自分が所有する土地を売却したいと考えた場合、一体この土地にどれくらいの価値があり、どれだけの買い手がつくのかということを、すぐ、そして正確に把握できる人はまずいないだろう。そこには検証と調査が必要であり、信頼のおけるデータを集めるには、こちらにもある程度の知識が必要となる。自身の土地の「買取情報」と「査定基準情報」を集めることが、理想の売却を実現する第一歩と言えよう。土地には商業系、工業系とさまざまな用途があるが、今回は戸建て用地を売却したいケースについて検証していく。
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「仲介」と「買取」の違い
土地を売却したいと考えたとき、特別な事情（親族や知り合いなど特定の個人に直接売却したいなど）が無い場合は、不動産業者に相談して買い手を探すというのが一般的な方法だろう。その際、売却方法には主に2つの選択肢が存在する。それが「仲介」と「買取」だ。また、「買取保証」という少し変わった方法もあるので、それぞれについて見ていこう。
「仲介」とは
仲介とは、不動産業者が営業や広告を行い、その結果現れた購入希望者と土地の売買契約を結ぶ方法をいう。この場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある。この記事のタイトルにあるように「売却仲介」と言ったり、「売却」と書いて「売却仲介」のことを指している場合もあるので注意してほしい。
「買取」とは
一方、買取とは不動産会社が直接その土地を購入するという方法のことを指す。そのため仲介手数料は発生しない。「買い手を探す」という時間が必要なくなり、必要な手続きも仲介に比べれば簡単なので、すぐに土地を手放したい場合などはこちらがおすすめだ。
ただし、買取にはデメリットもある。購入した土地は不動産業者が再び売却に出すため、例えば一軒家やマンションならばリフォームが必要であるし、土地のみならば再販売は相場価格で行われることが多い。そのため、買取の場合の価格は相場の6割程度になってしまうことが一般的だ。さらに、再販売が難しい悪条件の土地の場合は、買取してもらえないこともあるので注意が必要だ。
買取保証とは
仲介と買取、それぞれのいいとこ取りをしたような売却方法もある。それが買取保証だ。不動産業者が仲介し一定期間土地を売り出し、買い手がつかなかった場合は不動産業者が買い取るというもの。買い手が現れれば相場で売却することができ、また売れなかった場合でも買取保証額を下回って売却することにはならないため、時間に余裕のある場合はこの方法を選んでもいいだろう。
いずれの方法を選ぶにしても、自分の状況（とにかくすぐに現金がほしい、仲介手数料を払っても吟味して売却したい、など）、そして今持っている土地は買い手がつきやすいものなのかどうかという、買取に関するさまざまな情報を正確に把握して、ベストな方法を選ぶことが大切だ。
相場を知ることで上手な業者選びを
売却の流れとして、契約前に業者に土地の査定を依頼し、その金額を提示してもらうことになる。査定とは業者がさまざまな条件や専門的見地から行うもので、一般人ができることではない。それでも、一方的に業者まかせにせずに、こちらもある程度の相場を知っておくことは大変重要だ。
信用できない不動産会社もある
たとえば仲介で土地を売却する場合を考えてみよう。売り手側の心理としては、比較検討して少しでも高額な査定額を提供してくれる不動産業者に依頼したいと思うのが当然の心理といえる。しかし、不動産業者はとにかく仲介契約を結ぶことが第一の目的である。高額な査定額を叩き出し、契約後に土地が売れなければ「このままでは売れないので値段をさげましょう」と提案してくることも決して珍しいケースではない。
相場を知っておけば相応の対応をとることができる
また、不動産会社の仲介により無事に買い手が見つかったとしても、実際の売却額は買い手とのさらなる交渉によって決まる。不動産会社による買取の場合においても、こちらが無知ならばいろいろな理由をつけて足元を見られる可能性もある。実際の査定を行うのは不動産業者であったとしても、今わかる条件から相場を割り出しておけば、相手が明らかに不当な金額を提示した場合でも相応の対応をとることができるのだ。
土地の価格はどう決まるのか
今回考えるのは「戸建て用地」。たとえばこれがマンションや住宅といった「建物」の場合、劣化の度合いや物件の性能（耐震設計の有無や省エネ住宅など）が考慮されて、価格が算出されることになる。しかし、土地の場合はそれ自体の劣化は無いので、土地そのものの持つ条件から査定額が決められる。
