キャバクラなどの接待飲食店で働く女性の中には、常連のお客様から買ってもらったマンションをしばらく後で売却することを考える方々が意外と多い実態がある。異性からの受け取るプレゼントの延長上にマンションがある場合、不動産にはアクセサリーやブランドバッグとは異なる多くの注意点が存在する実態を頭に入れておかなければならない。
また家族以外の人から買ってもらったマンションを売る際には、少しでも多くの儲けを得るために、その手続きにかかる諸費用の仕組みや注意点も知っておくべきだと言えるだろう。
今回は、実際に不動産をプレゼントされた方々の体験談から見えてくる、マンションを買ってもらう方法と、売るといくら儲かるかの計算をする際のポイントを徹底解説していきたい。
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誰からどのような方法でマンションを買ってもらうか？
マンションを買ってもらう際には、下記のように「誰からどの方法で受け取るのか？」というポイントでどのパターンに該当するかが非常に大事な部分となってくる。
- ・配偶者からマンションを買ってもらう
- ・親や祖父母からマンションを買ってもらう
- ・不倫相手や彼氏などからマンション購入費用をもらう
- ・不倫相手や彼氏などから第三者が買ったマンションを譲渡してもらう
不動産物件を受け取る側からすれば、「誰から」という部分は基本的に自分の意思で変えることはできない。
しかし方法については、マンション購入資金を受け取って自分で買いに出かけるだけでなく、相手が契約したマンションを名義変更してもらうといったさまざまなパターンがあるため、今の自分にとって最もメリットが多くリスクが低い方法を見つける心掛けが必要になってくることだろう。
配偶者からマンションを買ってもらう方法と注意点
婚姻関係のある夫婦の間でマンションを買ってもらう場合は、「既に所有しているマンションを名義変更によりプレゼントする」だけでなく、「購入資金を配偶者に渡す」といった方法が一般的となっている。
また中には、今まで我慢して暮らしていた古い家から新築マンションに引っ越しをすることに対して「買ってもらう」という表現を使う夫婦も少なからず見受けられるようだ。しかしここでは、夫から妻もしくは妻から夫へのプレゼントとも言える状況について注意点を解説していく。
婚姻期間20年の夫婦が使える特例
配偶者間でマンションを買ってもらうという特殊な行動をとる夫婦の多くは、居住用不動産を贈与した時の配偶者控除の制度利用を検討する実態がある。この制度を使わず2,000万円のマンション贈与をした場合、一般的に700万円近い税金が発生してしまう。
これに対して配偶者控除の条件に該当させる形で夫婦間の贈与が行なわれた場合は、2,000万円まで無税でマンションをプレゼントし合えるのだ。
この特例を受けるために必要な適用条件とは？
20年以上の長きに渡って連れ添った夫婦だからこそ利用できる配偶者控除には、下記の適用条件が存在している。
- ・贈与を受けた財産が、国内にある居住用不動産取得に充てるための金銭もしくは、居住用不動産そのものであること
- ・上記の不動産に現在居住中もしくは、贈与を受けた翌年の3月15日までに居住見込みがあること
- ・この居住用不動産に今後も引き続き住み続ける予定であること
- ・過去に今回の贈与者からの贈与に関して、特例適用を受けた実績がないこと
夫婦なら「買ってもらう」より「相続」の方が良い！？
生計を一にする夫婦の場合、配偶者控除を使ってマンションを買ってもらうよりも、どちらかが亡くなった時に普通の流れで相続を行った方が、節税を含めたメリットが多く得られる可能性が高いとも考えられている。
また夫婦や直系血族との間で行う贈与の場合は、それぞれのケースによって使える特例も変わってくるため、自分たちに最も適した方法を模索するのも大事な考え方となるだろう。
生前贈与では小規模宅地の特例が使えない
ここまで紹介してきた夫婦間で行う「マンションを買ってもらう」という行為は、法律的に見れば生前贈与という扱いになる。パートナーが生きているうちに行う生前贈与には、亡くなった配偶者が自宅として使っていた土地を8割引で相続可能な小規模宅地等の特例が使えなくなってしまう難点がある。
また配偶者への相続で1億6,000万円まで無税で行える実態から考えると、2,000万円の配偶者控除を目的にマンションの生前贈与を行うのは、場合によっては損することもあると捉えた方が良いかもしれない。
