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賃貸で貸し出しやすい物件とそうでない物件の違いは?どれぐらい入居者が埋まるのが目標?

賃貸で貸し出しやすい物件とそうでない物件の違いは?どれぐらい入居者が埋まるのが目標?
賃貸で貸し出しやすい物件とそうでない物件の違いは何でしょうか。また、どれぐらい入居者がいるのを最低ラインと考えるべきなのでしょうか。
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回答一覧3/3 件

えい

2019/02/20

賃貸不動産をいくつか持っておりますので、参考程度にご紹介します。 まず、貸出ししやすい物件=入居者がすぐに決まる 物件ということにになります。このような物件に共通する条件として下記のようなものがあります。 ・利便性がよい ・周辺の治安がよい ・物価がやすい ・周囲に自然がある ・周辺に夜遅くまで開いているスーパーや薬局、コンビニがある ・大型ショッピングモールがある ということが挙げられます。 また、子育てファミリー世帯に人気な物件として ・子育てしやすい環境がある ・公園が多い ・病院が多い ・幼稚園・保育園などが多い ということも挙げられます。 一方で、貸出しされにくい物件=入居者がなかなか決まらない物件として下記のようなことがあるでしょう。 ・治安が悪い ・利便性が悪い ・物価が高い ・周囲にスーパーや病院などがない ということがあるでしょう。 では不動産を保有している場合、入居者の最低ラインはどれくらいでしょうか? これについては一概には言えません。例えば、10戸しかないマンションで2室空いただけでも入居率は80%になります。 しかし、100戸あるマンションでは入居率80%になると、20戸空室になる計算です。 このように、入居率と総戸数は大きな関係がありますので理解しておきましょう。 日本は今後も高齢化が加速すると予想されますので、駅やバス停から遠い、駐車場がない、という物件は特に空室が目立つようになるでしょう。 不動産を購入する際には、このようなことを視野に入れて物件を探すこと重要です。 参考にして頂けると幸いです。

朝森えま

2019/02/20

賃貸で貸しやすい部屋と貸し出しにくい部屋の違いは、ざっくり言うと住み心地が良いかどうかの違いです。駅からの距離、築年数、面積、設備などによって家賃が変わりますが、適切な家賃設定であれば需要があります。例えば、駅から遠い古くて狭い物件だとしても家賃が相場よりもかなり低ければ、部屋探しで家賃を重視する人から需要があるでしょう。 ただし、防音性、日当たり、治安など住んでみないとわからない点についてマイナスの要素がある場合、住み心地が悪く退去率が高くなってしまいます。 例えば、家の造りが原因で騒音問題が多発するような部屋は、退去率が高く貸し出しにくい部屋です。防音性の低い木造の古いアパートだと隣の部屋や上下の部屋に住んでいる人の声が筒抜けで騒音問題も多い傾向があります。大きな音を出しているわけではなくても、隣人の咳や足音などの生活音が原因で、夜眠れない日が出てくることもあるでしょう。 日当たりについては部屋探しの際に重要視しない人も多いですが、日当たりが良いか悪いかで住み心地が大きく変わってきます。建物が密集している都会だと周りの建物が太陽の光を遮ってしまい、部屋に光が入ってこない物件が多いです。私も日当たりの悪い部屋に住んでいましたが、太陽の光を浴びられないことで生活リズムが崩れたり、憂鬱な気分になったりした経験があります。日当たりの重要性は住んでみて気づく人が多いので、日当たりの悪い部屋は退去率が高くなってしまいます。 また、遠いところから引っ越してくる人の場合、周辺環境などを知らないことがあります。同じ都道府県の中でも市区町村によって治安が大きく違うところがたくさんあり、転勤などで部屋選びをしている暇がなく、よく知らない土地に引っ越したとき、治安が悪くとても住みづらいと感じることもあるでしょう。特に女性の場合、駅から自宅までの街頭が少ない、周辺で事件が多発するなどの部屋は退去率が高く貸し出しにくい部屋になります。 外観や内装がキレイかどうかも貸し出しやすいかどうかのポイントとなります。建物の外観はインターネットで部屋選びするときまず一番に目に入りますし、いくら家賃が安くても汚れが多く清潔感のない部屋は入居率が低いです。築年数が古ければ、リフォームしたほうがいいでしょう。 全国の賃貸用住宅の空き家率は10%~30%なので、入居率が70%以上あればよいほうなのではないでしょうか。部屋にハンモックがあるなど、一工夫こらしたユニークな部屋は人気がとても高くなるため、思い切ってリノベーションするのもいいと思います。

bump336

2019/02/20

多くの場合、家賃は駅チカかどうかや築年数、部屋の広さなどで決まる事が多いですが、それらを好条件で満たしていたとしても、なかなか借りてもらえなかったり、借りられてもすぐに退去してしまうような物件は確かにあります。 特に家賃が高いにも関わらず、オートロックじゃなかったり、宅配ボックスが無かったりする賃貸物件は人気がない事が多いのではないでしょうか。 またキッチンが本当に必要最低限だったり調理スペースがとても狭かったりする部屋や、洗面台が無いなどの生活する上で不都合を感じる部屋というのもやはり退去率が高いようですね。 部屋の間取りがむちゃくちゃな部屋もすぐに退去されてしまいます。たとえばベランダ前にベッドが置いてあったり、お風呂に入る際に脱衣所が無いなどのなんでこんな部屋を作ったかよく分からないような部屋ですね。 信じられない話かもしれないですが、僕が見た事のある部屋では玄関の靴置き場がとてもせまく、さらに何故か玄関ドアが外向きに開くのではなく、内向きに開く仕様になっていたので、開けるたびに靴が思いっきり押し込まれて靴置き場からはみ出してしまうなんて物もありました。 他には、やっぱり安すぎる部屋だとそこに住んでいる住民の質もやはり低い可能性が高いので、そういう部屋も退去率は高いです。やっぱり隣の部屋に住んでいる人があきらからにヤバそうな人だったりしたら、長く住みたいとは思いませんよね。 特にそういう安い物件は防音性も低い事が多いので、隣に怖い人がいると思うと音に対してものすごく気を使ってしまい疲れる事となってしまい、さっさと退去してしまいます。 総じて結論を言うと、「住んでみてものすごく住みにくい部屋は、自然と空き室だらけになる」ということにつきるのではないでしょうか。 入居率ですが、東京23区で言えば空き室率が平均34パーセントだそうなので、それを上回っていればいちおうは目標達成になるのではないでしょうか。 少子化にともないこれから空き室率は上がる事はあれ下がる事はかなり少ないと思います。とはいっても人気の賃貸物件に関しては早い者勝ちでどんどん借りられていくので、やはり上記のような「住みにくい部屋」を作らない工夫、どうしようもないのなら家賃やその他の部分の値段を下げて妥協するのが得策でしょうね。

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