リノベーションすることで不動産の価値は必ず高まる?今後かなり流行る?
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2019/02/21
リノベーションの定義は、大規模に改修工事を行うことで住まいの性能を新築時以上に向上させること、です。 リフォームは、新築当時の姿、性能に復元することをさしますので、住宅性能が新築時に比べて向上するか否かということに違いがあります。 ですから、ご質問の「リノベーションすれば不動産価値は上がるのか」という点に関しては、「上がります」というお答えになります。 しかし、「不動産価値」が上がったからといって、「不動産収益」が必ず上がると言い切れないところが、不動産の難しい点です。 要するに、借り手(住人)がいない不動産は、ただの箱だということです。固定資産税など維持費がかかる分、ただの箱の方がましかもしれません。 不動産収益を上げるためには、誰かに借りてもらわなければなりません。当然ですが、ニーズがあればあるほど(競争があるので)、賃料は高くなります。 では、どのような物件が借り手に選ばれるのでしょうか。 以下のサイトでは、リクルート住まいカンパニーが2017年におこなった「2017年度の賃貸契約者動向調査」(首都圏版)をもとに、SUUMOジャーナルで掲載された分析記事です。 http://suumo.jp/journal/2018/09/19/158968/ この調査と記事によると、賃貸住宅選びで最も決め手となるのは「家賃」であり、最もあきらめた項目が「築年数」です。 物件の安さを優先し、少々古くてもかまわない、ということですね。 ただ、その他の項目を見ると、家賃以外で比較的決め手となった項目(妥協していない項目)に、「路線・駅やエリア」「通勤・通学時間」「最寄駅からの距離」があります。 それに対し、キッチンやお風呂・トイレなどの設備、仕様関係はそこまでの決め手にはなっていません。 これらからみちびき出せることは、不動産のニーズは、やはりまずは立地によって決まるということです。 すでに日本は人口減少社会に突入している反面、都市部への人口集中が加速していますので、立地による不動産ニーズの明暗はよりハッキリとしてくるものと思われます。 リノベーションで、キッチンやお風呂など設備関係がいくら最新のものになろうとも、立地面でのデメリットをはね返せる力はないといえます。 ただし、もともと賃貸ニーズの高い物件(立地の良い物件)であれば、リノベーションすることにより、より高い家賃で貸すことができ、リノベーション費用を回収できる見込みは十分あります。 以上から、経済合理性を考えたリノベーションとは、以下の条件になると考えます。 要するに、比較的安く買えて、かつ賃貸ニーズが高く収益が回収しやすい物件ということです。 ・首都圏など都市圏への通勤、通学圏内であること ・路線はできれば1本で(乗り換えなしで)オフィス街へアクセスできること ・最寄駅から徒歩10~15分以内 ・築年数の古い鉄筋コンクリート造のマンション、アパート (木造等だと耐震改修などで多額の費用がかかる可能性があるため) 立地の良い物件を安く仕入れるためには、裁判所の競売物件や税務署や役所の公売物件などがおすすめです。 ただし、占有者がいても、残置物があっても、退去などの手続きは自分でしないといけませんので、入札の際は専門業者にご相談されたほうがよいでしょう。 以上ご参考になれば幸いです。
2019/02/20
リノベーションによる不動産価値は、基本的には高まります。 リフォームのような原状回復とは異なり、リノベーションは現状よりも住宅の性能を上げる作業ですので、物件としての価値が高まるのは当然です。 しかし物件の価格となると、物件の状態だけでは決まらないものです。特に中古物件は立地などの環境条件が重要視されがちなので。 そのため「これくらいの金額をかけてリノベーションしたから、これくらいの価格になるはずだ」という試算がしにくいものになります。 例えばトイレを和式から洋式に変えることもリノベーションですが、それを価格に換算すると工事費のほうが高かったり…なんてことが起こり得るということです。 現状も、物件をリノベーションして積極的に賃貸金額を上げるというよりも、田舎の中古物件をリノベーションして余生を穏やかに過ごすための住居にしたり、古民家をリノベーションにしてカフェを経営したりと、自分の生活や事業拠点として活用するためにリノベーションするという人が多いようですね。 また日本でリノベーションが流行しだしたのも比較的最近の話です。 しかもまだ一般人が広く関わるものではなく、不動産会社や資産家くらいにしか関係がないものであるのが現状です。 これからリノベーションはどんどん増えてくると思います。 現に賃貸物件検索サイトなどを見ても、リノベーション物件は非常に多く見られるようになってきました。 不動産投資においても、中古物件を購入してリノベーションし、家賃を上げて不労所得を上げると言った手法が一般的なものになるかも知れません。 経済合理性があるかどうかは、まだ正確には測れなそうですね。 今後実績が増え、投資対効果の目安が見えてくるようになれば経済合理性も判断がつくようになると思います。 いずれにしても、リノベーションはこれからもっと身近になると思いますよ。
2019/02/20
こんにちは。リノベーション物件の不動産価値についてですね。リノベーションを活用した不動産投資が注目されていますが、そんなに増えていない印象をお持ちとのこと。リノベーションを活用した不動産投資を成功させる秘訣の一つに「利便性の高い立地」というのがあり、駅周辺やビジネス街、学校などに近いエリアに集中してしまうからかと思われます。 こちらでは、新築とリノベーション物件の不動産価値の動向についてご紹介させていただきます。ご参考になれば幸いです。 ■新築よりコストがかからない 新しい物件は確かに人気がありますが、初期費用が多額なため、家賃設定も高くせざるを得ません。駅近の新築物件などになればかなりの家賃設定となり、入居者を獲得するのも至難の業となります。同じ立地で、おしゃれに暮らせるリノベーション物件と新築物件が並んでいたらどうでしょう。家賃費用を抑えられるリノベ物件に注目が集まるのは自然なことです。 マンションをリノベーションする費用は、60㎡でおよそ500万円~800万円、一戸建てのリノベーションでしたら1000万円前後で新築に近いリフォームが可能となります。新築の物件を手に入れるよりも初期費用が抑えられるわけです。 ■新築よりも資産価値が安定的 新築の資産価値はそのピークが新築時にあります。5年後には25%ほどに一気に下がってしまうのも難点。たった5年で家賃を下げる必要があるわけですから、初期費用を取り戻すのも時間がかかってしまいます。 新築物件の資産価値は、5年後以降ゆっくりと下がっていき、25年後以降は下げ止まりとなり、安定した状態が続いていきます。築15年~築30年くらいの間が、物件価値が最も安定する期間と言えます。 リノベーションを活用した不動産投資をおこなっている方々は、利便性が高い場所にある古い物件を購入し、新築のおよそ半分の費用をかけてリフォームを行います。通勤通学しやすい場所という入居者の絶対条件を守りつつ、新築物件よりもやや低い家賃設定をおこなうことで、入居者を早期に獲得。初期費用の回収率も下がりにくい状況を実現しています。 ■初心者でも参入しやすい 中古物件を解体して新築を建てるには莫大な費用が掛かります。運よく入居者が見つかっても、初期費用をすべて回収して家賃収入が利益になるころには資産価値もさがってしまっている可能性があるわけです。投資方法としては、リノベーション物件よりも知識や相場観、資金力が必要となってくるため、初心者には難しいと感じます。
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査定実績
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ゴルフウェア買取専門STSTのコメント
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オルロージュ東京のコメント
保護シール無、ガラス小傷、保証書の日付等考慮した上で中古美品として金額をご提示させていただきました。 金額は頑張らせて頂き、お買取り成立となりました。
CARTIER(カルティエ) バロンブルー WE900851