登録免許税と不動産取得税が普通にかかる
配偶者控除狙いでマンションを買ってもらった場合、税金の部分で大きな損をするリスクも想定しなければならない。例えば相続で不動産をもらった時の登録免許税は、0.4%と定められている。
これに対して贈与の場合は2%もの登録免許税がかかってしまうため、相続と贈与でかかる税金にはその方法によって大きな開きが生じると捉えた方が良いだろう。これらの厳密な違いがわからない時には、早めに税務署や税理士に相談をしてみて欲しい。
配偶者からマンションを買ってもらうケースが多いのは一体どんな夫婦？
ここまで紹介したとおりデメリットやリスクの目立つ配偶者控除も、不動産の現物ではなく購入費用を配偶者に贈与したり、夫婦の所有財産に大きな偏りがある場合は、大変有効な選択肢となる。
例えば、将来的なマンション購入に向けて2,000万円の金銭をもらった場合は、登録免許税や不動産取得税、司法書士費用はかからない。また夫婦の持っている財産があまりにもアンバランスな場合も、相続税を節税するために配偶者控除を活用してみても良いだろう。
親や祖父母からマンションを買ってもらう方法と注意点
それなりに金銭的に余裕のある親や祖父母から不動産を買ってもらうケースは、夫婦間よりも非常に多いと考えられる。また20歳以上の子や孫が直系尊属からマンションをもらった場合に特別税率で贈与税額の計算ができることを考えると、メリットの多さといった意味でも親や祖父母からマンションを買ってもらうのは不思議な状況ではないと言えるだろう。
そんな親もしくは祖父母から行われる贈与には、相続時精算課税制度もしくは相続時精算課税制度といった特例がある。
相続時精算課税制度とは？
金銭贈与と現金贈与のどちらでも使える相続時精算課税制度には、相続財産の先取りと課税の先送りといった意味合いの特例だ。
生前贈与を急ぎたい場合は、確実に値上がりすることが予想できるマンションを親や祖父母が所有しているケースでは、その時の価値で子や孫の財産に加えられるといった意味でも相続時精算課税制度を利用するメリットが高くなる。
住宅取得資金贈与の特例
住宅取得資金贈与の特例は、子供もしくは孫が住宅を買うための資金援助であれば、700万円までの贈与なら贈与税を課さないという制度だ。非常に人気の高いこの特例には、相続税対策や、贈与税の3年内加算ルールが適用されないといった多くのメリットがある。
しかし住宅取得資金贈与の特例を利用する際には、住宅取得や居住までのスケジュールで早めの調整が必要となってくる。
不倫相手や彼氏などからマンションを買ってもらう方法と注意点
ここまで紹介したとおり、婚姻期間が20年を超える夫婦や親、祖父母といった直系尊属からマンションを買ってもらう場合、節税に繋がるさまざまなメリットが期待できる。
これに対して婚姻関係すらない彼氏や不倫相手、接待飲食店を訪れるお客様といった人達からマンションを買ってもらう場合は、後々のトラブルが生じやすくなるため注意が必要だ。
まず贈与者との関係と「買ってもらう」の意味を考える
配偶者や直系尊属以外の人からマンションを買ってもらう場合は、その意味を考えておく必要がある。例えば、購入資金が足りない女性が連帯保証人や連帯債務といった形で配偶者でもない男性から協力をしてもらえば、未婚であるのに住宅ローンや不動産の名義でなかなか切れない繋がりができてしまう。
またマンションを買ってくれると言う人の多くは何らかの見返りを求めている実態を考えると、甘い話に安易に乗ることは避けるべきだと言えるだろう。
実際は買ってもらっていないケースも多い
キャバクラなどの接待飲食店で働く女性の場合、これから生活する住居を提供するという意味で相手方と「買ってあげる・買ってもらう」といった言葉を使うことも非常に多い実態がある。このケースに該当する場合、居住者に住宅ローンや家賃の支払いを強いられる可能性は低いと考えられる。
しかし購入者がローン支払いを滞納すればそのマンションから出ていかなければならなくなるため、甘い話には注意が必要だと言えるだろう。
マンション購入費用を現金でもらうのが最もシンプル
戸籍上の繋がりのない相手からマンションをあげる・プレゼントすると言われた場合は、購入時にかかる税金や諸費用を全て計算した上で現金でもらうのが最もリスクの少ない方法となる。