最も参考になるのは近隣の土地の販売価格
純粋な土地そのものの価値は、税務署が定めた道路の値段「路線価」からおおよその数値を推し量ることができる。しかしこのような公的価格は実際のニーズや市場の動きを反映していないことが多いため、とりあえずの目安程度にとらえておくといい。
現在の土地の市場価格を知るには、近隣の土地の販売価格を調べるのが最も参考になるだろう。同じ区画の土地の販売価格を見ておおよその予測を立て、そこから自分の土地そのものが持つ特徴を加味して相場を予測するというわけだ。
土地の形状や方向が重要
たとえば「土地の形状」。土地が正方形に近い形であれば住宅を建てる際に計画の幅が広がるため人気が高いが、三角形や台形、その他住宅用地として特殊な形状をしているのであれば、マイナス要因となる。加えて土地がフラットであるか傾いているかということも、査定に響いてくるポイントだ。
また、人気を左右する要因のひとつに「土地の方向」がある。よほど特殊な事情がない限り、戸建て用地としては南向きが好まれる。さらに言うならば、朝日が差し込む南東が最も評価が高い。周囲が明るく開けている角地なども高いポイントになるだろう。そのほかにも、電気やガス、水道といったライフラインの設備の有無、周囲の住環境（商業施設や公共施設の有無、騒音など）がチェックポイントとなる。
ひとつの業者に頼らない
不動産売買において、ひとつの業者だけに頼るというのは避けていただきたい。数社以上の業者に見積もりを出してもらい、それを比較することで得することはおおいにある。
不動産業者により査定方法はさまざま
ひとくちに不動産業者といっても、どのデータを利用し何を重視するかは業者によってさまざまなため、算出される査定金額も依頼する業者によって異なってくる。結果として、土地の査定額にも大きな差が生まれてくるのだ。ひとつの業者で満足することなく、さまざまな不動産業者にかけあって比較検討する必要がある。
机上査定と訪問査定
ところで、査定には2つの種類があることをご存知だろうか。ひとつは机上査定、もうひとつは訪問査定だ。机上査定は、例えば広さや住所など簡単な情報だけでざっくりとした価格を割り出す査定のこと。訪問査定はその名の通り、実際に査定者が不動産を見て状態や周辺の環境を確認し査定することを指す。
便利な一括査定サイト
複数の不動産業者に掛け合い比較検討する場合、インターネットの一括査定サイトで机上査定を行うことは大変便利だ。一度の操作で多くの業者の査定結果を知ることができることに加え、こちらも土地の相場を知ることができる。注意点としては、このようなサイトは大手の業者が登録していることが多く、地方の場合対応しきれない場合があること。小規模な不動産業者であっても、地域のつながりを駆使して細やかなサービスを行ってくれるところもあるので、ケースバイケースで選択するといい。そしてある程度不動産業者の絞り込みができたら、最終候補として残ったいくつかの業者に訪問査定を依頼しよう。
ヒカカク！×イエウール
ヒカカク！×イエウールについても紹介しよう。こちらは、土地をヒカカクのサイトから査定した方により高値で土地の買取をおこなってくれる業者を紹介するサービスである。このサービスはできるだけ手間をかけずに土地の売却をしたいと考えている方におすすめだ。
なぜなら、ヒカカクのサイト内で査定依頼を完結できるためである。わざわざ不動産仲介業者に連絡する手間が省けるのが魅力である。ちなみにイエウールとは、1600社以上もの不動産仲介業者の中から、売りたい土地に対してベストマッチな業者を紹介してくれるサービスを提供しているサイトだ。
紹介してくれる不動産業者は最大6社。複数の業者で土地の売却価格を知ることができるため、売り手にとって非常に明確で有利な取引ができる。不動産の売却を考えている人は、1度ヒカカク！×イエウールのサービスを利用することをおすすめする。
まとめ
戸建て用地を売却する場合、買取や査定に関する知識を身につけて正確な相場を把握するのが何よりも大切だ。売却までに至るさまざまなやり取りの中でも、これらの知識は判断の基準となってくれるはず。おいしい話や不確かな情報に惑わされることなく、まずは自分の見識を固めていくことが大切である。また、本記事内で紹介したヒカカク×イエウールを利用すれば手間をかけずに、厳選した不動産仲介業者を比較検討できるため、こちらもぜひ利用してほしい。
