。 ◇勤務先の属性 金融機関にとって重要になってくるのが、『安定した返済が可能かどうか』という部分です。そのため、勤務先の『規模・資本金・売上高』などが審査されます。上場企業などの安定した企業であれば有利に働くことでしょう。

元銀行員です。 不動産投資をお考えなのですね。 一時期、ちょっとしたブームになりましたが、スルガ銀行のいわゆる「かぼちゃの馬車」事件のあおりで一時期よりは低調ですね。 ただ、そのぶん競争相手が減っているマーケットかもしれないので、良い物件が安価で探せる可能性もあります。 私自身は、不動産投資の経験はありませんが、銀行での貸金審査の経験がありますので、その観点からご質問にお答えさせていただきます。 １　金融機関の貸金審査のポイント 不動産投資用のローンにかぎらず、あらゆる金融商品の貸金審査のポイントは大きく分けて①借入申込者個人の事情と②担保となるものの価値です。 これは、住宅ローンであろうと投資用ローンであろうと変わりません。 以下で簡単にご説明させていただきます。 ２　借入申込者個人にかかわる審査ポイント ①収入 当然ですが、まずは年収など収入です。金融機関はそれぞれ年収の○○％までの年間返済額まで認める、といった審査基準を持っています。 この年収に対する返済額のパーセンテージを「返済力」又は「返済負担率」といいます。 このパーセンテージが各金融機関の基準を超えれば、基本的には審査は通りません。 例外は、連帯債務者（連帯保証人はダメです）をつけることができる等のごくごく限られた状況です。 ちなみに、メガバンク系などでは非常に厳しい基準を持っており、住宅ローンですら30％前後の返済負担率を基準としていることが多いです。 この基準を満たせなければ、金融機関の窓口職員に即座に断られます。 ②個人信用情報 貸出審査の際には、銀行は必ず個人信用情報を取り寄せます。 当然ながら信用情報に、破産、債務整理、滞納等のいわゆる「ブラック」情報がある方には、金融機関は貸し出しを行いません。 破産や債務整理については、長期間（信用情報機関によって5から10年程度）残ります。 ③その他個人属性情報 勤務先や他に住宅ローンなど借金の有無など個人に関わる情報を総合的に判断します。 当然、大企業、有名企業などの方が審査に通りやすく、住宅ローンをかかえていればその分も合算して、投資用ローンの審査に加味するということです。 ３　担保となるものの価値 今回は不動産投資なので、一般的には投資対象となる不動産の価値ということになります。 ただし、住宅ローンなどでは、物件を売った場合の価値（売却価値）を中心に見るのに対し、投資用ローンであれば、売却価値だけでなく、投資物件からの収益がどれくらい上がるか（収益価値）も審査します。 収益が上がらない物件を買う相手にローンを貸しても、返済してもらえない可能性が高いですからね。 金融機関が、貸金ＯＫするには、売却価値又は収益価値が足りないと判断した場合、自宅や他の物件を担保に追加（共同抵当）することを持ちかけてくることもあります。 このような話があった場合は、いったん立ち止まって本当にその物件が投資対象として適切なのか再検討することをおすすめします。 ４　その他ご注意いただきたいポイント（金利について） 最近はあらゆる金融商品が超低金利の状況です。 それでも投資用ローンは、住宅ローンより金利が高いです。 住宅ローンでしたら年1％を切る商品がたくさんあるところ、投資用ローンは年2～3％程度が主流かと思われます。 金利が高いと元金がなかなか減りにくいので返済が長期化するおそれがあります。 不動産も年数がたてば、借り手がつきにくくなったり、家賃を低くしないといけなかったりするリスクがありますので、返済計画と収益計画のかね合いは十分に検討されることをおすすめします。 ちなみに、投資用ローンを住宅ローンとウソをついて借りようとしても、だいたいはすぐにバレてしまいます。お気をつけください。 以上ご参考になれば幸いです。

投資用不動産を購入するときの借入れ限度額は、個人の収入だけで決定されるわけではありません。融資限度額は購入物件の収益性も大きく加味されます。 投資用不動産のローンは、シンプルに家賃収入から返済することになります。ですので、購入対象となる不動産の収益性が融資検討の根幹になります。ですが、収益性の高い物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、もちろんそれは違います。 物件の収益性に加えて考慮されるのは、購入希望者の「与信」です。与信とは、「借入れをきちんと返すことができるかどうかの信用を与える」と直訳できます。つまり個人の信用力が、融資限度額に強く関係してきます。 そしてその与信は、サラリーマンとしての「属性」によって決まります。融資を申し込む人の経済的・社会的背景の内容によって与信の評価があらかたきめられて、融資限度額もそれに続きます。 では、融資の際に購入物件の収益性が十分確保できるのに、個人の与信が必要になるのはなぜかというと、家賃収入がある程度見込めても、不動産を購入したあとに、本業の収入がなくなり、家賃収入を投資用不動産のローン返済にまわさず生活費とする可能性もあります。そうなれば銀行は融資を回収できなくなってしまうのです。 融資の際に審査される属性は、おもに「収入」「家族構成」「金融資産」などがあります。 「収入」はシンプルで、勤め先と勤続年数、そして年収等が見られます。 「家族構成」は毎月いくら出費があるのかというキャッシュの流れチェックされます。収入が多くても、家族が多ければ生活費がたくさん必要ですし、学費などもかさんできます。また、保証人となる親族の状況も大事なポイントです。 さらに「保有する金融資産の額」によっても、もちろん、融資限度額はおおきく変わります。金融資産というのは直接担保として質権をもうけられるわけではありません。つまり、ローンの返済が遅れても、すぐに抑えられるわけではないのです。換金して返済できる可能性が高まるため、属性を高めることがあります。 また、参考までに国税庁が発表しているデータによると、2015年7月時点での、30代男性サラリーマンの平均年収は約450万円となっており、年収が400万円で仮定すると、融資限度額はだいたい下記の通りとなります。 融資額は、金融機関によって差はありますが、年収の7倍～10倍程度は受けられることが多いです。つまり、年収が450万円あれば融資限度額は4,500万円近くまで、20年～35年のローンを組むことができると思われます。 以上、参考になれば幸いです。