受け取ったお金で自分名義のマンションを購入すれば、将来的な売却手続きもスムーズに始められる。また自分好みの物件を自由に探せるといった意味でも、おすすめ度は高いと言えるだろう。
マンション購入費用を現金でもらうにはどのぐらい必要？
マンション物件ではなく不動産の購入資金を現金でもらう時には、不動産会社などが提示する販売価格だけでなく、下記の費用がかかる実態も頭に入れておかなければならない。
最も大きい贈与税
税金を含めた諸費用の中で最もボリュームが大きくなるのは、年間110万円以上の贈与にかかってくる贈与税だ。この税金の計算をする場合、一般贈与財産と特例贈与財産という2つのカテゴリによって税率が大きく変わってくる形となる。
例えば、20歳以上の子や孫が直系卑属から3,000万円のマンション購入資金を贈与された場合は、約1,035万円の贈与税となる。これに対して恋人や接待飲食店のお客様などからもらった一般贈与財産の場合は、1,195万円もの贈与税がかかってしまう。
マンション購入にかかる税金・登記費用
例えば、物件価格が3,000万円、そのうち建物評価額が2,000万円のマンションを購入した場合、決済・引き渡しまでの下記の費用がかかる形となる。
- ・売買契約書に貼る印紙税
- ・登録免許税
- ・不動産取得税
- ・固定資産税
- ・司法書士報酬
またこの他に、媒介業者からマンションを買った場合は、3,000万円の販売価格で100万円以上の仲介手数料がかかってしまう仕組みだ。一般的に新築マンションを購入した場合は、購入価格の3～7%もの諸費用が必要とも言われているため、自分で不動産物件を買う人は注意をして欲しい。
引越しなどにかかる諸費用
新しいマンションに住むためには、家具や家電といった家財道具も買わなければならない。しかしこうした費用は、購入者の工夫次第では必要経費を抑えられる。
例えば、今住んでいる賃貸アパートなどからマンションに移る場合は、引越し市場の繁忙期となる3～4月を外したり、引越し業者の一括査定サイトなどを活用してみても良いだろう。
マンションを買ってもらえば住宅ローン関係費用がかからない
マンションの購入資金を現金で受け取ったり、マンション物件そのものを贈与する形をとれば当然、住宅ローンの契約をする必要もなくなる。銀行などの金融機関で住宅ローンの借り入れを行うと、印紙税や抵当権設定登記に伴う費用、保険会社事務取扱手数料、保証料、融資手数料といった大変多くの手数料がかかってくる。
その中でもボリュームの大きい融資手数料については、借入額の2.16%もかかることがあるため、マンションを買う上でお金を借りる必要がない状況は、費用全般で見ても大変メリットが大きいと言えるだろう。
買ってもらったマンションを売り、いくら儲かるか計算してみたい
続いて、誰かからプレゼントされたマンションを売る場合、誰もが抱く「具体的にいくら儲かるか？」という疑問の答えは、下記のような売り手の工夫と努力によって大きく変わってくると考えられる。
物件選び
将来的に売却予定がある場合は、高く売れるマンションを買っておく方法が最もおすすめとなる。一般的に下記の条件を満たす物件は、高値であっても比較的スムーズに買い手が付きやすい実態がある。
- ・最寄り駅から徒歩5分以内
- ・スーパーや学校など、周辺環境が整っている
- ・管理が行き届いている
- ・規模の大きなマンション
- ・周辺地域の家賃相場が高い
中古のマンションを買う場合は、仲介業者に将来的に売却予定であることを伝えた上で、数年経っても高値で売れそうな物件を見つけてもらっても良いだろう。
売却時期
買ってもらったマンションの売却で少しでも多く儲けたいと感じている人は、その物件をなるべく早く手放す方向で動く必要がある。建築から1年以内の新築とそれ以上経過した中古の中間的な位置付けとなる新古物件は、状態の良いマンションをお手頃価格で購入できるといった意味で多くの人達の注目される傾向がある。
また中古市場においては買い手の多くが築10年を物件選びの目安にする実態から考えると、高値に繋げるなら少しでも早く売却活動を始める必要があると言えるだろう。
仲介業者選び
少しでも早く高値で売却するためには、その地域の中古マンションに強い不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がある。便利なWEBサービスの多い今の時代は、マンションのポータルサイトや一括査定サイトを使って仲介業者と繋がることもできる。
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対策
しかし価格だけでなく売却実績や担当者の姿勢などから業者選びをする際には、いくつかの店舗をまわりながら相見積もりをとる方法もおすすめとなるだろう。悪徳業者によるトラブルも多発しているため、大事なマンションを納得の買い手に繋げるためには、仲介業者選びを慎重に行う姿勢を忘れないようにして欲しい。
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売却活動への積極性
不動産業者との媒介契約を行ったら、売り手自身も売却活動に向けて積極的な姿勢を見せなければならない。専属専任媒介契約を結んだ場合、その仲介業者が広告を出すなどの営業活動を全て行ってくれる。しかし購入希望者にマンションの室内を見てもらう内覧対応は基本的に売り手が自ら行う形となるため、注意が必要だ。
また内覧希望者との日程調整をスムーズに行うためには、それなりに余裕のある状態で売却活動を進めていくのが理想となるだろう。
税金の特例を賢く使う
数千万円で取引される不動産物件の売買を行う際には、特例の条件を満たすことで節税ができることも知っておく必要がある。マンション売却で多く利用される特例は、後ほど詳しく紹介する。自分が売る予定の物件に対してどんな制度を使えるのか判断がつかない場合は、仲介業者や税理士などに相談をしてみても良いだろう。
売っても問題のない贈与者との関係性も重要
誰かにもらったマンションを売ってお金を儲けることを考えている場合、「贈与者に無断で売却して良いのか？」といった部分にも注意が必要となる。例えば、長く住むことを前提に買ってもらったマンションを購入から半年ほどで売りに出せば、相手との関係性は悪くなる可能性は高くなる。
また人間関係悪化により自分の仕事や生活に支障が出るリスクを考えると、相手が誰であれ売却準備は慎重に行う必要があると言えるだろう。
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マンション売却で使われ4つの税金特例
中古マンションの売却においては、下記4特例のいずれかが利用されるケースが多い実態がある。
3,000万円の特別控除
所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から3,000万円まで控除できるこの特例を使う際には、今住んでいる物件もしくは住まなくなった日から3年目を経過する日の属する12月31日までに売却しなければならない。
また売却した年の前年および前々年にこの特例の適用がないといった条件も必要となるため、マンション売買を頻繁に行う人は注意をして欲しい。
所有期間10年超の軽減税率
所有期間が10年を超えたマンションの場合、課税譲渡所得が6,000万円以下で14.21%、6,000万円超の部分で20.315%の軽減税率が適用となる。またこの特例は、前述の3,000万円特別控除と合わせて適用させることも可能だ。
買い換え特例
10年を超える所有期間の居住用不動産を譲渡した上で買い換え取得をする際、買い換えた家屋の床面積が50平方メートル以上かつ譲渡価格が1億円以下といった条件を満たした時に、この特例が適用となる。
買い替え代金が譲渡代金を上回った場合は、課税が繰り延べされる。これに対して買い替え代金が譲渡代金未満だったときには、買い替え代金と譲渡代金の差額に長期所有税率が適用される仕組みだ。
譲渡損失の繰越控除
売却によって譲渡損失が生じてしまった時には、その損失額を他の所得から損益通算することができる。また損益通算をしても控除しきれない損失については、譲渡した年の翌年以降3年以内に繰越控除することも可能だ。
まとめ
自分で購入するのではなく、誰かにマンションを買ってもらう場合は、住宅ローン契約などをせずに不動産物件が手に入る反面、さまざまな注意点が存在する。
特に配偶者や直系尊属以外の人からマンションを買ってもらった場合は、売却時の人間関係を含めた多くのリスクが存在するため、当ページで紹介したポイントを頭に入れた上で慎重に行動を起こすのが理想となるだろう。
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